碧桂園組建BIM團隊 用互聯(lián)網(wǎng)+做設計

7月19日在“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”第15屆年會上，碧桂園集團助理總裁兼研發(fā)設計中心總經(jīng)理、廣東博意建筑設計院院長李煥端展示了一個帶有“互聯(lián)網(wǎng)+”基因的項目設計方案。李煥端表示，這些創(chuàng)新模式將會更多用于一二線城市項目，并計劃拿出上海嘉定眾籌項目中的一種兩房戶型進行試驗。

上海嘉定項目：一次互聯(lián)網(wǎng)+金融+地產(chǎn)的結(jié)合

“在互聯(lián)網(wǎng)+的時代，我們提出的概念是，我們賣的不僅僅是房子，而是一種您會愛上的生活。”李煥端表示，碧桂園團隊找到了N個突破點，包括產(chǎn)品私人定制、自主設計、大數(shù)據(jù)掌握客戶需求、搭建社區(qū)O2O平臺等。

碧桂園集團總裁莫斌今年5月份在湖南表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，早已是“客戶導向型”市場，不同于原來的“產(chǎn)品導向型”市場。“原來地產(chǎn)是供不應求，什么產(chǎn)品拿出來都能賣，現(xiàn)在是供大于求、供求平衡。”對此，莫斌希望未來碧桂園能夠做到“先有客戶，后建房子”，成為能夠為客戶“私人定制”的房企。

房地產(chǎn)市場從產(chǎn)品導向轉(zhuǎn)到客戶導向，是眾多房企的共同看法。花樣年控股集團董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍也表示，未來地產(chǎn)商應該擔負起真正意義上提高用戶體驗的責任。“房子就是一個消費品，不再是投資品。未來年輕人的需求也不再是地段和房的需求，而是生活體驗的需求。”

“我們提出創(chuàng)業(yè)就在家門口的概念，讓房子可以隨著業(yè)主的生活一起成長。”李煥端解釋道，比如，私人定制，就為購房者提供了一個無柱空間。購房者可以把房屋做成一房的模式，也可以瞬間變成SOHO式的辦公場所；隨著時間的變化，組建家庭之后，房屋也可以隨時變換成兩房、三房。

“其實是在原有（房型）的基礎上，增加一些隔墻，客戶可以自己加建一點點，隔出一個像房中房一樣的小空間，我們預留了這個空間給他去做。”

自主設計就是讓客戶成為自己房子的設計師，通過三維選房系統(tǒng)對被選定房屋的所在樓層、通風情況等有基本認知；再通過裝修D(zhuǎn)IY系統(tǒng)，選定戶型、裝修風格和軟裝家私。

客戶通過DIY系統(tǒng)實現(xiàn)自主設計

“個性化和標準化是不沖突的”，李煥端強調(diào)，DIY是利用云計算功能，讓客戶在已有產(chǎn)品的基礎上選配出無數(shù)組合。“就是在滿足客戶需求的基礎上再標準化?，F(xiàn)在運用互聯(lián)網(wǎng)，更容易做到。我們設定的所有商品都是標準化模塊，（碧桂園旗下）家具公司的所有家私可以直接擺上商品庫，等于在你買房的時候就裝修、軟裝一并做了。”選定好之后，可以立即渲染出室內(nèi)家裝效果圖和報價清單。

在個性化的同時，碧桂園也考慮到買房者希望用較少的錢獲得更多使用率的訴求。“所有的房產(chǎn)產(chǎn)品，大家說得房率高低，都是體現(xiàn)在公攤方面。”李煥端表認為，每次在設計過程中，碧桂園團隊對公共分攤部分都會一遍遍推敲，包括電防布置、樓梯布置等，出方案的時候，都有一個得房率計算，以考量方案是否達到標準。

建設成本也有一個限額標準。“我們會用最經(jīng)濟、安全的做法，控制含鋼量，包括混凝土含量等，但并不是直接減少鋼筋。”

根據(jù)碧桂園在2015年做的大數(shù)據(jù)調(diào)研，一二線城市的購房需求以剛性和改善型為主，大多數(shù)購房者認為可以承受的單價在每平米2萬元以下，最好總價在200萬以下，更多偏好兩房戶型。

標準化是產(chǎn)業(yè)化的一部分。據(jù)李煥端介紹，碧桂園從去年開始推廣住宅產(chǎn)業(yè)化。碧桂園在馬來西亞的森林城市項目，就是做產(chǎn)業(yè)化的試點區(qū)。

“現(xiàn)在我們在設計系統(tǒng)內(nèi)部成立了一個BIM（建筑信息模型）團隊，有差不多50人對接產(chǎn)業(yè)化研究。”李煥端表示，真正強大的BIM應用是在諸如4DBIM的施工模擬、5DBIM的動態(tài)成本控制等下游施工管控等方面。物業(yè)服務也是后端產(chǎn)業(yè)鏈上的重要一環(huán)。“比如在一段時間里，你的裝修消費花在了哪里；每個設備都有生命周期，什么時候該維修了，通過6DBIM的運維應用都可以實現(xiàn)智能化的資產(chǎn)管理，這也是BIM真正強大的地方。”