中國(guó)樓市去庫(kù)存剛過(guò)半 三大因素影響購(gòu)房

瑞銀近日在北京公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，中國(guó)國(guó)內(nèi)樓市銷售回暖主要受到了居民改善性需求的推動(dòng)，但樓市整體去庫(kù)存只進(jìn)行到一半，去化壓力仍將繼續(xù)抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資。

瑞銀通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)117個(gè)城市的3334名消費(fèi)者就購(gòu)房意愿進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，升級(jí)改善現(xiàn)有住房狀況是今年以來(lái)大城市樓市銷售回暖的主要原因。隨著降息降準(zhǔn)，下調(diào)購(gòu)房首付比例以及更為靈活的公積金貸款政策等一系列樓市調(diào)控措施在過(guò)去一年相繼釋出，原本受到抑制的購(gòu)房需求得到部分釋放。

但瑞銀證券中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)分析師丁曉指出，盡管需求回暖，樓市整體的去庫(kù)存壓力仍舊很大，特別是三四線城市。此外，居民收入放緩且前景不確定和對(duì)房產(chǎn)稅的擔(dān)憂等因素將拖累新建商品住房的銷售，預(yù)計(jì)到2016年年底增速將從當(dāng)前的15％－19％放緩至5％。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月份國(guó)內(nèi)70大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均上漲1．7％，是11個(gè)月來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。此外，一線和部分二線城市與三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)分化更趨明顯。

瑞銀報(bào)告還顯示，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)更為敏感。房?jī)r(jià)本身、個(gè)人收入以及房貸利率對(duì)購(gòu)房需求有很大影響。進(jìn)一步降息，抑或人均可支配收入或工資收入增速超過(guò)房?jī)r(jià)增速等都將有利于進(jìn)一步釋放購(gòu)房需求。

盡管銷售回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速今年前八個(gè)月已降至3．5％的歷史新低，何時(shí)能夠觸底回升尚不明朗。

對(duì)此，丁曉指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售回暖和投資回暖之間的時(shí)間差在近些年來(lái)逐漸拉長(zhǎng)，2008年到2010年期間為六七個(gè)月，隨后三年延長(zhǎng)至九到十個(gè)月，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整中投資增速的回升距銷售回暖的滯后時(shí)間將超過(guò)一年。

他并指出，目前樓市政策還有進(jìn)一步下降空間，前些年抑制房地產(chǎn)投機(jī)將首付比例調(diào)節(jié)過(guò)高，預(yù)計(jì)逆周期調(diào)控將繼續(xù)，首付比例也有望降至兩成以回歸正常水平。