中國的房地產(chǎn)市場仍然年輕

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自 2014 年上半年開始，中國的房地產(chǎn)市場開始變得十分疲弱，銷售下降，庫存積累。到 2014 年 7 月為止，新增房屋庫存達(dá)到了 5.44 億平方米，大約是2013 年成交量的 42%。用過去 6 個(gè)月的成交量來計(jì)算，一線城市去庫存時(shí)間達(dá)到了 14 個(gè)月，二線城市為 16 個(gè)月，三線城市為 24 個(gè)月。溫州、茂名和丹東等城市更為極端，要超過 30 個(gè)月才能消化庫存。這場衰退不僅僅影響了二三線小型城市，甚至連北京、上海、深圳和廣州等大城市也受到了波及。這和去年房地產(chǎn)市場價(jià)格兩位數(shù)的增長和熱銷形成了鮮明的對比。

在過去十多年間，中國的房地產(chǎn)市場成為了中國經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱之一，也拉動(dòng)了大宗商品價(jià)格走高。平均來說，從 2004 年到 2013 年，房地產(chǎn)市場的投資占了中國固定資產(chǎn)投資的 20%，住宅房地產(chǎn)占了 14.1%。2013 年，住宅市場就貢獻(xiàn)了 0.8%的 GDP 增長。房地產(chǎn)還能拉動(dòng)裝修、家具、鋼鐵、建材等多個(gè)相關(guān)行業(yè)。房地產(chǎn)市場衰退將會(huì)波及其他產(chǎn)業(yè)以及那些向中國出口大量資源的國家。人們同時(shí)還擔(dān)心和地產(chǎn)行業(yè)緊密相聯(lián)的影子銀行違約風(fēng)潮將起，中國經(jīng)濟(jì)杠桿率過高的問題同時(shí)爆發(fā)。因此房地產(chǎn)市場的衰退受到了密切關(guān)注。

因此，在上述的背景之下，不少人將中國的房地產(chǎn)市場和日本在上世紀(jì)九十年代和美國在 2008 年的泡沫市場相提并論，認(rèn)為中國也面臨著同樣的危機(jī)。

但這些論調(diào)過于悲觀了。

首先，中國的私人房地產(chǎn)市場仍然十分年輕。1998 年之前這一市場幾乎為零。98 年住建部才廢止了房屋分配政策，99 年住房抵押貸款才開始出現(xiàn)，目前的總量也僅僅約為 10 萬億左右。盡管增速較快，但這一規(guī)模僅占 2013 年銀行貸款總量的 14%左右，居民儲(chǔ)蓄的 21%左右。當(dāng)前房產(chǎn)為中國居民最重要的資產(chǎn)之一。根據(jù)估計(jì)，房地產(chǎn)資產(chǎn)的總價(jià)值大約為股市的 5 倍左右，是居民持有的股票市值的 16.9 倍左右，但僅僅是居民存款的 2.6 倍。換言之，中國的居民負(fù)債率較低。

在過去的 16 年里，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過大幅度價(jià)格和投資水平的起落。市場的周期性衰退成因包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳、信貸緊縮和政府的政策調(diào)控。在某種程度上，這樣的周期性起伏能讓投資者避免單邊下注，遏制了過度投機(jī)，反而是一種好事。而且由于金融市場深度有限，中國的房地產(chǎn)市場杠桿率相對于發(fā)達(dá)國家而言較低。自 2009 年起，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始降低了杠桿率，同時(shí)中國的購房者必須支付超過 30%的首付款。

第二，政府仍然有足夠充分的政策選項(xiàng)來避免房地產(chǎn)市場過度萎縮。短期來看，政府可以放松實(shí)行了四年的房地產(chǎn)調(diào)控措施。在這點(diǎn)上，不少城市也已經(jīng)行動(dòng)起來了。政府還可以放寬戶籍制度，允許移民購買房產(chǎn)并獲得戶口。

中期來看，政府還可以通過征收房產(chǎn)稅來支持公共房屋政策，解決收入不平等的問題并推動(dòng)更多出租房進(jìn)入市場。政府可以鼓勵(lì)銀行推出資產(chǎn)擔(dān)保債券來解決抵押貸款期限錯(cuò)配的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商還可以推出 REIT（不動(dòng)產(chǎn)投資信托）或者 MBS（資產(chǎn)抵押證券），解決過度依賴銀行貸款的問題。

更重要的是，未來十年內(nèi)房產(chǎn)需求量有望持續(xù)高企。2023 年前，預(yù)計(jì)還將有2 億居民將會(huì)進(jìn)入城鎮(zhèn)。在這點(diǎn)上中國和日本與美國差別極大。在需求的推動(dòng)下配合良好的政策指引，房地產(chǎn)的衰退應(yīng)該只是短期的。     

但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)在快速累積。自 2008 年起，房地產(chǎn)價(jià)格上升了 64%，增速和城鎮(zhèn)人均收入增速相同。不少城市的房價(jià)增長了 75%，遠(yuǎn)高于收入增幅。此外，房租收入占房價(jià)比在下降，目前全國平均為 2.66%。和 6%左右的抵押貸款利率相比，這意味著房地產(chǎn)投資者出租的話需要承擔(dān)差價(jià)損失。這也意味著太多的投資者將希望寄托在房價(jià)增長上。另外，過度依賴于影子銀行進(jìn)行融資也帶來了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。信托資金大約是開發(fā)商自籌資金的 40%。隨著庫存上升，或許會(huì)出現(xiàn)兌付困難。