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房地產(chǎn)供需基本平衡

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當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣低迷,房價調(diào)整壓力較大。在房地產(chǎn)信貸政策放松后,關(guān)于房地產(chǎn)的運行和未來趨勢更加受人關(guān)注,人們都很關(guān)心房地產(chǎn)調(diào)整是否到底了,或者是否到了一個相對穩(wěn)定的階段。在備受關(guān)注的9月份房地產(chǎn)投資和銷售情況月度數(shù)據(jù)揭曉之際,興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委就中國房地產(chǎn)當(dāng)前運行狀態(tài)、未來趨勢、調(diào)控政策、結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)表了見解。

“當(dāng)前,房地產(chǎn)市場主要指標逼近歷史最低水平。”對于房地產(chǎn)市場是否會繼續(xù)下行這個問題,魯政委表示,判斷房地產(chǎn)是否探底企穩(wěn),有很多評價指標。大體上有房價、房地產(chǎn)投資增速和銷售量三個比較重要的指標。

對于房價指標,在房地產(chǎn)信貸政策放松后,市場可能會處于漲不上去也跌不下來的膠著狀況。房地產(chǎn)投資增速方面,可以判斷其將繼續(xù)下降,只是接下來的降速會減緩。對銷售量指標,來自房企的數(shù)據(jù)表明,在9月底央行放松房貸政策后,銷售量明顯回升;而來自Wind的數(shù)據(jù)顯示,房貸放松后,銷售量只是略有反彈,眼下回彈的高度并未達到前幾個月的高點。所以從短期看,房地產(chǎn)難言企穩(wěn)。

放松房貸等房地產(chǎn)新政,最大的好處是給地方以“更大的選擇自主權(quán)”。魯政委認為,限購和限貸“雙限”的松綁,釋放的是改善性需求,特別是二套房的改善性需求,如城市一代移民結(jié)婚、生子,老人隨遷照顧孫輩,或者一代移民年老的父母要投奔子女等,新政有助于此類需求的釋放,但是這部分需求總量不大。關(guān)鍵是看房地產(chǎn)新政能否引發(fā)投資資金大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場。

投資資金大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場的可能性目前看是沒有的,理由很簡單,投資房地產(chǎn)的租金收益率太低。魯政委說,在對房價存在強烈上漲預(yù)期的情況下,租金回報率不是衡量房地產(chǎn)是否存在泡沫的有效指標,在實際上也不會影響市場主體對房地產(chǎn)的需求,因為購房者主要是期望通過房價上漲所帶來的價差獲得回報。但是,一旦預(yù)期房價很難繼續(xù)大幅上漲(哪怕房價不下跌)的預(yù)期形成,租金回報率就成為了影響購房行為不可忽視的重要因素。據(jù)調(diào)查,目前尚無全國性租金收益率統(tǒng)計數(shù)據(jù),根據(jù)一些論壇等發(fā)布的零星數(shù)據(jù),各地的租金收益率大致在1.5%~2.5%之間。在租金回報率不及理財收益,甚至不及儲蓄存款利率的情況下,此時“雙限”政策松綁,投資投機性需求不會大規(guī)模卷土重來。據(jù)魯政委介紹,在上海,普通居民小區(qū)500萬元一套的住房,每月的租金收入只有8000元,年收益率不足2%。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前北京上海的房價與日本相當(dāng),但是租金收益率只有1%~2%,日本租金收益率則有6%。

那么當(dāng)前房價漲不上去也跌不下來的膠著狀態(tài)未來會向何方向轉(zhuǎn)化?是漲還是跌取決于供需狀況。目前,二三四線城市房地產(chǎn)供大于求是被普遍認可的,對一線城市的供需狀況目前市場人士的看法不一致(一線城市限購政策還沒有放開)。魯政委認為,可以透過人均居住面積這個指標簡單地判斷供需狀況。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),我國287 個城市2012 年人均住宅建筑面積是32.9平方米,當(dāng)年農(nóng)村人均居住建筑面積約為37.1平方米,城市與鄉(xiāng)村的差別不大??紤]到農(nóng)村居民可以基本自主地決定自己合意的居住面積(即使占地面積不可以完全自由選擇,但至少建房層數(shù)是可以自由選擇的),因而其人均居住面積可以作為我國目前合意居住面積的參照標準。按家庭人均3人計算,我國城鎮(zhèn)平均家庭居住面積與合意面積只有12平方米的差別,可以認為供需已大致平衡。即使在被認為是需求大的一線城市,北京人均居住面積2013年為31.3平方米,上海2013年為34.3平方米,廣州2012年人均居住面積為22.5平方米,深圳2012年人均居住面積為27.9平方米,人均居住面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也不低。以上數(shù)據(jù)意味著,當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民的基本居住需求總體上已基本滿足。

未來我國住房供給情況從商品住宅和保障房兩個方面看。從商品住宅角度看,2013 年末商品住宅施工面積48.6 億平方米,這相當(dāng)于2005-2012 年間商品房竣工面積的總量,估計將新增0.43 億套,可供1.3 億人居住。保障房方面,本屆政府承諾建設(shè)保障房3600萬套,按照戶均3人,城鎮(zhèn)人口6.7億計算,意味著可兜底至少一億城鎮(zhèn)人口,預(yù)計將覆蓋15%—20%的城鎮(zhèn)家庭。再加上棚戶區(qū)改造,未來的住宅供給巨大,可以覆蓋新增城市人口的需求。因此,魯政委判斷未來房地產(chǎn)可能處于供需基本平衡的狀態(tài),這種狀況可能持續(xù)幾年的時間。在這期間住房成交量將回歸到較低的水平,尤其是新房的成交量。

考慮到我國房地產(chǎn)市場長周期拐點可能已經(jīng)出現(xiàn)而未來供給仍然巨大,魯政委建議,根據(jù)當(dāng)前和未來一段時間房地產(chǎn)的供需情況,把握好保障房建設(shè)節(jié)奏,為應(yīng)對未來房地產(chǎn)調(diào)整留出必要空間。他建議當(dāng)前應(yīng)更多考慮以租金補貼的方式向低收入群體提供基本居住保障。

發(fā)布:2007-07-17 10:51    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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