2014年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”

兩會期間，備受業(yè)界關(guān)注的2014年房地產(chǎn)市場調(diào)控思路得以明確。住建部部長姜偉新近日透露今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”。政府工作報告更是指出，未來將針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場摻雜民生、經(jīng)濟、投資等多種復(fù)雜因素，因此行政調(diào)控手段在2014年仍然不會馬上退出。但是，與以往樓市調(diào)控“一刀切”不同的是，未來地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將具有更多自主權(quán)。

受此影響，6日地產(chǎn)股應(yīng)聲看漲，并帶動A股小幅上漲。截至收盤，萬科A漲超8%，板塊內(nèi)個股一片普漲，渝開發(fā)、榮盛發(fā)展、金科股份等4股漲停。

細(xì)化

不同城市分類指導(dǎo)

全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥6日就政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面的內(nèi)容做出了權(quán)威解釋。他指出，現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)市場分化加劇，因此，未來在調(diào)控手段上，將根據(jù)各地房地產(chǎn)市場的具體情況進行分類指導(dǎo)，即熱點城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機性需求，繼續(xù)執(zhí)行限購、限貸政策；而對于庫存量較高的城市，則要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

針對一些房價持續(xù)上漲的熱點城市，齊驥表示，這些城市今年1、2月份的數(shù)據(jù)顯示，雖然樓市交易量有所下降，但價格上漲依然明顯。從供需來看，仍舊呈現(xiàn)不平衡態(tài)勢。他說，對于這類城市，應(yīng)千方百計增加供應(yīng)，尤其是中小套型供應(yīng)。與此同時，為緩解供求不足的矛盾，此類城市仍將繼續(xù)采取限購、限貸等調(diào)控措施。

而對于大家所說的“鬼城”、“空城”，齊驥表示，是這類城市開發(fā)密度大、庫存量較高造成的。“城市住房可售庫存合理區(qū)間在月銷售量的12-15倍，而超過15個月的，屬于較高庫存。對于這類城市，要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”

事實上，2014年初，住建部在安排全年房地產(chǎn)調(diào)控的工作時，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴(yán)實施限購政策和差別化的信貸政策。同時要求房價下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預(yù)售許可審批進度。

對此，業(yè)界分析指出，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控思路更符合不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實。一些符合新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃方向、剛需和改善型需求占主導(dǎo)的地方城市，未來在調(diào)控政策上有邊際改善的可能和空間。另一方面，按照上述原則，目前正在執(zhí)行的限購政策、對二套及以上住房的限貸、禁貸政策，不會放松。其中北京、上海、廣州、深圳執(zhí)行政策或?qū)⒏鼑?yán)格，房地產(chǎn)市場的“去投資化”、“去杠桿化”將是一線城市的調(diào)控主流。但是，不排除溫州等量價齊跌的城市，出臺力度不同的救市措施。

全國政協(xié)委員、上海市政府參事張泓銘表示，房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性為主、擴散性為輔的市場(極個別的城市又當(dāng)別論)，各地的社會經(jīng)濟發(fā)展及由此決定的房地產(chǎn)市場千差萬別。他認(rèn)為，全國“一帖藥”的政策無法適應(yīng)各地的具體情況，在未來的調(diào)控中，必須要有一個大的改變，主要辦法就是實行中央和地方的合理分工。

張泓銘認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場調(diào)控具體操作層面，中央政府的職責(zé)主要是明確提出住房發(fā)展的指導(dǎo)思想，提出指導(dǎo)性的全國住房發(fā)展中長期規(guī)劃和結(jié)構(gòu)要求等。除此之外，對于地方權(quán)力，應(yīng)明確規(guī)定允許地方政府在特殊條件下采取行政手段的種類，以及地方政府主動調(diào)控住房市場的權(quán)限。

在張泓銘看來，除了嚴(yán)重的全國性房地產(chǎn)普遍問題，中央政府應(yīng)不再實施全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控舉措。簡言之，中央只提出房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，并提供調(diào)控條件，但不喊調(diào)控口令“至多，在需要時向特定的地方發(fā)出調(diào)控行動的提醒或提示”。

弱化

行政手段或逐漸減少

事實上，弱化行政手段在此次住建部主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場總體調(diào)控思路中已經(jīng)有所體現(xiàn)。其中，最為明顯之處是，不再強制要求地方政府制定并公布當(dāng)年度的房價控制目標(biāo)，而是強調(diào)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性兩個方面。此外，以前頻繁使用的“遏制房價過快上漲”也被“穩(wěn)控房價”代替。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住建部這一思路的變化，可能會使地方政府逐步減少行政性手段對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的干預(yù)。部分價格較高的樓盤的審批，可能在未來出現(xiàn)一定的松動。但房價上漲壓力較大的地方，則可能會采用新的政策性住房產(chǎn)品來對沖房價上漲的壓力。

以北京為例，2014年以來，北京“限價令”正在逐漸弱化。2013年，為了抑制房價的過快漲幅，北京一度施行嚴(yán)格的“限價令”措施，要求開發(fā)商對商品住宅的預(yù)售報價不能高于同等項目以往的成交價格，否則將難以獲得項目預(yù)售許可證。而2014年以來，北京樓市入市的項目已經(jīng)逐漸擺脫“限價令”的束縛，許多新項目在報價上均有不同程度上漲。

與不再強制要求地方政府制定房價控制目標(biāo)相呼應(yīng)的，還有“房產(chǎn)稅試點擴圍”的暫緩。

來自兩會的信息顯示，全國人大將啟動房地產(chǎn)稅的立法工作。中國房地產(chǎn)信息集團(CRIC)研究中心研究員楊科偉據(jù)此分析，房地產(chǎn)稅是一個內(nèi)涵很豐富的集合概念，既有開發(fā)環(huán)節(jié)的各個稅種，又有購房者交易、持有環(huán)節(jié)的稅種。不能片面地單純理解為上海、重慶試點的“房產(chǎn)稅”。對于普通購房者來說，可能包括契稅、個人所得稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅和未來的遺產(chǎn)稅等。

楊科偉稱，隨著房地產(chǎn)稅立法的推進，其作為房地產(chǎn)市場長效機制的地位也將予以確定。他認(rèn)為，這一舉措不僅可以大幅削弱不動產(chǎn)的投資空間，降低市場投資投機需求比例，還能有效替代行政性政策調(diào)控，有利于市場穩(wěn)定發(fā)展。

完善

健全多層次住房供應(yīng)體系

值得注意的是，此次是中央層面首次將創(chuàng)新和完善多層次的住房供應(yīng)體系列入房地產(chǎn)調(diào)控思路。

在闡述房地產(chǎn)市場總體調(diào)控思路中，齊驥表示，住建部將在熱點城市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，主要為解決新就業(yè)無房人群，以及已有穩(wěn)定工作但收入較低未購房人群。他表示，地方政府在土地出讓初期，便明確供應(yīng)對象，供應(yīng)價格，戶型等方面，政府讓渡部分土地出讓金，產(chǎn)權(quán)為個人與政府共有。

據(jù)悉，住建部已對上海、黃石試點的共有產(chǎn)權(quán)住房、深圳通過市場化手段籌集政策性房源、北京自住房進行了肯定，要求各城市可根據(jù)自身情況落地推廣。業(yè)內(nèi)分析指出，除京滬深穗四大城市外，共有產(chǎn)權(quán)住房還很可能在其他房地產(chǎn)市場供需矛盾較大的城市落地。

此外，對于低收入人群住房保障托底，2014年將新開工700萬套以上保障性住房，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，這也是“十二五”以來單年度保障房建設(shè)最多的一年。此外，在資金方面，除加大中央財政預(yù)算投入外，國資監(jiān)管部門將在今年出臺下?lián)軐ｍ椯Y金用于工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策。國家開發(fā)銀行，將加大對棚戶區(qū)改造的貸款支持力度。

日前，全國人大代表、證監(jiān)會機構(gòu)部巡視員歐陽昌瓊表示，對于落實保障房建設(shè)資金，資本市場、證券公司、證券行業(yè)應(yīng)當(dāng)大有作為。他建議，可以通過金融工具的創(chuàng)新來推動保障性住房建設(shè)，建議通過證券公司開展房地產(chǎn)信托投資基金(R EIT s)這樣一種新的金融工具來為保障房建設(shè)籌措長期的市場化運作資金。

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