2014年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”

兩會(huì)期間，備受業(yè)界關(guān)注的2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路得以明確。住建部部長(zhǎng)姜偉新近日透露今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”。政府工作報(bào)告更是指出，未來(lái)將針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)摻雜民生、經(jīng)濟(jì)、投資等多種復(fù)雜因素，因此行政調(diào)控手段在2014年仍然不會(huì)馬上退出。但是，與以往樓市調(diào)控“一刀切”不同的是，未來(lái)地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將具有更多自主權(quán)。

受此影響，6日地產(chǎn)股應(yīng)聲看漲，并帶動(dòng)A股小幅上漲。截至收盤，萬(wàn)科A漲超8%，板塊內(nèi)個(gè)股一片普漲，渝開發(fā)、榮盛發(fā)展、金科股份等4股漲停。

細(xì)化

不同城市分類指導(dǎo)

全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥6日就政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面的內(nèi)容做出了權(quán)威解釋。他指出，現(xiàn)階段全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，因此，未來(lái)在調(diào)控手段上，將根據(jù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行分類指導(dǎo)，即熱點(diǎn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策；而對(duì)于庫(kù)存量較高的城市，則要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

針對(duì)一些房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的熱點(diǎn)城市，齊驥表示，這些城市今年1、2月份的數(shù)據(jù)顯示，雖然樓市交易量有所下降，但價(jià)格上漲依然明顯。從供需來(lái)看，仍舊呈現(xiàn)不平衡態(tài)勢(shì)。他說(shuō)，對(duì)于這類城市，應(yīng)千方百計(jì)增加供應(yīng)，尤其是中小套型供應(yīng)。與此同時(shí)，為緩解供求不足的矛盾，此類城市仍將繼續(xù)采取限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施。

而對(duì)于大家所說(shuō)的“鬼城”、“空城”，齊驥表示，是這類城市開發(fā)密度大、庫(kù)存量較高造成的。“城市住房可售庫(kù)存合理區(qū)間在月銷售量的12-15倍，而超過(guò)15個(gè)月的，屬于較高庫(kù)存。對(duì)于這類城市，要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”

事實(shí)上，2014年初，住建部在安排全年房地產(chǎn)調(diào)控的工作時(shí)，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個(gè)住房市場(chǎng)供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)政策和差別化的信貸政策。同時(shí)要求房?jī)r(jià)下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預(yù)售許可審批進(jìn)度。

對(duì)此，業(yè)界分析指出，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控思路更符合不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實(shí)。一些符合新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃方向、剛需和改善型需求占主導(dǎo)的地方城市，未來(lái)在調(diào)控政策上有邊際改善的可能和空間。另一方面，按照上述原則，目前正在執(zhí)行的限購(gòu)政策、對(duì)二套及以上住房的限貸、禁貸政策，不會(huì)放松。其中北京、上海、廣州、深圳執(zhí)行政策或?qū)⒏鼑?yán)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去投資化”、“去杠桿化”將是一線城市的調(diào)控主流。但是，不排除溫州等量?jī)r(jià)齊跌的城市，出臺(tái)力度不同的救市措施。

全國(guó)政協(xié)委員、上海市政府參事張泓銘表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性為主、擴(kuò)散性為輔的市場(chǎng)(極個(gè)別的城市又當(dāng)別論)，各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及由此決定的房地產(chǎn)市場(chǎng)千差萬(wàn)別。他認(rèn)為，全國(guó)“一帖藥”的政策無(wú)法適應(yīng)各地的具體情況，在未來(lái)的調(diào)控中，必須要有一個(gè)大的改變，主要辦法就是實(shí)行中央和地方的合理分工。

張泓銘認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控具體操作層面，中央政府的職責(zé)主要是明確提出住房發(fā)展的指導(dǎo)思想，提出指導(dǎo)性的全國(guó)住房發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃和結(jié)構(gòu)要求等。除此之外，對(duì)于地方權(quán)力，應(yīng)明確規(guī)定允許地方政府在特殊條件下采取行政手段的種類，以及地方政府主動(dòng)調(diào)控住房市場(chǎng)的權(quán)限。

在張泓銘看來(lái)，除了嚴(yán)重的全國(guó)性房地產(chǎn)普遍問(wèn)題，中央政府應(yīng)不再實(shí)施全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控舉措。簡(jiǎn)言之，中央只提出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，并提供調(diào)控條件，但不喊調(diào)控口令“至多，在需要時(shí)向特定的地方發(fā)出調(diào)控行動(dòng)的提醒或提示”。

弱化

行政手段或逐漸減少

事實(shí)上，弱化行政手段在此次住建部主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體調(diào)控思路中已經(jīng)有所體現(xiàn)。其中，最為明顯之處是，不再?gòu)?qiáng)制要求地方政府制定并公布當(dāng)年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性兩個(gè)方面。此外，以前頻繁使用的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”也被“穩(wěn)控房?jī)r(jià)”代替。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住建部這一思路的變化，可能會(huì)使地方政府逐步減少行政性手段對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)。部分價(jià)格較高的樓盤的審批，可能在未來(lái)出現(xiàn)一定的松動(dòng)。但房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，則可能會(huì)采用新的政策性住房產(chǎn)品來(lái)對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲的壓力。

以北京為例，2014年以來(lái)，北京“限價(jià)令”正在逐漸弱化。2013年，為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快漲幅，北京一度施行嚴(yán)格的“限價(jià)令”措施，要求開發(fā)商對(duì)商品住宅的預(yù)售報(bào)價(jià)不能高于同等項(xiàng)目以往的成交價(jià)格，否則將難以獲得項(xiàng)目預(yù)售許可證。而2014年以來(lái)，北京樓市入市的項(xiàng)目已經(jīng)逐漸擺脫“限價(jià)令”的束縛，許多新項(xiàng)目在報(bào)價(jià)上均有不同程度上漲。

與不再?gòu)?qiáng)制要求地方政府制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相呼應(yīng)的，還有“房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍”的暫緩。

來(lái)自兩會(huì)的信息顯示，全國(guó)人大將啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法工作。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心研究員楊科偉據(jù)此分析，房地產(chǎn)稅是一個(gè)內(nèi)涵很豐富的集合概念，既有開發(fā)環(huán)節(jié)的各個(gè)稅種，又有購(gòu)房者交易、持有環(huán)節(jié)的稅種。不能片面地單純理解為上海、重慶試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能包括契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅和未來(lái)的遺產(chǎn)稅等。

楊科偉稱，隨著房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)，其作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的地位也將予以確定。他認(rèn)為，這一舉措不僅可以大幅削弱不動(dòng)產(chǎn)的投資空間，降低市場(chǎng)投資投機(jī)需求比例，還能有效替代行政性政策調(diào)控，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

完善

健全多層次住房供應(yīng)體系

值得注意的是，此次是中央層面首次將創(chuàng)新和完善多層次的住房供應(yīng)體系列入房地產(chǎn)調(diào)控思路。

在闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)總體調(diào)控思路中，齊驥表示，住建部將在熱點(diǎn)城市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，主要為解決新就業(yè)無(wú)房人群，以及已有穩(wěn)定工作但收入較低未購(gòu)房人群。他表示，地方政府在土地出讓初期，便明確供應(yīng)對(duì)象，供應(yīng)價(jià)格，戶型等方面，政府讓渡部分土地出讓金，產(chǎn)權(quán)為個(gè)人與政府共有。

據(jù)悉，住建部已對(duì)上海、黃石試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)住房、深圳通過(guò)市場(chǎng)化手段籌集政策性房源、北京自住房進(jìn)行了肯定，要求各城市可根據(jù)自身情況落地推廣。業(yè)內(nèi)分析指出，除京滬深穗四大城市外，共有產(chǎn)權(quán)住房還很可能在其他房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾較大的城市落地。

此外，對(duì)于低收入人群住房保障托底，2014年將新開工700萬(wàn)套以上保障性住房，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上，這也是“十二五”以來(lái)單年度保障房建設(shè)最多的一年。此外，在資金方面，除加大中央財(cái)政預(yù)算投入外，國(guó)資監(jiān)管部門將在今年出臺(tái)下?lián)軐ｍ?xiàng)資金用于工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策。國(guó)家開發(fā)銀行，將加大對(duì)棚戶區(qū)改造的貸款支持力度。

日前，全國(guó)人大代表、證監(jiān)會(huì)機(jī)構(gòu)部巡視員歐陽(yáng)昌瓊表示，對(duì)于落實(shí)保障房建設(shè)資金，資本市場(chǎng)、證券公司、證券行業(yè)應(yīng)當(dāng)大有作為。他建議，可以通過(guò)金融工具的創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)保障性住房建設(shè)，建議通過(guò)證券公司開展房地產(chǎn)信托投資基金(R EIT s)這樣一種新的金融工具來(lái)為保障房建設(shè)籌措長(zhǎng)期的市場(chǎng)化運(yùn)作資金。

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