關(guān)于房地產(chǎn)工程的項目管理問題及解決分析

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【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力。對房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的主要問題進行了分析，并提出解決對策。

  【關(guān)鍵詞】工程項目 成本管理   從1998年以來，中國房地產(chǎn)投資和開發(fā)高速增長，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率也較高，在這種宏觀經(jīng)濟形勢下，一些房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程成本的控制。然而，在金融危機影響下房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向低迷，如果不能很好地控制成本，就可能使企業(yè)利潤率降低危及企業(yè)生存。 一、房地產(chǎn)工程項目成本管理中存在的主要問題 1、不重視成本控制，成本控制人員素質(zhì)不高。一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理中，對成本控制重視度不夠，沒有切實有效的成本控制措施，成本控制責任不落實，工作不到位，成本管理意識不強，缺乏法律意識、責任意識，沒有合同觀念。在成本管理人員中，具有理論知識、實踐經(jīng)驗及成本管理經(jīng)驗的復合型人才不多，一些成本管理人員不能適應成本控制發(fā)展需要，積極充實成本管理的新知識、新經(jīng)驗、新技術(shù)。 2、缺乏可操作的工程成本控制依據(jù)。工程成本的控制要依據(jù)一定的標準來進行。工程作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，由于其結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工環(huán)境各不相同，各工程成本之間缺乏可比性，因而，如何針對單體工程項目制定出可操作的工程成本控制依據(jù)（目標成本）十分關(guān)鍵。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程目標成本的制定過于簡單化和表面化，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是簡單地按照經(jīng)驗確定一個目標成本，而忽略了該工程的現(xiàn)場環(huán)境、施工條件以及工期的要求。在項目成本管理措施方面，只有簡單的規(guī)章，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有規(guī)定。 3、缺乏完善的責權(quán)利相結(jié)合的獎勵機制。堅持責權(quán)利相結(jié)合的原則，獎罰分明，是促進房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作健康發(fā)展的動力。目前房地產(chǎn)企業(yè)因為各部門、每個崗位責權(quán)利不相對應，以至于無法考核其優(yōu)劣，出現(xiàn)了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，獎罰不分明。發(fā)生了責任上的問題往往互相推諉，無法考核其優(yōu)劣，這樣就會嚴重挫傷有關(guān)人員的積極性，給工程項目成本管理帶來不可估量的損失。 4、忽視工程項目“質(zhì)量成本”的管理和控制質(zhì)量。“質(zhì)量成本”分為內(nèi)部故障成本（如應建設(shè)單位要求返工、停工等引起的費用）、外部故障成本（如承包商索賠等引起的費用）。目前我國在房地產(chǎn)項目成本管理中尚未建立起對工程項目質(zhì)量成本的風險監(jiān)控體系。 5、忽視工程項目“工期成本”的管理和控制。工期目標是工程項目管理三大主要目標之一，房地產(chǎn)企業(yè)能否實現(xiàn)工期目標，順利向業(yè)主移交房產(chǎn)是取得信譽的重要條件。工程項目都有其特定的工期要求，工期的變更往往會引起成本的變化。盲目地趕工期要進度，會造成工程成本的陡然增加。 6、成本核算流于形式。在工程施工過程中，沒有將成本預算和成本核算結(jié)合起來，沒有階段成本分析，沒有分部分項成本分析，沒有實際成本與預算成本、計劃成本的比較，因此對工程項目成本控制指導意義不大。加上獎勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本超支與個人收入不直接掛鉤，因此管理人員對成本控制情況并不十分關(guān)心。另外，部分工程邊設(shè)計，邊報批，邊施工，致使工程成本無法控制，導致工程成本嚴重超支。 二、加強房地產(chǎn)成本管理的對策 目前，國內(nèi)絕大部分建設(shè)項目都實行項目法施工，每個企業(yè)在具體房地產(chǎn)管理中有很多不同的管理模式，各有自己成功的管理經(jīng)驗。但質(zhì)優(yōu)價廉的建筑產(chǎn)品是各房地產(chǎn)企業(yè)共同追求的目標。在這里，筆者從以下方面討論降低房地產(chǎn)成本的管理措施。 1、強化施工項目成本控制意識，進行全員管理。應當充分調(diào)動項目管理人員的積極性，使項目管理人員真正認識到施工成本管理的重要性?？啥ㄆ诨虿欢ㄆ诮M織員工學習、交流，對員工進行考核，實行競爭上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財務部、預算部等各個部門，要做到全員參與，理順公司內(nèi)部各部門之間的職責關(guān)系，相互協(xié)作，相互制約，責任分工明確，權(quán)力利益配套。 2、進行合同管理。公司所有重大經(jīng)濟合同的實施均從合同會簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就有了一個扎實的平臺。成本會計在合同會簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。工程部側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標準、到場時間、工程進度等內(nèi)容，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。 3、建立規(guī)范、統(tǒng)一、標準的責權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制。做好項目成本預測工作，制定成本計劃。在項目施工過程中，項目經(jīng)理部在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權(quán)力，同時項目經(jīng)理要對部門成員在成本控制中的業(yè)績進行定期檢查和考評，有獎有罰。只有真正做好責、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預期的效果。 4、嚴格發(fā)包，規(guī)范管理。選擇一個有經(jīng)驗、管理有方的承包方，雖然它的合同成本可能會高一些，但是它的規(guī)范管理在工程建設(shè)中會規(guī)避很多的風險，綜合權(quán)衡，總成本應該能節(jié)省一些。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說要加強計劃管理和預算管理。 5、保持信息暢通，嚴格控制變更。工程部要建立完善的會議制度和文檔管理制度，并制定相應的流程，設(shè)定合適的審批制度和公文分發(fā)制度，保證信息暢通。另外，變化是工程項目管理的核心內(nèi)容，工程部對任何變更都要進行很好的控制。 6、加強階段性經(jīng)濟活動分析及成本核算。階段性的經(jīng)濟活動分析一般包括地下室結(jié)構(gòu)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、裝修工程完工（即項目竣工）的經(jīng)濟活動分析。每一階段的完工標志著這一階段成本的截止，必須作詳細的分析。通過分析項目成本支出的情況，找出項目成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，為公司以后的項目成本測算積累經(jīng)驗。項目竣工決算后，由項目部編制詳細的結(jié)算資料及成本資料交公司，由公司預結(jié)算部門對項目部的結(jié)算資料進行審核，公司財務部門對項目成本資料進行審核。公司對項目的盈虧情況作詳細審查，確定項目的盈虧額。 三、結(jié)束語 房地產(chǎn)成本管理是一項全面、深入、細致的工作，不但需要企業(yè)管理層的重視和支持，而且需要廣大員工的積極配合、協(xié)調(diào)，需要建立健全各項規(guī)章制度，并保證這些制度的貫徹執(zhí)行。只有這樣，才能真正搞好工程成本管理，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)濟效益和可持續(xù)發(fā)展能力，提高企業(yè)的核心競爭力。   【參考文獻】 [1]歐陽春花.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理控制[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2008.8. [2]鄭哲一.淺析房地產(chǎn)成本管理總體戰(zhàn)略思路[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2008.7.