關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與安排

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關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與安排

　　關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的類型多種多樣，其衍生的融資交易結(jié)構(gòu)也不一而足，很難在有限的篇幅中一一加以闡述，本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目融資簡(jiǎn)單地劃分為兩類，一類是以項(xiàng)目方轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、項(xiàng)目資產(chǎn)或項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓收購(gòu)關(guān)系，另一類是項(xiàng)目方以過(guò)橋資金、借款、財(cái)務(wù)融資、合作開(kāi)發(fā)等為目的的權(quán)益出讓或轉(zhuǎn)讓的權(quán)益融資。關(guān)于融資交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)分析也即是依照這兩種類型分別進(jìn)行描述的。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易結(jié)構(gòu)包括交易方案的設(shè)計(jì)，投資資金款項(xiàng)進(jìn)入和退出的途徑、時(shí)期，資金或項(xiàng)目的移交、控制，項(xiàng)目轉(zhuǎn)移以及過(guò)戶的手續(xù)與法律保障等程序和步驟。

　　項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓是兩個(gè)不同的概念與操作程序，也涉及到不同的法律關(guān)系和要件，在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理體制下，大多數(shù)這一類房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資交易會(huì)采取項(xiàng)目公司變更股東實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出售的方式，用以規(guī)避方地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)戶極其繁瑣和嚴(yán)格的規(guī)程。在許多項(xiàng)目融資實(shí)例中，融資失敗的主要原因就是在于雙方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易安排缺乏基本的估計(jì)，往往把融資交易與方地產(chǎn)項(xiàng)目的管理環(huán)節(jié)相脫節(jié)，也就導(dǎo)致在融資談判中，雙方不斷發(fā)現(xiàn)和感覺(jué)到對(duì)方的“良苦用心”。最主要的就是擔(dān)心在項(xiàng)目談判和交接過(guò)程中會(huì)失去對(duì)項(xiàng)目和權(quán)益的控制。這種局面產(chǎn)生的主要因素就是交易雙方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資活動(dòng)所需的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)缺乏。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資或轉(zhuǎn)讓根本不可能脫離相關(guān)政府主管規(guī)事程序，否則任何一方的權(quán)益都難以得到保障。