拆遷評(píng)估存在問(wèn)題及解決途徑有哪些？

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

拆遷評(píng)估存在問(wèn)題及解決途徑
　　一　引言
　　近年來(lái)，由于城市的快速發(fā)展，各地都出現(xiàn)了大規(guī)模的房屋拆遷工程，由此也引發(fā)了在拆遷補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上拆遷人甚至城市政府與被拆遷人之間的矛盾。拆遷人希望少花錢，而被拆遷人則希望能拿到更多的補(bǔ)償。如何協(xié)調(diào)這一矛盾，尤其是在協(xié)調(diào)這一矛盾的過(guò)程中應(yīng)該如何保障作為弱勢(shì)群體的被拆遷人的合法利益，是解決其中問(wèn)題的關(guān)鍵。
　　2001年11月1日正式實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院第305號(hào)令)第三章第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。”這一規(guī)定確立了以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則。由于城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格是由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范予以估算確定的，因此，拆遷過(guò)程中關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的分歧就表現(xiàn)在拆遷人與被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果的不同看法上，而這又進(jìn)一步反映在對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、委托以及對(duì)評(píng)估結(jié)果的認(rèn)定上。
　　顯然，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、拆遷評(píng)估委托主體的確認(rèn)及評(píng)估價(jià)格的認(rèn)定是影響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵。只有采取公開(kāi)、公正、公平的方法選擇拆遷當(dāng)事人雙方都認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)，合理確定拆遷評(píng)估委托主體，運(yùn)用科學(xué)、合理、有效的方法和程序認(rèn)定評(píng)估結(jié)果，才能保證城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的公平合理，達(dá)到協(xié)調(diào)拆遷入與被拆遷人圍繞拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所產(chǎn)生的矛盾，充分保障作為弱勢(shì)群體的被拆遷人的利益的目的。
　　二　評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇
　　關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，根據(jù)建設(shè)部2003年12月1日頒布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第六條規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇;拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公平、透明，采取被拆遷入投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。如某省會(huì)城市的具體做法是，拆遷人取得房屋拆遷許可證后，有意向接受估價(jià)業(yè)務(wù)委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)可以到政府拆遷主管部門進(jìn)行登記，市房屋拆遷管理部門和拆遷人根據(jù)拆遷項(xiàng)目大小和難易程度，在具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)中選擇幾家，并予以公示。由拆遷人組織被拆遷人對(duì)公示的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行投票，根據(jù)實(shí)際投票數(shù)中有效票的相對(duì)多數(shù)確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。
　　表面上看，這種做法賦予了被拆遷入足夠的主動(dòng)權(quán)，由他們通過(guò)民主投票的方式來(lái)自行選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，而不是由拆遷人一方來(lái)選擇，從而可以充分保證拆遷評(píng)估及其結(jié)果的公正性和公平性，即保障了被拆遷人的利益。然而，在實(shí)際操作中往往存在如下兩方面的弊端：一方面，由于被拆遷入對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估這門技術(shù)及評(píng)估機(jī)構(gòu)的了解有限，所以很難選出最能對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行合理、公正地估算的評(píng)估機(jī)構(gòu)，而且被拆遷入作為分散的個(gè)體，往往參與意識(shí)不強(qiáng)，真正參與投票的并不多，這就使得拆遷人或者個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)有可能做一些手腳，借這種看起來(lái)公正、民主的方式達(dá)到暗箱操作的目的，來(lái)選擇拆遷入意愿中的評(píng)估機(jī)構(gòu)。另一方面，在實(shí)際操作中，供選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)往往都是本地的，而一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)或欠發(fā)達(dá)的市、縣只有有限的幾個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，這樣無(wú)疑會(huì)限制被拆遷人的選擇，也為拆遷人留下可人為操作的余地。