房屋拆遷補償評估價格分析

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房屋拆遷補償評估價格分析

　　房屋拆遷補償評估價格分析
　　1.評估價格形成方法房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術路線，并且眾所周知評估價格是對應特定估價目的、對應特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依據(jù)顯然應包括01版條例。
　　2.評估價格形成的假設前提估價假設前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補償估價應是房地產(chǎn)的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。
　　3.評估價格形成的產(chǎn)權類型隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達相當?shù)某潭?，并且在住房商品化過程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權結構，房改房、經(jīng)濟適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權內(nèi)涵的產(chǎn)權類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權構成看，房改房和經(jīng)濟適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房座落位置的標定地價的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1%。因此，房屋拆遷補償估價應反映不同產(chǎn)權類型的價格水平。
　　4.評估價格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本過程房地產(chǎn)開發(fā)建設過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實物的形成過程，也是其價值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過程，從取得土地使用權、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設計、房屋及附屬工程開發(fā)建設到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實物上。在以房地產(chǎn)市場評估價格確定房屋拆遷補償價格時，商品房包括按剩余年限計算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟適用房則包括了土地出讓金金額與標定地價的10%或房改成本價的1%的差額，而此時，開發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金，即在土地符合建設條件時，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當于部分或全部土地使用權出讓金金額(包含于房屋拆遷補償價格中)又向土地部門支付土地使用權出讓金金額(按出讓合同約定)，其合理性顯然值得商榷。拆遷補償價格評估的原則分析作為房地產(chǎn)估價業(yè)務的構成部分，房屋拆遷補償價格評估毫無疑問應當做到客觀、公正、科學。合理，為此，就必須遵循其價格形成。運動的客觀規(guī)律，