房屋拆遷補償評估價格分析

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房屋拆遷補償評估價格分析

　　房屋拆遷補償評估價格分析
　　1.評估價格形成方法房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術(shù)路線，并且眾所周知評估價格是對應(yīng)特定估價目的、對應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。
　　2.評估價格形成的假設(shè)前提估價假設(shè)前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補償估價應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。
　　3.評估價格形成的產(chǎn)權(quán)類型隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭?，并且在住房商品化過程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房座落位置的標(biāo)定地價的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1%。因此，房屋拆遷補償估價應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價格水平。
　　4.評估價格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本過程房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實物的形成過程，也是其價值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過程，從取得土地使用權(quán)、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計、房屋及附屬工程開發(fā)建設(shè)到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實物上。在以房地產(chǎn)市場評估價格確定房屋拆遷補償價格時，商品房包括按剩余年限計算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟適用房則包括了土地出讓金金額與標(biāo)定地價的10%或房改成本價的1%的差額，而此時，開發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，即在土地符合建設(shè)條件時，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當(dāng)于部分或全部土地使用權(quán)出讓金金額(包含于房屋拆遷補償價格中)又向土地部門支付土地使用權(quán)出讓金金額(按出讓合同約定)，其合理性顯然值得商榷。拆遷補償價格評估的原則分析作為房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的構(gòu)成部分，房屋拆遷補償價格評估毫無疑問應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)。合理，為此，就必須遵循其價格形成。運動的客觀規(guī)律，