集體所有土地征用與房屋拆遷補償?shù)牧鶄€問題

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              集體所有土地征用與房屋拆遷補償?shù)牧鶄€問題
    讀者來信：
    我是浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)某村居民，最近遇到拆遷問題，十分困擾。在集體土地征用與房屋拆遷補償過程中，我們有哪些權利？集體土地征用與房屋拆遷補償應遵守哪些法律規(guī)定？如果在拆遷、評估與補償過程中，我們受到不公正的待遇，我們該怎么辦？……
以下是關于這些問題的簡要分析和解答，供讀者參考。
    問：集體土地征用與房屋拆遷應遵守哪些法律法規(guī)？上海市有哪些相關的政策規(guī)定？我們可依據(jù)哪些規(guī)定來保障自己的權益？
    答：集體土地征用與房屋拆遷，首先要遵守國家憲法和土地管理法中關于集體土地征用與房屋拆遷的規(guī)定。其他政策性文件包括：（1）國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》國發(fā)2004（28）號文；（2）國土資源部的部門規(guī)章包括《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發(fā)[2004]238號）；《關于加快推進征地補償安置爭議協(xié)調裁決制度的通知》（國土資發(fā)[2006]133號文）；（3）上海市主要有以下政策規(guī)定：包括《上海市實施<；；中華人民共和國土地管理法>；；辦法》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》、《關于〈上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定〉若干應用問題的通知》、《關于切實做好征地補償安置管理工作的通知》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋評估技術規(guī)范》等。
    問：在拆遷過程中，我們作為村民、農(nóng)村集體成員和房屋所有權人，我們享有哪些權利？ 
    答：列入拆遷范圍的農(nóng)村居民，享有的權利包括：住房所有權、集體所有土地共有權、土地承包經(jīng)營權、拆遷受償權、參與決策權、集體財產(chǎn)收益分配權、受償請求權等。拆遷受償主要包括三大部分：第一，因住宅拆遷而獲得的補償；第二，因土地被征用而獲得的補償；第三，因集體公共財產(chǎn)被征用或拆遷而獲得的財產(chǎn)。
    按照現(xiàn)有的土地管理制度，農(nóng)民對農(nóng)村土地產(chǎn)權占有權益受到限制。雖然根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，"農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。"這說明，全民所有制土地所有權主體是國家，集體土地所有權主體是勞動群眾集體，除此之外的任何組織和個人都不能成為土地的所有權主體。但是，在農(nóng)民占有土地產(chǎn)權方面，卻被《土地管理法》規(guī)定為"農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民或集體所有的由村集體組織或者村民委員會經(jīng)營管理"，屬于"兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理"。這導致實踐中就可能把農(nóng)民和農(nóng)戶這個構成集體的元素排斥在土地產(chǎn)權所有者之外。
    問：在村民不知情且未公示評估公司的情況下，村干部宣布評估結束，但卻拒絕公布明細賬目，提出一定要等撤隊以后才允許代表察看。請問這是否合法？
    答：這是不合法的。按照《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》第14條的規(guī)定，集體土地征用與房屋拆遷補償?shù)某绦虬凑铡渡虾３鞘蟹课莶疬w管理實施細則》執(zhí)行。拆遷立項并公告以后，雖然由拆遷人委托評估，但評估結果應當向所有被拆遷人送達。按照有關規(guī)定，拆遷當事人對評估結果有異議的，有權在收到評估報告后15日內(nèi)向上海市估價師協(xié)會的有關組織部門申請鑒定。被拆遷戶作為房屋所有權人系拆遷當事人之一，有權知道評估結果，對評估結果有異議的，有權通過適當?shù)耐緩竭M行救濟。
    問：經(jīng)了解，我們的耕地竟然只值1500元 － 5760元/畝，房屋宅基地是2880元/畝。這和官方網(wǎng)站公布的相鄰區(qū)域的高行鎮(zhèn)某街坊地塊的市場價格相去甚遠，這個補償標準公平嗎？ 
    答：集體所有土地征用與拆遷補償標準和國有土地的出讓價格出現(xiàn)差異，是由于當前的土地管理制度和定價機制導致的。國有土地出讓實行“招牌掛”制度，而集體所有土地拆遷補償是參照市場基準價格，協(xié)議定價。根據(jù)《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》的第6規(guī)定，征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調換。貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。其中，“被拆除房屋建安重置單價結合成新”，由征地單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構評估；“同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準”，由被拆除房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布。
    關于土地征用的土地補償費等，上海市郊區(qū)農(nóng)村的補償標準，按照上海市《關于切實做好征地補償安置管理工作的通知》等相關規(guī)定執(zhí)行。
    問：非居住房屋的拆遷補償標準如何確定？ 
    答：拆遷非居住房屋，實行貨幣化補償。拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權取得費用。其中，被拆除房屋的建安重置價和相應的土地使用權取得費用，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構評估。除此之外，還包括設備搬遷和安裝費用及其他因設備無法恢復和造成停產(chǎn)、停業(yè)而支付的補償費。　　
     宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按本市有關國家建設征地財物補償標準規(guī)定補償。補償標準是根據(jù)國土資源部、建設部的有關規(guī)定和參照建設工程分類的預算定額標準并結合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農(nóng)田基礎設施、非居住房屋及附屬設施、畜禽類、水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對未列入補償標準范圍的產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補償不計土地使用權基價和價格補貼的補償因素。
    問：如果補償太低，可以拒絕拆遷嗎？對拆遷補償標準發(fā)生爭議達不成一致，該如何處理？ 
    答：拆遷許可問題，是由所在區(qū)縣政府批準。對于合法取得《拆遷許可證》的拆遷行為，被拆遷人不能拒絕拆遷。但如果對拆遷許可不服的，可以通過法律途徑對許可證的合法性進行救濟。對拆遷補償標準有爭議而不能簽訂補償協(xié)議的，拆遷人或被拆遷人的任何一方均可向所在區(qū)縣的房地產(chǎn)行政主管部門申請裁決。對裁決結果不服的，可以申請行政復議或提起行政訴訟。在復議或訴訟過程中，拆遷人可依法申請先予執(zhí)行。