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公房的拆遷補(bǔ)償
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公房的拆遷補(bǔ)償
確定了公房承租資格后,拆遷補(bǔ)償款的歸屬問(wèn)題就容易解決了。首先須明確一點(diǎn):公房是國(guó)家財(cái)產(chǎn),不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承。《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第87號(hào))的第二十八條中明確規(guī)定,拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房(以下簡(jiǎn)稱直管公有住房)的,直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購(gòu)買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人,由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償,政府對(duì)被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。被拆遷人住房超過(guò)房改政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分,并分別上繳或者返還。《條例》第二十七條規(guī)定:拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的,拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償,被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,由原承租人承租,被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式:由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行安置;未解除租賃協(xié)議,但對(duì)拆遷事宜協(xié)商一致的,由拆遷人對(duì)所有人補(bǔ)償,由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時(shí)的處理方式:為保障承租人的權(quán)益不受損害,實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動(dòng)中主體平等的原則。公房承租人對(duì)于所承租的公房只有居住和有限處分權(quán)。公房承租人對(duì)于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有,只能通過(guò)變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體上處分的,該處分屬無(wú)權(quán)處分,在有權(quán)限的公房管理單位給與認(rèn)可之前,該處分沒(méi)有任何法律上的效力。根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定,拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人,即被拆遷房屋的所有權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下,被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人(出租人)對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下,不存在對(duì)承租人的金錢補(bǔ)償問(wèn)題。但在解除租賃關(guān)系的情形中,被拆遷人(出租人)通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對(duì)價(jià)。
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