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建設(shè)法規(guī)案例分析

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案例一——城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度


    案情陳述:武漢鴻亞實(shí)業(yè)有限公司投資的武漢外灘花園項(xiàng)目位于漢陽長江江灘,距長江大橋200米,利用江灘長達(dá)1000米,均寬70米,共計(jì)占地80畝(其中20畝屬于代征地,因埋有過江電纜而不能使用),整個投資約1.6億元。1996年動工,2001年初竣工。該項(xiàng)目五證齊全,并簽訂了防汛責(zé)任狀。2001年,該項(xiàng)目被定為違法項(xiàng)目,責(zé)令拆除。漢陽區(qū)政府下發(fā)文件,對購房戶按“等值原則”進(jìn)行補(bǔ)償,補(bǔ)償費(fèi)用由“市政府、市規(guī)劃局和市防汛辦共同分擔(dān)”。整個外灘花園7萬m²的住宅樓2002年4月15日春汛前拆除殆盡。


    文中所涉當(dāng)事人包括武漢市有關(guān)部門和武漢鴻亞實(shí)業(yè)有限公司,武漢市有關(guān)部門給武漢鴻亞實(shí)業(yè)有限公司頒布“五證”,兩者屬于行政法律關(guān)系;外灘花園住戶有房產(chǎn)證和土地使用證,則有民事關(guān)系。


案例具體分析:

1、該項(xiàng)目是否違法,是否必須拆除。

      外灘花園項(xiàng)目位于漢陽長江江灘,利用江灘長達(dá)1000米。根據(jù)《省河道管理實(shí)施辦法》第六條規(guī)定“在水域和洲灘內(nèi),禁止蓋房”和《中華人民共和國防洪法》第二十二條“河道、湖泊管理范圍內(nèi)的土地和岸線的利用,應(yīng)當(dāng)符合行洪、輸水的要求。禁止在河道、湖泊管理范圍內(nèi)建設(shè)妨礙行洪的建筑物、構(gòu)筑物,傾倒垃圾、渣土,從事影響河勢穩(wěn)定、危害河岸堤防安全和其他妨礙河道行洪的活動。”的規(guī)定,該項(xiàng)目違法,屬于違法建筑,且因在禁止建設(shè)地區(qū)進(jìn)行建設(shè),屬于嚴(yán)重違規(guī)項(xiàng)目,必須予以拆除。

2、市政府是否存在過失。

      市政府有嚴(yán)重失職行為,存在過失。第一,該項(xiàng)目一期、二期工程分別于1996年、2000年開工,適用法律應(yīng)為1988年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國河道管理?xiàng)l例》及該省據(jù)此制定的《省河道管理實(shí)施辦法》,水利部門自稱批準(zhǔn)此項(xiàng)目的是根據(jù)《省河道管理實(shí)施辦法》第十條的規(guī)定,“因特殊情況確需擴(kuò)占的,應(yīng)報(bào)經(jīng)有審批權(quán)的縣以上水利行政主管部門或河道專門管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。”但住宅不應(yīng)屬于“特殊情況”,且《省河道管理實(shí)施辦法》第六條規(guī)定“在水域和洲灘內(nèi),禁止蓋房”,水利部門的審批違法。第二,按照《防洪法》和水利部《關(guān)于長江流域河道管理范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目管理權(quán)限的通知》的有關(guān)規(guī)定,投資額在l億元以上的外灘花園項(xiàng)目屬大、中型建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)由該省水利廳提出初審意見上報(bào)長江水利委員會批準(zhǔn)后方可開工建設(shè)。但該省水利部門在未報(bào)經(jīng)“長江委”批準(zhǔn)同意的情況下,就對武漢外灘花園二期工程擅自進(jìn)行了批復(fù),審批不合規(guī)定。第三、二期工程2000年開工,除土地證外,其他各種許可批文都是在當(dāng)年辦理的。此時,《中華人民共和國防洪法》已頒布實(shí)施2年,其中第二十二條規(guī)定:“禁止在河道、湖泊管理范圍內(nèi)建設(shè)妨礙行洪的建筑物、構(gòu)筑物。”該省水利廳在武漢市水利局、防汛辦關(guān)于外灘花園二期工程的請示上批復(fù)稱“鑒于武漢市外灘花園項(xiàng)目是經(jīng)省政府專題會議研究確定的武漢市規(guī)劃利用江灘開發(fā)的試點(diǎn)工程,予以原則同意”。1998年《防洪法》頒布后,水利部門應(yīng)該立即撤銷原來的行政行為,不撤消,至少是失職行為,而以一次五年前的省政府專題會議專題為依據(jù)繼續(xù)審批就是明顯的違法行為。

3、對該項(xiàng)目造成的損失,應(yīng)由誰承擔(dān)。

      從上述事實(shí)可基本判定,外灘花園雖然擁有完備的建房、售房手續(xù),但在防洪堤內(nèi)建住宅,本質(zhì)上屬于違法項(xiàng)目。明明屬違法建筑,卻取得了武漢市有關(guān)行政部門的許可,也取得了最關(guān)鍵的水利部門的許可。因此,此事主要由行政機(jī)關(guān)違法審批所造成,政府應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任,作為小區(qū)住戶的業(yè)主不承擔(dān)任何責(zé)任; 同時,若開發(fā)商沒有使用非法手段獲取審批許可,也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。


總結(jié):綜上所述外灘花園雖然擁有完備的建房、售房手續(xù),但在防洪堤內(nèi)建住宅,本質(zhì)上屬于違法項(xiàng)目。且此事主要由行政機(jī)關(guān)違法審批所造成,政府應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任,依照我國相關(guān)法律、法規(guī),應(yīng)由行政機(jī)關(guān)撤銷審批行為,依法對開發(fā)商和業(yè)主進(jìn)行賠償,并對審批者追究審批者的行政責(zé)任和法律責(zé)任。另外,根據(jù)《防洪法》第五十六條“違反本法第二十二條第二款、第三款規(guī)定,有下列行為之一的,責(zé)令停止違法行為,排除阻礙或者采取其他補(bǔ)救措施,可以處五萬元以下的罰款:(一)在河道、湖泊管理范圍內(nèi)建設(shè)妨礙行洪的建筑物、構(gòu)筑物的;(二)在河道、湖泊管理范圍內(nèi)傾倒垃圾、渣土,從事影響河勢穩(wěn)定、危害河岸堤防安全和其他妨礙河道行洪的活動的;(三)在行洪河道內(nèi)種植阻礙行洪的林木和高稈作物的。”的規(guī)定,拆除違法建筑,并對武漢鴻亞實(shí)業(yè)有限公司處以五萬元以下的罰款。

 


案例二——建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)法律制度


    案情陳述:甲工廠與乙勘察設(shè)計(jì)單位簽訂了《廠房建設(shè)設(shè)計(jì)合同》,委托乙完成廠房建設(shè)初步設(shè)計(jì),約定設(shè)計(jì)期限為付定金后60天,設(shè)計(jì)費(fèi)用按國家標(biāo)準(zhǔn)算。另約定,若甲要求增加工作內(nèi)容,則費(fèi)用增加10%,合同并未對基礎(chǔ)資料的提供進(jìn)行約定。甲付定金后,只提供了設(shè)計(jì)任務(wù)書,沒有其他資料。乙收集相關(guān)資料,于第77天交付設(shè)計(jì)成果,要求甲按約定,增加設(shè)計(jì)費(fèi)用。甲以合同沒有約定提供資料為由,拒絕增加設(shè)計(jì)費(fèi)用,并要求乙就完成合同逾期進(jìn)行違約賠償。雙方協(xié)商不成,乙方起訴甲方。法院判定甲方按國家標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)用給乙方,乙方違約存在,按合同規(guī)定支付甲方違約金。


    文中所涉當(dāng)事人包括甲工廠與乙勘察設(shè)計(jì)單位,甲與乙簽訂了《廠方建設(shè)設(shè)計(jì)合同》,所以他們之間是民事合同法律關(guān)系。


案例具體分析:

1、甲、乙兩方簽訂的合同是否合法有效。

      本案的設(shè)計(jì)合同缺乏一個主要條款,即基礎(chǔ)資料的提供。按照《合同法》第二百七十四條“勘察、設(shè)計(jì)合同的內(nèi)容包括提交有關(guān)基礎(chǔ)資料和文件(包括概預(yù)算)的期限、質(zhì)量要求、費(fèi)用以及其他協(xié)作條件等條款”以及《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同條例》第五條“勘察設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備以下主要條款:(1)建設(shè)工程名稱、規(guī)模、投資額、建設(shè)地點(diǎn);(2)委托方提供資料的內(nèi)容、技術(shù)要求及期限。承包方勘察的范圍、進(jìn)度和質(zhì)量;設(shè)計(jì)的階段、進(jìn)度、質(zhì)量和設(shè)計(jì)文件份數(shù);(3) 勘察、設(shè)計(jì)取費(fèi)的依據(jù),取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及拔付方法。(4)違約責(zé)任”,合同的主要條款是合同成立的前提,甲、乙雙方簽訂的合同缺乏主要條款,則合同自身也就無效力可言。

2、甲方應(yīng)不應(yīng)當(dāng)給乙方增加設(shè)計(jì)費(fèi)用。

      根據(jù)《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同條例》第八條之規(guī)定“委托方應(yīng)向承包方提供開展勘察設(shè)計(jì)工作所需的有關(guān)基礎(chǔ)資料,并對提供的時間、進(jìn)度與資料的可靠性負(fù)責(zé)”,甲方應(yīng)該向乙方提供基礎(chǔ)材料。并且《合同法》第二百八十五條規(guī)定“因發(fā)包人變更計(jì)劃,提供的資料不準(zhǔn)確,或者未按照期限提供必需的勘察、設(shè)計(jì)工作條件而造成勘察、設(shè)計(jì)的返工、停工或者修改設(shè)計(jì),發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照勘察人、設(shè)計(jì)人實(shí)際消耗的工作量增付費(fèi)用”,雖然本案例由于沒有并未對基礎(chǔ)資料的提供進(jìn)行約定,造成乙方工作增加,但增加的工作內(nèi)容并不屬于設(shè)計(jì)范疇,乙方要求增加設(shè)計(jì)費(fèi)用并不合理。

3、乙方屬不屬于逾期違約,應(yīng)不應(yīng)該對甲方進(jìn)行賠償。

      根據(jù)《合同法》第二百八十條“勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量不符合要求或者未按照期限提交勘察、設(shè)計(jì)文件拖延工期,造成發(fā)包人損失的,勘察人、設(shè)計(jì)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)完善勘察、設(shè)計(jì),減收或者免收勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)并賠償損失”和《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”,乙方于第77天交付設(shè)計(jì)成果,超過了約定的設(shè)計(jì)期限,違約屬實(shí),應(yīng)該對甲方進(jìn)行賠償。


    總結(jié):參考法律、法規(guī)條款同上,本案例主要條款缺失,造成后面的糾紛,系甲、乙雙方的責(zé)任。但乙方?jīng)]有增加勘察設(shè)計(jì)工作,要求增加設(shè)計(jì)費(fèi)用不合理,甲方只需要按國家標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)用給乙方;且乙方交付設(shè)計(jì)逾期,違約屬實(shí),應(yīng)按合同要求賠償甲方。
    

    

 


  

 

 

 

 

 


案例三——建筑法律制度

    案情陳述:開達(dá)公司決定興建建筑物“世紀(jì)曙光”,董事會對建筑風(fēng)格和藝術(shù)造型有特殊要求,公司決定由該公司副總經(jīng)理張曉光負(fù)責(zé)相關(guān)事宜。張曉光在咨詢了開達(dá)公司法律顧問,得知該建筑工程的勘察設(shè)計(jì)合同“不必采用招投標(biāo)形式”后,與隆盛設(shè)計(jì)取得聯(lián)系,聲稱“其主要負(fù)責(zé)人能到公司面談,不出意外該工程便委托給隆盛設(shè)計(jì)院”。此后不久,張曉光采納開達(dá)公司董事長個人建議,把“世紀(jì)曙光”工程設(shè)計(jì)委托給通然設(shè)計(jì),并于三日內(nèi)簽訂合同。第四天,隆盛設(shè)計(jì)談判代表趕到開達(dá)公司,被告知該工程設(shè)計(jì)工作已委托通然設(shè)計(jì)。隆盛設(shè)計(jì)代表要求開達(dá)公司賠償往返路費(fèi)及相關(guān)損失。張曉關(guān)以雙方并未就該工程達(dá)成任何協(xié)議,拒絕賠償。雙方因協(xié)商不成,隆盛設(shè)計(jì)向法院起訴開達(dá)公司,要求其承擔(dān)違約賠償。


    文中所涉當(dāng)事人包括開達(dá)公司和隆盛設(shè)計(jì),開達(dá)公司并未與隆盛設(shè)計(jì)簽訂任何協(xié)議,但根據(jù)《合同法》第十三條“當(dāng)事人訂立合同,采取要約、承諾方式”和第十四條“要約是希望和他人訂立合同的意思表示,該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)內(nèi)容具體確定;(二)表明經(jīng)受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束”,張曉關(guān)與河北省隆盛工程設(shè)計(jì)院(以下簡稱隆盛設(shè)計(jì))取得聯(lián)系,并聲稱“其主要負(fù)責(zé)人能到公司面談,不出意外該工程便委托給隆盛設(shè)計(jì)院”這一行為,認(rèn)為他們之間為要約關(guān)系。


案例具體分析:

1、開達(dá)公司“世紀(jì)曙光”建筑工程的勘察設(shè)計(jì)合同需不需要采用招投標(biāo)形式。

      根據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第八條“建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采用特定專利或者專有技術(shù)的,或者其建筑藝術(shù)造型有特殊要求的,經(jīng)項(xiàng)目主管部門批準(zhǔn),可以不進(jìn)行招標(biāo)”,案例中凱達(dá)公司董事會對建筑風(fēng)格和藝術(shù)造型有特殊要求,雖然項(xiàng)目可以不招標(biāo),但必須以得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)為前提。

2、開達(dá)公司是否存在違約。

      根據(jù)《合同法》第十三條“當(dāng)事人訂立合同,采取要約、承諾方式”和第十四條“要約是希望和他人訂立合同的意思表示,該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)內(nèi)容具體確定;(二)表明經(jīng)受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束”,開達(dá)公司和隆盛設(shè)計(jì)雖有合作意向,但雙方并沒有締結(jié)合約,形成合同關(guān)系,因此開達(dá)公司并沒有違約。

3、開達(dá)公司應(yīng)不應(yīng)該賠償隆盛設(shè)計(jì)。

      根據(jù)《合同法》第十七條“要約可以撤回。撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時到達(dá)受要約人”、第十八條“要約可以撤銷。撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人”和第四十二條“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:(一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為”的規(guī)定,開達(dá)公司在張曉光與通然設(shè)計(jì)聯(lián)系磋商時及簽訂合同后應(yīng)該立即告知隆盛設(shè)計(jì)這一事實(shí)。且根據(jù)先合同義務(wù),開達(dá)公司也更應(yīng)該將其與通然設(shè)計(jì)締結(jié)合同及時告知隆盛設(shè)計(jì),先合同義務(wù)又稱“前合同義務(wù)”或“先契約義務(wù)”,是指在要約生效后合同生效前的締約過程中,締約雙方基于誠信原則而應(yīng)負(fù)有的告知、協(xié)力、保護(hù)、保密等的合同附隨義務(wù)。開達(dá)公司并沒有做到這一點(diǎn),應(yīng)該對隆盛設(shè)計(jì)進(jìn)行賠償。


    總結(jié):綜上所述,開達(dá)公司沒有違約,不用承擔(dān)違約責(zé)任;但,其違反了先合同義務(wù),對隆盛設(shè)計(jì)造成了損失,應(yīng)該承擔(dān)隆盛設(shè)計(jì)談判代表提出的相關(guān)損失。

 

 

 

 

 

 

 

 


案例四——建設(shè)工程質(zhì)量管理法律制度

    案情陳述:某化工廠在同一廠區(qū)建設(shè)第二廠房時未做勘察,便將4年前為第一個廠房做的勘察設(shè)計(jì)成果給設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)依據(jù),讓其設(shè)計(jì)新廠房。設(shè)計(jì)院開始并未同意,但在該廠一再堅(jiān)持下妥協(xié),同意使用舊勘查成果。廠房使用一年多發(fā)現(xiàn)墻體多處開裂,該化工廠起訴設(shè)計(jì)院,要求施工單位承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任。


    文中所涉當(dāng)事人包括某化工廠,設(shè)計(jì)院和施工單位,其中某化工廠與設(shè)計(jì)院、施工單位分別為民事合同關(guān)系。


案例具體分析:

1、設(shè)計(jì)院有無過錯,應(yīng)不應(yīng)該承擔(dān)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量責(zé)任。

      根據(jù)《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同條例》第八條“一般建設(shè)工程(特殊專業(yè)工程除外)勘察設(shè)計(jì)合同承包方的責(zé)任:(1)設(shè)計(jì)單位要根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或上一階段設(shè)計(jì)的批準(zhǔn)文件,以及有關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)協(xié)議文件、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范、規(guī)程、定額等到提出勘察技術(shù)要求和進(jìn)行設(shè)計(jì),并按合規(guī)定的進(jìn)度和質(zhì)量提交設(shè)計(jì)文件(包括概預(yù)算文件、材料設(shè)備清單)。(2)設(shè)計(jì)單位對承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)配合施工,進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)交底,解決施工過程中有關(guān)設(shè)計(jì)的問題,負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更和修改預(yù)算參加試車考核及工程竣工驗(yàn)收。對于大中型工業(yè)項(xiàng)目和復(fù)雜的民用工程應(yīng)派現(xiàn)場設(shè)計(jì)代表,并參加隱蔽工程驗(yàn)收。”的規(guī)定,設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)第二廠房時,應(yīng)該按實(shí)際情況、規(guī)定來設(shè)計(jì)。另外,按照《建筑法》第五十四條之規(guī)定“建筑設(shè)計(jì)單位和建筑施工企業(yè)對建設(shè)單位違反前款規(guī)定提出的降低工程質(zhì)量的要求,應(yīng)當(dāng)予以拒絕”,設(shè)計(jì)院對該化工廠使用舊勘查成果的要求應(yīng)該果斷拒絕,堅(jiān)持法律、法規(guī)。設(shè)計(jì)院沒有堅(jiān)持正確立場,在化工廠的一再堅(jiān)持下妥協(xié),按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第二十一“設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)勘察成果文件進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計(jì)”,設(shè)計(jì)院有過錯,墻體開裂屬于設(shè)計(jì)問題,設(shè)計(jì)院應(yīng)該對工程設(shè)計(jì)承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

2、某化工廠有無過錯,應(yīng)不應(yīng)該承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任。

      該化工廠有過錯。根據(jù)《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同條例》第八條“一般建設(shè)工程(特殊專業(yè)工程除外)勘察設(shè)計(jì)合同委托方向承包方提供開展勘察設(shè)計(jì)工作所需的有關(guān)基礎(chǔ)資料,并對提供的時間、進(jìn)度與資料的可靠性負(fù)責(zé)”,該化工廠未做勘察,并向設(shè)計(jì)單位提供舊勘查成果,屬不實(shí)資料應(yīng)該對其承擔(dān)一定責(zé)任。按照《建筑法》第五十四條之規(guī)定“建設(shè)單位不得以任何理由,要求建筑設(shè)計(jì)單位或者建筑施工企業(yè)在工程設(shè)計(jì)或者施工作業(yè)中,違反法律、行政法規(guī)和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn),降低工程質(zhì)量”,該化工廠在同一廠區(qū)建設(shè)第二廠房時未做勘察,將舊勘察設(shè)計(jì)成果給設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)依據(jù),并一再堅(jiān)持讓其根據(jù)舊勘查設(shè)計(jì)成果設(shè)計(jì)新廠房,導(dǎo)致設(shè)計(jì)問題。另外,根據(jù)《建筑法》第七十四“建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位違反國家規(guī)定,降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),造成重大安全事故,構(gòu)成犯罪的,對直接責(zé)任人員依法追究刑事責(zé)任”的規(guī)定,該化工廠應(yīng)對工程質(zhì)量承擔(dān)主要責(zé)任。

3、施工單位有無過錯,應(yīng)不應(yīng)該承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任。

      施工單位是按照設(shè)計(jì)圖紙來施工,也并沒有違反國家法律、法規(guī),墻體開裂不屬于施工質(zhì)量問題,施工單位無過錯,不應(yīng)該承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任。


    總結(jié):綜上所述,并結(jié)合《建筑法》第六十三“違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,責(zé)令改正,處10萬元以上30萬元以下的罰款:(一)勘察單位未按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察的;(二)設(shè)計(jì)單位未根據(jù)勘察成果文件進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的;(三)設(shè)計(jì)單位指定建筑材料、建筑構(gòu)配件的生產(chǎn)廠、供應(yīng)商的;(四)設(shè)計(jì)單位未按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的。有前款所列行為,造成工程質(zhì)量事故的,責(zé)令停業(yè)整頓,降低資質(zhì)等級;情節(jié)嚴(yán)重的,吊銷資質(zhì)證書;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任”及第七十三“依照本條例規(guī)定,給予單位罰款處罰的,對單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款”,本案例中的質(zhì)量責(zé)任主要過錯在某化工廠,對直接責(zé)任人員依法追究刑事責(zé)任;對設(shè)計(jì)院應(yīng)處10萬元以上30萬元以下的罰款。

 

 

 

 

 

 

案例五——城市房地產(chǎn)管理法律制度 

    案情陳述:2003年3月,某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)日日新公司為取得生產(chǎn)經(jīng)營用地,向某市國土局提出申請,雙方簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》。此后,日日新公司在未對受讓土地進(jìn)行任何開發(fā)的情況下,于2004年5月與鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同,約定:每平方米轉(zhuǎn)讓價(jià),總計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)。日日新公司負(fù)責(zé)在9月30日之前完成居民拆遷等工作,延期交付按月息1%承擔(dān)預(yù)付款利息;鴻業(yè)公司與合同簽訂后7日內(nèi)付總價(jià)款60%的預(yù)付款,余額分3次在年底前交清。由于所約定土地有部分為某市運(yùn)輸公司,日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議,確認(rèn)鴻業(yè)公司的土地使用權(quán)。日日新公司進(jìn)行居民搬遷等工作時與該運(yùn)輸公司發(fā)生沖突,被其告上法庭。


    文中所涉當(dāng)事人包括日日新公司,某運(yùn)輸公司和鴻業(yè)公司,其中日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》,雙方為民事合同關(guān)系;某運(yùn)輸公司與日日新公司、鴻業(yè)公司無法律關(guān)系。


案例具體分析:

1、日日新公與鴻業(yè)公司簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》是否有效。

      該合同應(yīng)為無效合同?!逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”按照《合同法》第七十九條“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)工地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”日日新公司在簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》后未按規(guī)定對受讓土地進(jìn)行任何開發(fā),就與與鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同,合同無效。

      另外,《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。”日日新公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給鴻業(yè)公司,并經(jīng)過有關(guān)部門同意。

2、日日新公與鴻業(yè)公司簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》是否有效。

      該協(xié)議無效。《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”按照《合同法》第七十九條“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人,但有下列情形之一的除外:(二)按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓”和《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:„(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;„”可見,在未依法取得土地使用權(quán)證書之前,與他人簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬于無效合同。該補(bǔ)充協(xié)議約定的土地其使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)屬于某運(yùn)輸公司,日日新無權(quán)對該土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,所以協(xié)議無效。

3、日日新公司與鴻業(yè)公司的行為是否違法。

      根據(jù)《憲法》第十條第四款的規(guī)定:“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”日日新公司與鴻業(yè)公司的行為符合非法轉(zhuǎn)讓土地的行為的特征“(一)是在同一違法行為中必須有兩方或兩方以上的違行為當(dāng)事人,即必須同時具有賣方或轉(zhuǎn)讓方和買方或受讓方;(二)是必須違反現(xiàn)行土地管理的法律法規(guī),即屬于現(xiàn)行法律法規(guī)所規(guī)定的違法違規(guī)行為;(三)是當(dāng)事人已經(jīng)實(shí)施了轉(zhuǎn)讓土地行為,違法當(dāng)事人簽訂并完全或部分履行了土地買賣或轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議;(四)是違法當(dāng)事人通過非法轉(zhuǎn)讓土地從而獲取非法所得。”因此,該行為屬于非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。  


    總結(jié):綜上所述,(1)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的合同及其補(bǔ)充條例皆為無效合同。(2)日日新公司擅自轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)的行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、國務(wù)院55號令第十九條及第二十八條的規(guī)定,不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件或未履行土地使用權(quán)出讓合同約定的義務(wù)。應(yīng)依照《土地管理法》第七十三條、《土地管理法實(shí)施條例》第三十八條、《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》第三條、《刑法》第二百二十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第六十五條、《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條之規(guī)定處理,縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收日日新公司呵呵鴻業(yè)公司違法所得,可以并處罰款,罰款為非法所得50%以下,并對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分;構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

發(fā)布:2007-07-23 10:49    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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