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工程項(xiàng)目管理軟件系統(tǒng)

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設(shè)計(jì)對(duì)造價(jià)的影響有哪些?

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                            設(shè)計(jì)對(duì)造價(jià)的影響
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃工作主要是指項(xiàng)目在開(kāi)工前各項(xiàng)手續(xù)的辦理。主要包括:取得立項(xiàng)、規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)、審定方案通知書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證等批件;委托方案設(shè)計(jì);進(jìn)行開(kāi)工前施工單位的招標(biāo)工作;落實(shí)項(xiàng)目的大市政方案、各項(xiàng)市政管線的方案設(shè)計(jì)及報(bào)批工作。在這些工作中對(duì)項(xiàng)目成本管理影響最大的就是設(shè)計(jì)階段和招標(biāo)階段。
  近幾年,政府出臺(tái)了一系列新的政策,如:《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》(京政辦發(fā)(2002)33號(hào))、《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》(京政辦發(fā)(2004)4號(hào))、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)(2003)121號(hào))、國(guó)八條、國(guó)六條等等。這些政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品外,還應(yīng)該從降低開(kāi)發(fā)成本入手,嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售過(guò)程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用。主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理就是對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過(guò)程有效的成本控制過(guò)程,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面,結(jié)合開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等不同階段,挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會(huì)效益??刂瞥杀镜耐緩接泻芏?。長(zhǎng)期以來(lái),人們習(xí)慣于將成本控制放在施工建設(shè)階段,而忽視了在前期規(guī)劃階段對(duì)成本的控制。在人們的頭腦中認(rèn)為,前期規(guī)劃工作就是在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)之后,辦理各項(xiàng)前期手續(xù),取得項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)、審定規(guī)劃方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證等批件。其實(shí)不然,前期規(guī)劃工作中,在很多方面都可以對(duì)成本實(shí)施控制,如設(shè)計(jì)階段的成本控制、招投標(biāo)階段的成本控制等。下面加以詳細(xì)說(shuō)明。
  關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程的費(fèi)用中所占比例不大,一般只占建安成本的2%左右,但對(duì)于工程造價(jià)的影響卻很大,有時(shí)能達(dá)到75%。一份好的設(shè)計(jì)方案,不僅要取得良好的社會(huì)效益,還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。很久以來(lái),普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段重視不夠,開(kāi)發(fā)商很少過(guò)問(wèn)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性,致使項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不高,搞規(guī)劃的只是催設(shè)計(jì)人員出圖,不管設(shè)計(jì)出的方案在建設(shè)時(shí)需花多少錢(qián),造價(jià)是否合理;設(shè)計(jì)人員只顧出圖,不管設(shè)計(jì)在經(jīng)濟(jì)上是否合理,常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于保守,例如結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的配筋問(wèn)題,以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)住宅工程為例。工程成本的提高將直接減少開(kāi)發(fā)公司的純利潤(rùn)。或者設(shè)計(jì)人員一味為了滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)進(jìn)度,從而出現(xiàn)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)不配套、不交圈等問(wèn)題,其結(jié)果帶到施工階段,施工現(xiàn)場(chǎng)的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。因此,在設(shè)計(jì)階段就要有成本控制意識(shí),抓住以下幾個(gè)工作關(guān)鍵點(diǎn):
  推行設(shè)計(jì)招標(biāo),擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。開(kāi)發(fā)商在委托進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、小區(qū)內(nèi)的道路等設(shè)計(jì)放在一起進(jìn)行招標(biāo),采用多家競(jìng)投,組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比,這樣既可以?xún)?yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位,又可以促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新,在降低工程造價(jià)上下功夫。
  開(kāi)展限額設(shè)計(jì),有效控制造價(jià)。設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)政策性、技術(shù)性、綜合性很強(qiáng)的工作,項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣,將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短,同樣也決定項(xiàng)目建成以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。因此要求設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中,推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過(guò)計(jì)算。在設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,要和技術(shù)水平、管理水平相適應(yīng)。要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性,盡量不用那些采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴(lài)進(jìn)口的材料和設(shè)備;要盡量做標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的設(shè)計(jì),各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,以保證投資限額不輕易突破。
  另外,針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄,設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象,開(kāi)發(fā)商可以在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí),增加設(shè)計(jì)變更及修改費(fèi)用額度的限制條款,如出現(xiàn)各專(zhuān)業(yè)不配套、不交圈現(xiàn)象,或設(shè)計(jì)變更超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí),則要扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)人員的一種有效的控制手段。
  要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量終止在施工之前。從實(shí)際情況來(lái)看,將設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷在設(shè)計(jì)階段就加以克服,所付出的代價(jià)最小,取得的效果最好。因此要在正式出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免把設(shè)計(jì)的不足、缺陷帶到施工階段。
  關(guān)于招標(biāo)階段的成本管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程招標(biāo)主要包括設(shè)備、材料采購(gòu)招標(biāo)和施工單位招標(biāo)兩個(gè)方面。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)來(lái)選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過(guò)程中進(jìn)行成本管理應(yīng)做好以下幾方面工作:
  在招標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì),必要時(shí)還要進(jìn)行實(shí)地考察,避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo),一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包,二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?,F(xiàn)象。
  要做好招標(biāo)文件的編制工作。預(yù)算管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料,對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、分析、評(píng)價(jià),然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中的條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面,工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口,避免在后期結(jié)算時(shí)雙方扯皮。對(duì)于工程標(biāo)底要認(rèn)真進(jìn)行審查,確保標(biāo)底質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。
  合理低價(jià)者中標(biāo)。在2003年7月1日實(shí)行《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》后,選擇中標(biāo)單位的方法是由招標(biāo)人提供工程量清單,由投標(biāo)人依據(jù)工程量清單項(xiàng)目自主報(bào)價(jià),經(jīng)評(píng)審按照低價(jià)中標(biāo)的原則確定。
  合理低價(jià)分為兩種情況:設(shè)有標(biāo)底的,投標(biāo)報(bào)價(jià)在合理幅度內(nèi);不設(shè)標(biāo)底的,報(bào)價(jià)應(yīng)高于或等于其企業(yè)成本。正是基于這種評(píng)標(biāo)辦法,投標(biāo)單位為了使招標(biāo)人可以接受報(bào)價(jià),又能獲得盡可能多的利潤(rùn),在投標(biāo)中均不同程度地采用投標(biāo)策略及報(bào)價(jià)技巧,增加中標(biāo)機(jī)會(huì)。因此,作為開(kāi)發(fā)商不應(yīng)一味追求低價(jià),在其保證工期、質(zhì)量要求,評(píng)審技術(shù)方案可行的前提下,還應(yīng)對(duì)其報(bào)價(jià)進(jìn)行評(píng)審,以避免增加工程施工過(guò)程中投資控制的難度,給開(kāi)發(fā)商留下隱患。
  常見(jiàn)的問(wèn)題有不平衡報(bào)價(jià)法、多方案報(bào)價(jià)法、低價(jià)投標(biāo)法等。下面就不平衡報(bào)價(jià)法做簡(jiǎn)單說(shuō)明:投標(biāo)人在不影響投標(biāo)總價(jià)的前提下,將某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)定的比正常水平高,某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)定的比正常水平低,以期望既能中標(biāo),又能獲利。針對(duì)這種情況,評(píng)標(biāo)人要分辨投標(biāo)人的意圖,對(duì)多個(gè)投標(biāo)人的同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行比較和價(jià)格分析,最大限度地平衡不同投標(biāo)人之間在綜合單價(jià)分布上的差距,最終選出合理低價(jià)的投標(biāo)人。
  應(yīng)做好合同的簽訂工作。通過(guò)招標(biāo)在確定了施工單位或材料供應(yīng)商之后,應(yīng)及時(shí)簽訂合同。合同條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致,盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象,使工期得以順利進(jìn)行。
  當(dāng)然,成本管理是一項(xiàng)全程管理的工作,不僅要在前期規(guī)劃階段進(jìn)行成本控制,在后期的施工階段也要進(jìn)行成本控制。隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化,融資難度的增加,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力也越來(lái)越大,因此,加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理是開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急,只有抓緊抓好,才能使企業(yè)立足于不敗之地。
  隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化,融資難度的增加,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力也越來(lái)越大,因此,加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理是開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急,只有抓緊抓好,才能使企業(yè)立足于不敗之地。

 


 

發(fā)布:2007-07-23 10:42    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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