設計對造價的影響有哪些？

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

                            設計對造價的影響
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目前期規(guī)劃工作主要是指項目在開工前各項手續(xù)的辦理。主要包括：取得立項、規(guī)劃意見通知書、審定方案通知書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證等批件；委托方案設計；進行開工前施工單位的招標工作；落實項目的大市政方案、各項市政管線的方案設計及報批工作。在這些工作中對項目成本管理影響最大的就是設計階段和招標階段。
　　近幾年，政府出臺了一系列新的政策，如：《關于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的有關規(guī)定》（京政辦發(fā)（2002）33號）、《關于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)（2004）4號）、《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)（2003）121號）、國八條、國六條等等。這些政策的出臺使房地產(chǎn)開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運作。房地產(chǎn)開發(fā)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的產(chǎn)品外，還應該從降低開發(fā)成本入手，嚴格控制各項費用支出。
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設、銷售過程中所花費的全部費用。主要包括：土地費用、前期工程費、建安費、基礎設施建設費、公共配套設施費、管理費、財務費、相關稅費、銷售費用等。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是對項目投資實施全過程有效的成本控制過程，從組織、技術、經(jīng)濟、合同等方面，結合開發(fā)的設計、招投標、施工、竣工結算等不同階段，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益?？刂瞥杀镜耐緩接泻芏?。長期以來，人們習慣于將成本控制放在施工建設階段，而忽視了在前期規(guī)劃階段對成本的控制。在人們的頭腦中認為，前期規(guī)劃工作就是在委托設計單位進行圖紙設計之后，辦理各項前期手續(xù)，取得項目的立項批復、規(guī)劃意見通知書、審定規(guī)劃方案、建設工程規(guī)劃許可證、開工證等批件。其實不然，前期規(guī)劃工作中，在很多方面都可以對成本實施控制，如設計階段的成本控制、招投標階段的成本控制等。下面加以詳細說明。
　　關于設計階段的成本控制。設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程的費用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%左右，但對于工程造價的影響卻很大，有時能達到75%。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經(jīng)濟的合理性。很久以來，普遍對建設項目的設計階段重視不夠，開發(fā)商很少過問設計方案的經(jīng)濟合理性，致使項目的設計質量不高，搞規(guī)劃的只是催設計人員出圖，不管設計出的方案在建設時需花多少錢，造價是否合理；設計人員只顧出圖，不管設計在經(jīng)濟上是否合理，常常出現(xiàn)設計過于保守，例如結構設計中的配筋問題，以全現(xiàn)澆剪力墻結構住宅工程為例。工程成本的提高將直接減少開發(fā)公司的純利潤?；蛘咴O計人員一味為了滿足開發(fā)商的設計進度，從而出現(xiàn)各專業(yè)設計不配套、不交圈等問題，其結果帶到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。因此，在設計階段就要有成本控制意識，抓住以下幾個工作關鍵點：
　　推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位。開發(fā)商在委托進行設計時，應大力引進競爭機制，積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、小區(qū)內(nèi)的道路等設計放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可以優(yōu)選出好的設計單位，又可以促進設計單位在項目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。
　　開展限額設計，有效控制造價。設計工作是一項政策性、技術性、綜合性很強的工作，項目設計的優(yōu)劣，將直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，同樣也決定項目建成以后的使用價值和經(jīng)濟效益。因此要求設計單位在項目設計中，推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過計算。在設計時要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術水平、管理水平相適應。要特別注意選用建筑材料或設備的經(jīng)濟性，盡量不用那些采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量做標準化、系列化的設計，各專業(yè)設計要遵循建筑標準、設計規(guī)范、技術規(guī)定等進行設計。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。
　　另外，針對目前設計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現(xiàn)象，開發(fā)商可以在簽訂設計合同時，增加設計變更及修改費用額度的限制條款，如出現(xiàn)各專業(yè)不配套、不交圈現(xiàn)象，或設計變更超出施工合同價的某一比例時，則要扣罰一定比例的設計費。采取一定的約束力是對設計人員的一種有效的控制手段。
　　要加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量終止在施工之前。從實際情況來看，將設計方案的不足或缺陷在設計階段就加以克服，所付出的代價最小，取得的效果最好。因此要在正式出圖前加強對設計圖紙的審核，以求得提高設計質量，避免把設計的不足、缺陷帶到施工階段。
　　關于招標階段的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)的工程招標主要包括設備、材料采購招標和施工單位招標兩個方面。開發(fā)商通過招標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量進度的控制都有至關重要的作用。在招標過程中進行成本管理應做好以下幾方面工作：
　　在招標前應嚴格審查投標單位的資質，必要時還要進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉包，二級企業(yè)進場”等不正常現(xiàn)象。
　　要做好招標文件的編制工作。預算管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中的條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口，避免在后期結算時雙方扯皮。對于工程標底要認真進行審查，確保標底質量，把工程標底控制在合理造價的下限。
　　合理低價者中標。在2003年7月1日實行《建設工程工程量清單計價規(guī)范》后，選擇中標單位的方法是由招標人提供工程量清單，由投標人依據(jù)工程量清單項目自主報價，經(jīng)評審按照低價中標的原則確定。
　　合理低價分為兩種情況：設有標底的，投標報價在合理幅度內(nèi)；不設標底的，報價應高于或等于其企業(yè)成本。正是基于這種評標辦法，投標單位為了使招標人可以接受報價，又能獲得盡可能多的利潤，在投標中均不同程度地采用投標策略及報價技巧，增加中標機會。因此，作為開發(fā)商不應一味追求低價，在其保證工期、質量要求，評審技術方案可行的前提下，還應對其報價進行評審，以避免增加工程施工過程中投資控制的難度，給開發(fā)商留下隱患。
　　常見的問題有不平衡報價法、多方案報價法、低價投標法等。下面就不平衡報價法做簡單說明：投標人在不影響投標總價的前提下，將某些分部分項工程的單價定的比正常水平高，某些分部分項工程的單價定的比正常水平低，以期望既能中標，又能獲利。針對這種情況，評標人要分辨投標人的意圖，對多個投標人的同類項目進行比較和價格分析，最大限度地平衡不同投標人之間在綜合單價分布上的差距，最終選出合理低價的投標人。
　　應做好合同的簽訂工作。通過招標在確定了施工單位或材料供應商之后，應及時簽訂合同。合同條款應嚴謹、細致，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象，使工期得以順利進行。
　　當然，成本管理是一項全程管理的工作，不僅要在前期規(guī)劃階段進行成本控制，在后期的施工階段也要進行成本控制。隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也越來越大，因此，加強項目成本管理是開發(fā)企業(yè)的當務之急，只有抓緊抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地。
　　隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也越來越大，因此，加強項目成本管理是開發(fā)企業(yè)的當務之急，只有抓緊抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地。