淺談房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)工作的常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策

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淺談房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)工作的常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策

廣聯(lián)達(dá) 馬明

近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，開(kāi)發(fā)商如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。因經(jīng)營(yíng)管理水平參差不齊、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，整體利潤(rùn)水平有逐年下降趨勢(shì)。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始專注于自身競(jìng)爭(zhēng)力的提升，認(rèn)識(shí)到采購(gòu)管理對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略意義和重要作用，不再將采購(gòu)管理簡(jiǎn)單定位于物資采購(gòu)和供應(yīng)、施工生產(chǎn)需要上，而是將其提升為成本控制中心，乃至企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造（圖1）的高度。

（圖1）

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，從項(xiàng)目前期的產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、勘察、材料、設(shè)備、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷、物業(yè)管理等均需要進(jìn)行采購(gòu)，具有“三多”特征，即多標(biāo)的物、多采購(gòu)方式和多協(xié)作單位(圖2）。

（圖2）

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)工作也同樣遵循采購(gòu)管理的”5R”原則，即合適的供應(yīng)商（Right Vender）、合適的品質(zhì)（Right Quality）、合適的時(shí)間（Right Time）、合適的價(jià)格（Right Price）、合適的數(shù)量（Right Quantity）。采購(gòu)管理的目標(biāo)就是通過(guò)五要素的合理取舍和平衡以達(dá)到最優(yōu)組合，并且能實(shí)現(xiàn)從供應(yīng)型向價(jià)值創(chuàng)造型的漸進(jìn)轉(zhuǎn)變，其難度和復(fù)雜度均很大。因此在實(shí)際的采購(gòu)工作中，各種各樣的問(wèn)題頻繁出現(xiàn)，采購(gòu)部門承受巨大的壓力，開(kāi)發(fā)商也因要素失衡而付出了沉重代價(jià)，主要出現(xiàn)的問(wèn)題如下：

采購(gòu)方式的選擇具有一定的隨意性

采購(gòu)計(jì)劃性較差，導(dǎo)致采購(gòu)工作比較被動(dòng)

采購(gòu)工作經(jīng)常拖延，運(yùn)作的效率比較低

采購(gòu)質(zhì)量不高，時(shí)有采購(gòu)到假冒偽劣物資的情況

采購(gòu)成本居高不下

優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源比較缺乏

遏制采購(gòu)腐敗的努力未見(jiàn)明顯成效

面對(duì)這些問(wèn)題和不利因素，如何與供應(yīng)商建立穩(wěn)定、共贏的合作關(guān)系，如何有效實(shí)現(xiàn)采購(gòu)質(zhì)量、進(jìn)度、價(jià)格要素合理組合，如何有效杜絕采購(gòu)不良行為，我們認(rèn)為可從以下幾方面著手：

一、制定合理的采購(gòu)規(guī)劃和策略

依據(jù)上述房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)工作特征，開(kāi)發(fā)商幾乎不可能完成項(xiàng)目全部材料和設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)工作。因此為了保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展，開(kāi)發(fā)商需要結(jié)合種類、成本控制難易程度、產(chǎn)品品質(zhì)重要程度、項(xiàng)目工期、乙方配合情況等因素，確定甲供、甲定乙供、甲指乙供、乙供等模式和范圍，將非關(guān)鍵性物資采購(gòu)工作外包給乙方單位，從而使開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注于對(duì)樓盤質(zhì)量和效果影響較大的采購(gòu)項(xiàng)目，發(fā)揮供應(yīng)鏈的協(xié)調(diào)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出最大化。

同時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自行采購(gòu)的物資，按照Kraljic采購(gòu)定位模型所述（圖3），針對(duì)采購(gòu)支出、供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)（可獲得性、供應(yīng)商數(shù)量、產(chǎn)品可替代性、供應(yīng)市場(chǎng)情況等）、對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值等方面指標(biāo)進(jìn)行分類，形成不同特征的采購(gòu)項(xiàng)目。

（圖3）

由于不同緯度的四種采購(gòu)項(xiàng)目的屬性不同，我們根據(jù)這些屬性特征，需要制定不同的采購(gòu)策略：

二、 重視源頭、規(guī)范采購(gòu)計(jì)劃管理

采購(gòu)計(jì)劃是采購(gòu)工作的首要環(huán)節(jié)，具有承上啟下的作用。有效的采購(gòu)計(jì)劃不僅能夠及時(shí)滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要，而且更重要的是使企業(yè)的資金、人力、時(shí)間等資源得到合理占用。目前，很多的采購(gòu)部門往往抱怨計(jì)劃提交不及時(shí)、不準(zhǔn)確，導(dǎo)致采購(gòu)工作很被動(dòng)，陷入項(xiàng)目工期需要和采購(gòu)成本目標(biāo)之間的兩難困境。因此采購(gòu)部門需要扭轉(zhuǎn)不利因素，化被動(dòng)為主動(dòng)，建議從以下幾方面作手：

1、主動(dòng)加強(qiáng)上游需求部門的信息溝通

采購(gòu)人員除加強(qiáng)自身對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中采購(gòu)物資品種和采購(gòu)規(guī)律的熟悉之外，更重要的是及時(shí)、主動(dòng)與項(xiàng)目需求部門及早了解將要采購(gòu)的物資品種、采購(gòu)數(shù)量、關(guān)鍵技術(shù)要求、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等內(nèi)容，提早做好供應(yīng)商資源、采購(gòu)方案等準(zhǔn)備工作。

2、制定和落實(shí)招標(biāo)工作時(shí)限要求

招標(biāo)工作在實(shí)際采購(gòu)過(guò)程中周期相對(duì)較長(zhǎng)，占用資源較多。為避免過(guò)程中相互扯皮和推諉，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量，企業(yè)很有必要依據(jù)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，采用倒計(jì)時(shí)原則制定招標(biāo)工作時(shí)限要求，明確各招標(biāo)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的最遲完成時(shí)間和責(zé)任部門，并嚴(yán)格加以落實(shí)和考核。

3、引入預(yù)警機(jī)制

一般對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目而言，制定的季度或月度采購(gòu)計(jì)劃比較貼近項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要，直接影響到項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量，其重要性不言而喻。對(duì)于制定的計(jì)劃，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，當(dāng)出現(xiàn)偏差時(shí)，需要及時(shí)進(jìn)行預(yù)警提示，并且根據(jù)偏差值大小，呈現(xiàn)不同的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警級(jí)別，以引起高度重視，及時(shí)消除計(jì)劃延誤所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。

三、快速提高采購(gòu)運(yùn)作效率

物資招標(biāo)項(xiàng)目一般周期都在1個(gè)月左右，甚至更長(zhǎng)。這其中，大部分時(shí)間是耗費(fèi)在工作審批、各部門之間的溝通協(xié)調(diào)以及與供應(yīng)商持續(xù)溝通等方面。尤其是對(duì)于企業(yè)的內(nèi)耗，急需引起開(kāi)發(fā)商的重視和改進(jìn)。

1、優(yōu)化審批設(shè)置、提高審批效率

一方面，企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目特征、物資屬性、采購(gòu)方式、風(fēng)險(xiǎn)管控等要素綜合考慮，優(yōu)化采購(gòu)過(guò)程中的審批環(huán)節(jié)，取消不必要的審批環(huán)節(jié)，改進(jìn)審批方式，減少審批節(jié)點(diǎn)。例如，對(duì)于招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目，重點(diǎn)加強(qiáng)招標(biāo)申請(qǐng)、資審結(jié)果、招標(biāo)文件、定標(biāo)結(jié)果和合同文件等審批；對(duì)于詢價(jià)采購(gòu)項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注供方名單和詢價(jià)結(jié)果的審批。另一方面，借助電子審批系統(tǒng)和視頻會(huì)議系統(tǒng)等先進(jìn)手段，及時(shí)進(jìn)行提醒，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)式審批，改變過(guò)去被動(dòng)等待簽字審批的尷尬局面，進(jìn)而快速提高審批效率。

2、加強(qiáng)部門間協(xié)同工作效率

由于本位主義的存在，在實(shí)際采購(gòu)過(guò)程中，部門之間協(xié)同工作效率并不太高，相互推諉和扯皮現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，造成嚴(yán)重的內(nèi)耗。因此，作為采購(gòu)工作的組織單位，企業(yè)需要授權(quán)采購(gòu)部門，讓其承擔(dān)起領(lǐng)導(dǎo)者的角色，主動(dòng)推進(jìn)采購(gòu)過(guò)程中的工作溝通和協(xié)調(diào)，并切實(shí)承擔(dān)起采購(gòu)管理的重任。

3、 提高對(duì)外溝通效率

采購(gòu)人員在實(shí)際工作中，經(jīng)常忙于打電話、發(fā)傳真、接待供應(yīng)商等事務(wù)性工作，繁瑣且效率低下。目前，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)借助電子商務(wù)系統(tǒng)，構(gòu)建了廣泛、高效的溝通渠道，輕松實(shí)現(xiàn)一對(duì)多的快速、準(zhǔn)確傳遞信息，極大地提高了溝通效率和質(zhì)量。

四、 內(nèi)外兼修，建立穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商庫(kù)

在實(shí)際工作中，采購(gòu)員往往抱怨好的廠商要么留不住，要么不配合，經(jīng)常為尋找信譽(yù)好、實(shí)力佳的廠商而疲于奔命，結(jié)果卻未必滿意。事實(shí)上，企業(yè)若要建立一套穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商庫(kù)，不能一蹴而就，需要內(nèi)外兼修，扶優(yōu)劣汰，逐步建立自身的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商庫(kù)。

1、 選擇適合自己的供應(yīng)商

“適合自己的才是合理的”，對(duì)于企業(yè)或項(xiàng)目而言，采購(gòu)過(guò)程中并不是必須要選擇知名品牌供應(yīng)商。企業(yè)需要結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次、自身實(shí)力、合作模式、地域特征等方面綜合考慮和權(quán)衡，制定統(tǒng)一的合格供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)和要求。一方面，在供應(yīng)商入庫(kù)審核時(shí)，按照標(biāo)準(zhǔn)選擇符合的供應(yīng)商納入合格供方庫(kù)；另一方面，在業(yè)務(wù)合作過(guò)程中，對(duì)供應(yīng)商業(yè)務(wù)參與記錄、過(guò)程履約記錄、乃至竣工結(jié)算和保修期階段的記錄持續(xù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)納入黑名單的供應(yīng)商進(jìn)行公示，將不適合自己的供應(yīng)商名單及時(shí)從合格供方庫(kù)中進(jìn)行剔除。

2、拓寬信息渠道

從廣度上來(lái)講，采購(gòu)人員可以通過(guò)搜索引擎、互聯(lián)網(wǎng)、展會(huì)等渠道快速查找到相應(yīng)的供應(yīng)商，快速補(bǔ)充信息量；從深度上來(lái)講，采購(gòu)人員可以多結(jié)交些同行朋友，能夠準(zhǔn)確、快速獲取到供應(yīng)商的合作和信譽(yù)情況，有利于在采購(gòu)過(guò)程中加以甄別和篩選。

3、加強(qiáng)自身采購(gòu)信譽(yù)建設(shè)

在過(guò)程中，不公平采購(gòu)、付款條件異?？量?、付款時(shí)間一拖再拖、人員服務(wù)態(tài)度惡劣等情況時(shí)有發(fā)生，造成開(kāi)發(fā)商企業(yè)逐漸失信于供應(yīng)商，導(dǎo)致供應(yīng)商不太愿意配合采購(gòu)方的情況，并且形成企業(yè)品牌形象不佳的情況。因此，開(kāi)發(fā)商企業(yè)也需要建立自身誠(chéng)信采購(gòu)形象，注重采購(gòu)承諾，避免欺騙行為，本著互利共贏的原則開(kāi)展業(yè)務(wù)合作，逐步建立起自身的采購(gòu)信譽(yù)，才能逐步擁有一批持續(xù)、穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商合作伙伴。

五、 定標(biāo)準(zhǔn)、管兩端，提升采購(gòu)物資質(zhì)量

采購(gòu)物資的質(zhì)量好壞，影響到的絕不僅僅是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，更重要的會(huì)影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)和企業(yè)形象。采購(gòu)物資的質(zhì)量是開(kāi)發(fā)商企業(yè)重點(diǎn)把控、但也是經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題的領(lǐng)域。對(duì)于質(zhì)量控制而言，涉及到自采購(gòu)計(jì)劃、送樣、封樣、驗(yàn)收等全過(guò)程（圖4），所以筆者認(rèn)為，需要對(duì)業(yè)務(wù)全過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取措施和控制，多管齊下、整體聯(lián)動(dòng)

（圖4）

1、 建立重點(diǎn)物資的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)桿

對(duì)于影響到項(xiàng)目外觀形象、產(chǎn)品品質(zhì)的重要物資，如電梯、涂料、電工產(chǎn)品、瓷磚、門窗、燈具、潔具等，需要建立統(tǒng)一的品牌、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、樣品圖片和驗(yàn)收規(guī)范資料庫(kù)，在企業(yè)內(nèi)樹(shù)立標(biāo)桿和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格約束項(xiàng)目物資采購(gòu)和驗(yàn)收工作，提高物資質(zhì)量。

2、 明確采購(gòu)計(jì)劃中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求

在計(jì)劃階段，需求部門要提供所需物資的規(guī)格型號(hào)、技術(shù)要求、參考標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品檔次、產(chǎn)地等要求，必要的話附上產(chǎn)品樣式圖片，這樣從源頭明確需求，才能保證采購(gòu)過(guò)程和驗(yàn)收入庫(kù)階段不會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品走樣，乃至“以次充好”的現(xiàn)象。

3、 嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

目前采購(gòu)過(guò)程中，大多企業(yè)已采用樣品確認(rèn)制度，對(duì)所供應(yīng)商的物資樣品組織多方進(jìn)行簽字確認(rèn)，以保證供應(yīng)物資的準(zhǔn)確性。但從上圖中不難看出，產(chǎn)品封樣工作在整體質(zhì)量控制鏈中處于中間位置，并不是終點(diǎn)。因此企業(yè)需要重視產(chǎn)品檢驗(yàn)環(huán)節(jié)，需要對(duì)比樣品和實(shí)際產(chǎn)品的圖片、技術(shù)要求等內(nèi)容，并進(jìn)行必要的抽樣驗(yàn)收，組織專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行把好關(guān)，而不是流于形式，才能避免企業(yè)付出沉重代價(jià)。

六、“兩多一集中”，降低采購(gòu)成本

“不僅買對(duì)，而且不貴”，在質(zhì)量滿足項(xiàng)目要求的前提下，價(jià)格必然成為采購(gòu)的主要目標(biāo)之一?？刂苾r(jià)格的方法有很多種，便歸根結(jié)底還是“兩多一集中”：第一，就是實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)，形成采購(gòu)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，靠量壓價(jià)；第二，就是鼓勵(lì)供應(yīng)商多次、充分競(jìng)爭(zhēng)，采購(gòu)方坐收“漁翁之利”；第三，就是多深入分析和對(duì)比價(jià)格，摸清實(shí)際成本和利潤(rùn)情況，不花冤枉錢。

1、力推集中采購(gòu)

采購(gòu)過(guò)程中，在滿足項(xiàng)目工期、質(zhì)量的前提下，對(duì)于本項(xiàng)目或項(xiàng)目間相同和相近功能、或相互關(guān)聯(lián)、或相互配套的采購(gòu)項(xiàng)目，應(yīng)盡量集中進(jìn)行采購(gòu)，利用采購(gòu)量來(lái)提高自身議價(jià)能力，以獲取到更加優(yōu)惠的價(jià)格。同時(shí)企業(yè)可以實(shí)踐“集中采購(gòu)+分散采購(gòu)”的混合模式，項(xiàng)目公司主要采購(gòu)一些輔助或應(yīng)急類物資，城市公司重點(diǎn)做好需要招標(biāo)類的物資采購(gòu)的作，而對(duì)于戰(zhàn)略類物資，可以集中總公司統(tǒng)一進(jìn)行采購(gòu)，減少重復(fù)采購(gòu)次數(shù)，提高采購(gòu)效率，減少采購(gòu)運(yùn)作成本。

2、主張多輪招標(biāo)、充分競(jìng)爭(zhēng)

首先，開(kāi)發(fā)商企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中，需要給供應(yīng)商搭建一個(gè)公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和環(huán)境，制定合理和統(tǒng)一的采購(gòu)的技術(shù)條件和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，為供應(yīng)商能真正進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)奠定基礎(chǔ)；

其次，對(duì)于招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目，從發(fā)布標(biāo)書(shū)到最后定標(biāo)，一般需要3輪以上的競(jìng)爭(zhēng)，其中技術(shù)評(píng)標(biāo)至少1輪，商務(wù)競(jìng)標(biāo)和決標(biāo)至少需要2輪，進(jìn)行逐輪淘汰，才可以進(jìn)行充分、有序競(jìng)爭(zhēng)，選擇到有競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商和結(jié)果（圖5）；

（圖5）

最后，可以考慮在采購(gòu)中引入符合條件的新廠商，打破以往的競(jìng)爭(zhēng)格局，形成“鰱魚(yú)效應(yīng)”，激發(fā)采購(gòu)過(guò)程中新的競(jìng)爭(zhēng)活力。

3、開(kāi)展采購(gòu)價(jià)格積累公示，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣

在企業(yè)內(nèi)部，建立采購(gòu)價(jià)格信息庫(kù)，可以逐步積累涵蓋到各地區(qū)、各類別、各時(shí)段的物資價(jià)格信息，橫向可以進(jìn)行各地區(qū)采購(gòu)價(jià)格對(duì)比，縱向可以清晰查看到價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)。這樣的話，我們?cè)趦r(jià)格評(píng)審時(shí)，不再簡(jiǎn)單的進(jìn)行決策，而是提供綜合對(duì)比和分析，更加理性地進(jìn)行價(jià)格審核。

另外，對(duì)于各地區(qū)和采購(gòu)員的物資采購(gòu)價(jià)格每月集中進(jìn)行公示一次，減少信息的不對(duì)稱情形。接受企業(yè)內(nèi)部人員乃至外部供應(yīng)商的監(jiān)督，對(duì)于其中不合理、不合規(guī)的地方以及存在的問(wèn)題，須按制度進(jìn)行處罰，并敦促采購(gòu)部門和人員積極進(jìn)行整改完畢。建立獎(jiǎng)勵(lì)制度，對(duì)于采購(gòu)價(jià)格下降的，給企業(yè)帶來(lái)較好經(jīng)濟(jì)效益的人員，給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。通過(guò)這樣推拉結(jié)合的方式，有利于促進(jìn)采購(gòu)部門不斷提高采購(gòu)經(jīng)濟(jì)效益。

4、學(xué)會(huì)核價(jià)、加強(qiáng)核價(jià)

首先，對(duì)于采購(gòu)價(jià)格，必須由專門核價(jià)部門（核算部或財(cái)務(wù)部等）獨(dú)立進(jìn)行核價(jià)。核價(jià)人員有權(quán)對(duì)采購(gòu)價(jià)格進(jìn)行質(zhì)疑，提出價(jià)格調(diào)整建議和說(shuō)明，要求采購(gòu)部門進(jìn)行整改或調(diào)整。若整改和調(diào)整不符合要求，采購(gòu)部門無(wú)權(quán)與供應(yīng)商簽訂合同。

當(dāng)然，核價(jià)人員，包括采購(gòu)人員均需要學(xué)會(huì)核價(jià)。我們需要掌握一定的材料專業(yè)和財(cái)務(wù)知識(shí)，深入市場(chǎng)、熟悉物資的成本構(gòu)成和利潤(rùn)情況、了解各供應(yīng)商和品牌的優(yōu)劣勢(shì)、掌握主要原材料的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，摸索建立一套各類物資的價(jià)格規(guī)律，逐步提高核價(jià)水平。

七、三權(quán)分立、過(guò)程透明，推進(jìn)陽(yáng)光采購(gòu)

對(duì)于采購(gòu)這樣敏感的工作，必須承認(rèn)防止腐敗必定是采購(gòu)管控的重點(diǎn)方向。企業(yè)在如何遏制采購(gòu)腐敗方面，絞盡腦汁，想出各種各樣的方法來(lái)防止黑幕叢生，避免為企業(yè)造成重大損失。我們認(rèn)為需要從體系建設(shè)、制度完善等幾方面著手：

1、設(shè)置“采—管—控”體系

為避免總部和項(xiàng)目公司、部門與部門之間出現(xiàn)職責(zé)不清、相互約束不夠等現(xiàn)象，需要設(shè)置“采購(gòu)—管理—監(jiān)控”的管理體系（圖6），實(shí)現(xiàn)采管分離、管控分離，相互獨(dú)立、相互制衡。

（圖6）

2、完善采購(gòu)管理制度

首先，在采購(gòu)流程設(shè)計(jì)上面，可以考慮分權(quán)設(shè)計(jì)，減少采購(gòu)權(quán)的過(guò)度集中而導(dǎo)致一家獨(dú)大，降低腐敗滋生的風(fēng)險(xiǎn)。在招標(biāo)過(guò)程中，成立由各部門參與的招標(biāo)委員會(huì)、采購(gòu)信息必須對(duì)外公開(kāi)發(fā)布、招標(biāo)方式選擇須由采購(gòu)部門經(jīng)理確定、供應(yīng)商名單允許其他部門推薦或供應(yīng)商自薦、開(kāi)標(biāo)環(huán)節(jié)需要監(jiān)察部門參與、評(píng)標(biāo)專家自動(dòng)抽取、技術(shù)和需求部門獨(dú)立負(fù)責(zé)評(píng)定技術(shù)標(biāo)、成本部獨(dú)立提供標(biāo)底價(jià)、評(píng)標(biāo)報(bào)告需要評(píng)委全體人員簽字、項(xiàng)目公司重要物資采購(gòu)定標(biāo)需要總部審批、其他物資采購(gòu)必須進(jìn)行備案和接受事后審核等，多人參與，共同監(jiān)管。

其次，采購(gòu)方和供應(yīng)商簽訂《采購(gòu)廉潔協(xié)議》，建立有效的反商務(wù)賄賂機(jī)制，規(guī)范采購(gòu)行為。若發(fā)生供應(yīng)商在業(yè)務(wù)交往中賄賂采購(gòu)人員，不僅會(huì)按照制度處理采購(gòu)人員，而且采購(gòu)方也有權(quán)中止合同，供應(yīng)商并且需要承擔(dān)損失。

3、建設(shè)電子商務(wù)系統(tǒng)

俗話說(shuō)，“陽(yáng)光是最好的防腐劑”。對(duì)于采購(gòu)而言，同樣需要將采購(gòu)過(guò)程不斷公開(kāi)化、透明化，避免暗箱操作和相互勾結(jié)。傳統(tǒng)的采購(gòu)管理模式已經(jīng)很難適應(yīng)企業(yè)的快速發(fā)展需要，而建立電子商務(wù)系統(tǒng)將為推進(jìn)“陽(yáng)光采購(gòu)”提供了一個(gè)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)和高效的解決方案。

企業(yè)通過(guò)建立電子商務(wù)系統(tǒng)（圖7），招標(biāo)方和投標(biāo)方的主要采購(gòu)工作在線完成，減少人為接觸機(jī)會(huì)，而且借助系統(tǒng)可以擴(kuò)大供應(yīng)商選擇范圍，促進(jìn)投標(biāo)方在統(tǒng)一的平臺(tái)上進(jìn)行充分和公平競(jìng)爭(zhēng)，所有采購(gòu)過(guò)程環(huán)節(jié)和資料均能真實(shí)和完整的積累下來(lái)。

（圖7）

因此，建立電子商務(wù)系統(tǒng)，不僅能將企業(yè)各類采購(gòu)工作統(tǒng)一到平臺(tái)進(jìn)行操作，形成集中采購(gòu)管理優(yōu)勢(shì)，而且更有利于打破保護(hù)主義的束縛，吸引更有的供應(yīng)商參與到競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)，使我們的采購(gòu)操作得以公開(kāi)、透明的操作，真正讓采購(gòu)“陽(yáng)光”起來(lái)。

綜上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行采購(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、逐步完善采購(gòu)管理制度和操作標(biāo)準(zhǔn)、明確采購(gòu)控制要點(diǎn)和原則、加強(qiáng)采購(gòu)隊(duì)伍的培訓(xùn)和素質(zhì)建設(shè)、建立電子商務(wù)系統(tǒng)等一系列的運(yùn)作，積極倡導(dǎo)和踐行“陽(yáng)光采購(gòu)”，才能持續(xù)提升開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)值、降低開(kāi)發(fā)成本、減少資金占用、創(chuàng)造利潤(rùn)源泉，使企業(yè)能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，保持持續(xù)、快速地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

楊婉慧 龔國(guó)華著：《Kraljic采購(gòu)矩陣的改進(jìn)與實(shí)證研究》