當(dāng)前位置:工程項目OA系統(tǒng) > 建筑OA系統(tǒng) > 工程項目管理軟件系統(tǒng)
房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南
1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段
土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證,加上規(guī)劃要點批復(fù),是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序,非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志,一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。
恩,簡單的說一下,土地證由國土部門頒發(fā),是土地權(quán)屬證明,載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù);規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā),是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù),如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來,包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求,也會在這個文件里體現(xiàn)出來。
一般來說,一塊地,必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點,頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證(以下簡稱地規(guī)證)之后,才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度,才能計算出土地出讓金,才能在土地證上載明土地用途及年限。
但是呢,在現(xiàn)實中呢,這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先,很多地方的國土部門在出讓土地的時候,根本不考慮規(guī)劃,直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商,再去規(guī)劃部門軟磨硬泡,無論是修改規(guī)劃也好,還是根本沒有規(guī)劃都好,反正,我的土地出讓金是已經(jīng)交了,剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。
我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道,我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的,而以公開交易的形式搞土地出讓,甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不過是說,我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗,國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了,起碼我個人覺得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心,更何況當(dāng)時呢。
不過無論如何,這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。
新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條:在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的,在國有土地使用權(quán)出讓前,城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃,提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件,作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊,不得出讓國有土地使用權(quán)。
- 1夢龍項目管理軟件
- 2禪道項目管理軟件
- 3項目管理軟件下載
- 4開源項目管理系統(tǒng)下載
- 5多項目管理
- 6項目管理
- 7項目管理系統(tǒng)
- 8項目管理操作
- 9好用的項目管理
- 10哪家項目管理好
- 11工程項目管理實施
- 12項目管理軟件調(diào)研
- 12015年二級消防工程師考試綜合能力試題及答案(12)
- 2壓型鋼樓承板-壓型鋼樓承板-福建914樓承板-南通915壓型鋼樓承板
- 3虹吸雨水施工方案13P
- 42015年監(jiān)理工程師《投資控制》每日一練(3.6)
- 5道路施工圖
- 6建筑給排水工程施工技術(shù)及質(zhì)量控制要點講義(85頁)
- 7卷內(nèi)備考表
- 82014年一建市政公用工程復(fù)習(xí)資料—市政公用工程施工項目招標(biāo)程序
- 9某改擴(kuò)建項目的項目投資現(xiàn)金流量若折現(xiàn)率為10%,則該項目
- 102016年監(jiān)理工程師《合同管理》每日一練(6.17)
- 11電氣安裝工程通用投標(biāo)初步施工組織設(shè)計
- 122015年二級建造師《市政工程》知識點:混凝土振搗
- 13泵送混凝土裂縫的成因和防治
- 14茂湛鐵路某段軟土路基工程(實施)施工組織設(shè)計
- 15英特爾“強(qiáng)烈反對”天價罰單 否認(rèn)價格低于成本
- 16掛靠人以自己的名義進(jìn)行施工,掛靠人和被掛靠人的法律責(zé)任
- 172014年一建市政公用工程復(fù)習(xí)資料—供熱管網(wǎng)的附件
- 18工程造價跟蹤審核目的
- 19一級消防工程師火力發(fā)電廠與變電站設(shè)計防火規(guī)范(8.3)
- 20拱形彩鋼板屋面游泳館照明設(shè)計
- 21二級注冊消防工程師技術(shù)實務(wù)思考題及答案:最小點火能量
- 22中鐵二十五局集團(tuán)貴陽二項目部——積極開辟新的創(chuàng)效途徑 走出以干促攬的新路子
- 23廠區(qū)景觀綠化工程投標(biāo)文件68p
- 242015造價工程師《法規(guī)》教材考點:工程項目特點
- 25某多層框架建筑樓面板的配筋計算
- 26提高體育場館超長清水混凝土楔型連續(xù)墻施工質(zhì)量
- 27【碩士】高性能混凝土在大體積預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)中的應(yīng)用研究
- 28建筑工程質(zhì)量通病防治
- 292013年云南造價工程師考試報名時間為7月19日-8月12日
- 30商品房項目給水排水工程施工方案
成都公司:成都市成華區(qū)建設(shè)南路160號1層9號
重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務(wù)大廈18樓