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五大隱性成本 投資酒店式公寓需注意
近期,隨著北京奧運(yùn)的臨近,不少開發(fā)商也借助奧運(yùn)概念進(jìn)行炒作,北京有些酒店式公寓的開發(fā)商打出一年15%-18%的高投資回報(bào)率,吸引了眾多投資人士的眼球,那么,如何正確看待酒店式公寓的投資回報(bào)率呢?事實(shí)上真有這么高的投資回報(bào)率嗎?而來自北京房屋租賃市場的統(tǒng)計(jì)數(shù)字卻顯示出,15%-18%這樣高的回報(bào)率是不符合現(xiàn)在的市場情況的,開發(fā)商打出的高投資回報(bào)率,卻往往忽略了一些業(yè)主必須擔(dān)負(fù)的隱性成本,"我愛我家"的專業(yè)顧問給記者的市場分析顯示,目前北京市酒店式公寓實(shí)際的年投資回報(bào)率也就是在5%-6%之間。
隱性成本一:契稅和公共維修基金
酒店式公寓在開始銷售時(shí),開發(fā)商給出的房屋單價(jià)以及房屋總價(jià)款里面并不包括契稅和公共維修基金,從目前這兩個(gè)稅費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看,契稅普通住宅是1.5%,非普通住宅是3%;房屋維修基金是收樓價(jià)的2%。這兩個(gè)比較大的成本開發(fā)商是不會計(jì)算在投資回報(bào)率里面的,但是契稅和公共維修基金卻是業(yè)主買房不可回避的兩個(gè)重要投資成本。
隱性成本二:租金價(jià)格的折扣
采訪中記者了解到,一些酒店式公寓的開發(fā)商在計(jì)算投資回報(bào)率時(shí),一般就是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場價(jià)格制定的。比如,北京東二環(huán)附近有一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目,銷售價(jià)格在25000元/平方米,以同等地段的一個(gè)四星級酒店為例,酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場價(jià)格大約在800元/日,一個(gè)月就會有24000元的收益,但我們知道,酒店為了吸引客戶往往會采取會員、折扣等活動,打折后的價(jià)格往往也就在400元-500元/日左右,這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)計(jì)的高投資回報(bào)率。
隱性成本三:物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等其他費(fèi)用
針對投資酒店式公寓而言,在計(jì)算投資回報(bào)率時(shí),還要把未來若干年的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)等諸多費(fèi)用都需要考慮進(jìn)去,而這些往往是投資者在投資初期容易忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等維護(hù)費(fèi)用通常比較高,并且呈逐年增加的態(tài)勢,而且有經(jīng)驗(yàn)的投資者都知道,這些費(fèi)用是很難轉(zhuǎn)嫁給承租人的。從這點(diǎn)來看,開發(fā)商打出的每年15%-18%的高投資回報(bào)率顯然沒有考慮到這些日后投資者面對的諸多成本投資。
隱性成本四:房屋空置期
記者從"我愛我家"獲得的數(shù)據(jù)顯示出,目前北京市酒店客房的年平均入住率在70%-80%左右,往往在每年冬季供暖季后就進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季,而一般的普通住宅平均每年也會有45天左右的空置期,但是酒店式公寓的空置期卻會比較長,投資者最好每年控制在2個(gè)月的時(shí)間內(nèi),這往往是很多投資人士忽略的問題。
隱性成本五:中介費(fèi)
投資人在投資酒店式公寓項(xiàng)目后,還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找租戶需要耗費(fèi)極大的精力和物力,所以往往把房子委托給中介代理,而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費(fèi),這筆費(fèi)用大約是一年租約的一個(gè)月租金,而且目前由業(yè)主擔(dān)負(fù)的情況比較多,很難轉(zhuǎn)嫁到租戶身上,這些費(fèi)用也是投資人士不能忽視的隱性成本。
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