剖析開中介公司成本

今年市況好，廣州中介門店開了一間又一間，而中型行擴張勢頭遠勝大行。從4月至今，幾乎每周都有一間中型地產(chǎn)行開分行。房地產(chǎn)中介公司提供居間服務(wù)，撮合交易即有錢收，這種業(yè)態(tài)吸引了不少人從打工仔晉身為老板。究竟開一間中介行需要多大成本？對于地產(chǎn)從業(yè)人員來說，職業(yè)進階之路如何規(guī)劃？記者采訪多名業(yè)內(nèi)人士，為各位雄心勃勃的經(jīng)紀提供參考。

開店做生意，“燈油火蠟”加鋪租是少不了。記者從一名“雞行”老板和大行管理人士了解中介門店的經(jīng)營成本。

“雞行”專做街坊生意

“雞行”老板陳先生的中介門店設(shè)在廣州西郊一個大型小區(qū)內(nèi)。這個小區(qū)銷售一手樓時，陳先生就是其中一名銷售人員，經(jīng)他賣出了幾十套房子。陳先生那幾十套房子的業(yè)主就是他手里掌握的客人，而他本身也是小區(qū)附近的居民，周邊人脈關(guān)系很廣。陳先生買一個小區(qū)商鋪，出租給別人做士多，月租兩千多元。而他則租下了士多旁邊的一個轉(zhuǎn)角位做二手房代理生意。

記者看他的門店裝潢一般，請的員工也只有兩個，桌面擺上兩臺電腦。陳先生告訴記者，每個月成交兩張買賣單，門店的經(jīng)營成本即可維持。該小區(qū)平均一套房子售價為60萬元左右，每張買賣單收1.5%傭金，兩張買賣單約等于18000元。陳先生的鋪租約3000元，兩名員工底薪1000元左右，電費等辦公費用約合1000元，仔細算算，每個月的經(jīng)營成本僅為6000元左右，做兩張買賣單，除去給員工的傭金，其實已有可觀的利潤。且大部分買賣單都涉及按揭服務(wù)，他們還可以從按揭公司獲得回扣。

陳先生說，因為每個月成交的買賣不平均，若月均有兩張買賣單，一年可賺10萬元左右。記者從地產(chǎn)人士了解到，租賃與買賣收入約為2：8。若買賣生意不好做，多做租單也可維持日常運營。去年地產(chǎn)低迷，陳先生就靠租單勉強渡過難關(guān)。他告訴記者，他2004年開店，2007年曾動過開分店的念頭，希望在小區(qū)的另一邊開多一個分行，當(dāng)時他的拍檔不同意，故此計劃擱置。陳先生笑稱：“幸虧2007年底沒有開成分店，不然去年很難熬?！睆?008年起，他的拍檔退股，陳先生一人獨資經(jīng)營這個中介行。他說，現(xiàn)在市道好了，開分店的念頭又浮起來了。

大中介開店成本近十萬

據(jù)某大型中介行管理人員透露，他們的經(jīng)營成本與郊區(qū)小中介行不可比擬。市區(qū)一間40~50平方米的門店，租金要1萬~1.5萬元；每個店鋪按8人配置，每人每月底薪1000~3000元，提成1200~10000元不等，部分業(yè)績好的甚至提成超過1.5萬元。管理費、電話費、水費、電費、電腦及復(fù)印機等每月花兩萬元左右。每個店鋪成本起碼在9萬~10萬元。該人士稱，單店要做到14萬~15萬元的生意才算有盈利，因為總公司的后勤人員人工、廣告宣傳等支出也要分攤到每個門店。目前市道好，每個門店平均有十六七萬元的月收入，比起去年下半年每個月大部分分店賬簿“見紅”的局面，已有極大的改善。

普通經(jīng)紀升職全靠開單

據(jù)了解，地產(chǎn)經(jīng)紀通常的進階之路是：見習(xí)物業(yè)顧問（試用期）、物業(yè)顧問、高級顧問、營業(yè)主任、高級營業(yè)主任、見習(xí)經(jīng)理、經(jīng)理（店長）、高級區(qū)域經(jīng)理、區(qū)域總監(jiān)、高級區(qū)域總監(jiān)。每一職級需要完成每月傭金定額，因此“開單”成為所有經(jīng)紀的不二法門。一位地產(chǎn)人士向記者透露，一般來說，地產(chǎn)中介公司晉升到區(qū)域總監(jiān)一級，人員會相對穩(wěn)定，區(qū)域總監(jiān)基本上不愿意跳槽。從2004年至今，極少發(fā)生大行區(qū)域總監(jiān)跳槽的現(xiàn)象。

中小型地產(chǎn)中介行為“挖角”和提高員工積極性，一般會調(diào)低底薪、加大傭金回扣，有的中型公司開出的傭金提成高達30%，也有的中型中介行以持有單店股份來吸引大行資深經(jīng)紀加盟。一般來說，店長及店長以下人員跳槽較多，普通經(jīng)紀流動性最大，店長一級也可能受高提成的引誘而率領(lǐng)幾名手下“過檔”其他中介行，而手中掌握多個團隊的區(qū)域總監(jiān)因管理人員眾多，難以把團隊“一鍋端”。

地產(chǎn)人士表示，目前盤少客多，誰掌握盤源即可做到生意。一些在大行積累資深經(jīng)驗的中層經(jīng)紀有可能會下海開店，他們由于在大行收慣3點傭，開“雞行”也不愿意降低身價，收傭2%~2.5%之間。去年地產(chǎn)不景氣，不少中介行縮鋪裁員，一批有豐富經(jīng)驗的經(jīng)紀“被迫”下海，今年生意做得紅紅火火，比老東家的日子過得更滋潤。