葉檀:樓市泡沫可能被夸大 中國房地產(chǎn)遇大考

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葉檀

中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷大考。這次沒有用行政控房手段，而是采用貨幣擠壓手段。從三季度開始，房貸收緊的消息從各地傳來，除了銀行慎貸，擠提公積金現(xiàn)象在一些城市蔓延。

無論是日本房地產(chǎn)崩潰，還是美國次貸危機(jī)爆發(fā)，根本原因都是房貸利率上升，房地產(chǎn)金融收緊，導(dǎo)致債務(wù)鏈條崩潰。

我國目前仍然實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，也就是說保持貨幣增量不動(dòng)，對(duì)于負(fù)債與投資拉動(dòng)的行業(yè)，這不是個(gè)好消息，顯示實(shí)際債務(wù)成本上升。

央行收緊信貸，靠其他融資渠道彌補(bǔ)。今年前三季度社會(huì)融資規(guī)模為13.96萬億元，比上年同期增加2.24萬億元。在8月的社會(huì)融資總量上升到1.57萬億的新高之后，9月社會(huì)融資規(guī)?；芈渲?.4萬億元，分別比上月和上年同期減少1784億元和2413億元。住戶貸款增加3.07萬億元，其中，短期貸款增加1.27萬億元，中長期貸款增加1.80萬億元;如果把大多數(shù)中長期貸款視作房貸，那么經(jīng)過預(yù)售等杠桿化手段之后，有超過2萬億的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。個(gè)人房貸以及社會(huì)融資是房地產(chǎn)的兩大貨幣支柱，一旦支柱傾斜，房地產(chǎn)未來如何難以預(yù)料。

情況沒有那么糟糕，擠壓貨幣水分以溫水煮青蛙的方式進(jìn)行，波瀾不驚。房貸繼續(xù)審核，只是審核發(fā)放周期加長到幾個(gè)月;首套房優(yōu)惠利率繼續(xù)存在，只是優(yōu)惠門檻提高打折幅度下調(diào)。

據(jù)報(bào)道，目前在一線城市，個(gè)人首套房貸8.5折的貸款優(yōu)惠利率幾乎已經(jīng)成為歷史，市場(chǎng)利率普遍在基準(zhǔn)利率的9折以上，個(gè)別銀行的首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率甚至上浮。二套房貸的貸款利率都執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%至20%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，近期北京地區(qū)的首套房貸利率批貸的結(jié)果來看，8.5折利率優(yōu)惠占比從今年4月開始就穩(wěn)步下滑，到今年9月占比為43.6%，為2012年3月以來的最低水平。只有幾家大型銀行的首套房貸利率報(bào)價(jià)維持在9折，部分銀行已上調(diào)至9.5折，甚至是基準(zhǔn)利率。9月數(shù)據(jù)顯示，首套房貸批貸的平均利率為5.8%，大概為基準(zhǔn)利率的89折。從目前銀行的報(bào)價(jià)估計(jì)，今年11、12月銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會(huì)達(dá)到9.5折以上。

從8.5折到9.5折，看似相差不多。如果房貸基準(zhǔn)利率6.55%，以貸款100萬20年還清來計(jì)算，等額本息的還款方式下，其月供為7485元，總利息為796447元。如果是能夠打8.5折的話，那么利率變?yōu)?.57%，月供為6918元，總利息也相應(yīng)減少為660433元。相比基準(zhǔn)利率，月供減少了567元，總利息減少了136014元，上升到9.5折，則每月增加500元左右。增加的500元，作用是使購房者的心理預(yù)期發(fā)生變化，讓他們擺脫房價(jià)上漲預(yù)期。

在房貸利率上升的背景下，中國的房地產(chǎn)價(jià)格還在上升，迎來了歷史上含金量最高的十一黃金周。搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間40個(gè)大中城市住房成交量同比增長54%，其中北京同比飆升85%、上海同比增長39%;北京新房平均售價(jià)同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線城市成交量也十分火爆。

目前房地產(chǎn)貨幣大考尚未結(jié)束，筆者無法判斷此輪房貸收縮是否會(huì)終結(jié)于明年一季度?？梢钥隙ǖ氖?，如果房貸收緊而房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升，說明中國的房地產(chǎn)有堅(jiān)實(shí)的剛需與投資基礎(chǔ)，民間資金量足以支撐目前的房地產(chǎn)價(jià)格。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下挫，則中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)在頭頂搖搖欲墜。

誰也不知道中國民間到底有多少資金，因此沒有人知道這次貨幣大考需要多久才能測(cè)量出中國房地產(chǎn)的泡沫底線。

到目前為止，此次貨幣考驗(yàn)得出的初步結(jié)論是，這些資金仍然把房地產(chǎn)作為最主要的投資配置，而民間資金量之大可能超過我們的想象。中國房地產(chǎn)有泡沫，程度可能被夸大。