淺析信息化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制作用

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本文由作者向泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)(PMU)提供
作者:許保山(bs_xu@pm2.com.cn)

    一、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

    房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：

    1、土地費(fèi)用blog
    2、前期費(fèi)用泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
    3、建安成本轉(zhuǎn)自泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
    4、配套費(fèi)用項(xiàng)目經(jīng)理博客
    5、籌資成本。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
    6、管理費(fèi)用
    7、銷售費(fèi)用

     從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

    二、成本分解的過程

     項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項(xiàng)目的時間計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過程。

     1、投資估算泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
    在項(xiàng)目正式立項(xiàng)前一般都要對該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評估分析，包括成本估算、進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、資金計(jì)劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項(xiàng)目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項(xiàng)目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗(yàn)估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設(shè)置計(jì)算依據(jù)等方式，均可以實(shí)現(xiàn)上述估算計(jì)算。在PM2中的具體實(shí)現(xiàn)如下：

    1）、核算項(xiàng)目設(shè)置，相當(dāng)于設(shè)置不同的項(xiàng)目執(zhí)行方案，例如：不同的容積率、服務(wù)性設(shè)施所有權(quán)等，對不同方案的成本、盈利能力等進(jìn)行分析對比。

    2）、收支項(xiàng)目（成本項(xiàng)目）設(shè)置www
    相當(dāng)于是工程估算人員對項(xiàng)目成本費(fèi)用項(xiàng)目的層層分解，這個成本項(xiàng)目的分解也是一個過程，隨著項(xiàng)目計(jì)劃的進(jìn)展，成本項(xiàng)目的劃分也越來越細(xì)。例如：在項(xiàng)目計(jì)劃初期只劃分了土地費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)等，隨著時間的進(jìn)展，就需要將土地費(fèi)逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費(fèi)等。

    3）、收支估算（成本估算）www
    隨著收支項(xiàng)目（成本項(xiàng)目）的設(shè)定，根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計(jì)劃不同時期內(nèi)的資金收支計(jì)劃。在PM2系統(tǒng)中，就是按預(yù)先設(shè)定的費(fèi)用項(xiàng)目指標(biāo)錄入/計(jì)算/調(diào)整估算數(shù)據(jù)。包括成本估算、資金來源、現(xiàn)金流量等各種財(cái)務(wù)分析報表。

     由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設(shè)定各種項(xiàng)目建筑指標(biāo)及相關(guān)的計(jì)算關(guān)系，例如：根據(jù)單方成本、建筑面積計(jì)算總成本，設(shè)置各個成本項(xiàng)目占總成本的比例而計(jì)算各個成本項(xiàng)目的成本估算等。

     2、成本目標(biāo)

    在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制訂目標(biāo)成本和資金計(jì)劃，作為后續(xù)項(xiàng)目成本控制的基線。PM2系統(tǒng)按照二維表的格式顯示核算項(xiàng)目的成本計(jì)劃，二維表的橫向顯示計(jì)劃的周期，例如：年度、季度、月份，二維表的縱向顯示當(dāng)前核算項(xiàng)目下所有的成本項(xiàng)目，這樣二維表就能夠詳細(xì)的顯示成本項(xiàng)目在計(jì)劃年度下計(jì)劃月份的計(jì)劃金額。

    成本目標(biāo)的確定，對項(xiàng)目成本計(jì)劃和控制，有著重要的指導(dǎo)意義。隨著工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展,當(dāng)計(jì)劃/實(shí)際成本超出目標(biāo)成本時，對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本動態(tài)發(fā)生變動，當(dāng)動態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標(biāo)成本。

    3、成本計(jì)劃泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
    在制定項(xiàng)目成本目標(biāo)時，與項(xiàng)目整體的進(jìn)度計(jì)劃關(guān)聯(lián)，可以從項(xiàng)目/任務(wù)計(jì)劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關(guān)費(fèi)用的計(jì)劃數(shù)字，并自動按日期和成本項(xiàng)目匯總，從而構(gòu)成整個項(xiàng)目的成本計(jì)劃。

    三、成本控制的過程

    動態(tài)成本分析對比是整個系統(tǒng)的核心功能，它能自動實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本的核算，生成全項(xiàng)目動態(tài)成本一覽表，對動態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異進(jìn)行比較查詢，提供各種對比分析報表和圖形。系統(tǒng)通過合同結(jié)算與撥款對比及撥款計(jì)劃分析待發(fā)生成本預(yù)測、項(xiàng)目成本明細(xì)表動態(tài)分析對比項(xiàng)目成本計(jì)劃與實(shí)際的差異；通過成本分?jǐn)倶I(yè)務(wù)功能對相關(guān)公共費(fèi)用進(jìn)行成本分?jǐn)?。具體的控制操作流程如下：

    1、建立合同與成本項(xiàng)目的對應(yīng)關(guān)系泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
    在建立了核算項(xiàng)目及收支項(xiàng)目后，在合同維護(hù)中通過參數(shù)設(shè)置建立合同與成本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)關(guān)系，合同可以與核算項(xiàng)目及成本項(xiàng)目建立一對多的對應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系。www
    合同錄入后，需進(jìn)行合同拆分，將合同金額及結(jié)算金額分配到成本項(xiàng)目上。系統(tǒng)合同支持對項(xiàng)目、任務(wù)的任意關(guān)聯(lián)以及合同對不同核算項(xiàng)目之間的拆分。

    2、合同金額、結(jié)算金額匯總項(xiàng)目成本http://m.52tianma.cn/
    PM2自動根據(jù)項(xiàng)目估算數(shù)據(jù)及合同金額及結(jié)算數(shù)據(jù)，匯總產(chǎn)生項(xiàng)目成本表。系統(tǒng)支持對多層次核算項(xiàng)目、多層次支持項(xiàng)目的逐級匯總。例如整個項(xiàng)目劃分為三期工程，每期工程中又有多個具體的樓盤單體，按照這樣的劃分層次，系統(tǒng)支持從每個單體到每期工程、再到整個項(xiàng)目的逐層分解及匯總。

    3、合同簽署、合同變更、合同付款的報警功能泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
    在合同執(zhí)行過程中，經(jīng)常出現(xiàn)由于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等原因需對原合同進(jìn)行調(diào)整，而且同一個合同可能需多次調(diào)整。這些業(yè)務(wù)在PM2中均可以通過合同變更實(shí)現(xiàn)，并且系統(tǒng)自動根據(jù)合同結(jié)算金額的變化情況，與成本目標(biāo)進(jìn)行對比分析，達(dá)到或超過用戶設(shè)定的成本目標(biāo)變動范圍后，系統(tǒng)自動報警。

    4、其他控制手段
    項(xiàng)目成本產(chǎn)生于項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程中，特別是材料采購等業(yè)務(wù)中。與其對應(yīng)的成本控制手段包括材料限價、設(shè)計(jì)變更與洽商管理等對成本高低和成本控制效果起到直接的作用，這些控制措施在PM2系統(tǒng)通過合同限價單、詢價單等功能都有良好地支持。限額設(shè)計(jì)、選用滿足市場需要的性價比好的材料與設(shè)備、集成化專業(yè)化的招標(biāo)組織與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?a href="http://m.52tianma.cn/fanpupm/hetong/" target="_blank">合同管理是成本不斷降低的源泉

    四、實(shí)施PM2系統(tǒng)對成本控制的作用

    1、通過對估算、目標(biāo)、計(jì)劃、合同、合同執(zhí)行的管理，計(jì)算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控制的目的；同時實(shí)施項(xiàng)目管理中的控制管理體系，實(shí)現(xiàn)合同管理、付款計(jì)劃及動態(tài)查詢。

    2、以成本與資金控制為核心，將成本控制與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、甲供設(shè)備材料密切關(guān)聯(lián)；將銷售與資金流入關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全過程、全方位協(xié)調(diào)管理。

    3、通過規(guī)范業(yè)務(wù)流程，提高管理水平；通過網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享，加快了信息傳遞速度；通過合理的資金/成本計(jì)劃，提高資金使用率，降低經(jīng)營風(fēng)險，大大提高了企業(yè)決策者對項(xiàng)目單位成本的控制力度。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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