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為何一線城市房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲
京滬深高房?jī)r(jià)已是常態(tài),市區(qū)新房進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代大勢(shì)已定。這并不意味著存在很大的房?jī)r(jià)泡沫,國(guó)際大都市皆如此,倫敦、香港、紐約的房?jī)r(jià)水平,比京滬深還要高。
近日,北京地市頗為熱鬧,大興區(qū)八塊連拍引關(guān)注。7月7日大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一宗宅地被龍湖首開(kāi)聯(lián)合體摘得,樓面單價(jià)約為3萬(wàn)元。而早幾天的7月3日,瀛海鎮(zhèn)另一宅地被北京城建搶得,以3.6萬(wàn)元的樓面價(jià)成為區(qū)域單價(jià)地王。
3萬(wàn)元的樓面價(jià),基本與周邊現(xiàn)售新房?jī)r(jià)格接近,3.6萬(wàn)元樓面價(jià)則已略超周邊房?jī)r(jià)。按照常規(guī)的建安成本、稅費(fèi)成本、房企利潤(rùn)等匡算,未來(lái)房?jī)r(jià)將賣到5萬(wàn)以上,否則房企很難獲得合理利潤(rùn)。更關(guān)鍵的是,瀛海鎮(zhèn)已出五環(huán),位于五環(huán)和六環(huán)之間。雖受亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)輻射,但嚴(yán)格意義上講,這里已屬郊區(qū)。如果說(shuō)近郊新房?jī)r(jià)格未來(lái)將向5萬(wàn)進(jìn)軍,則北京五環(huán)以內(nèi)的新房?jī)r(jià)格,鐵定進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代了。
無(wú)獨(dú)有偶,上海亦有類似現(xiàn)象。上海的外環(huán)線,等同于北京的五環(huán),總體來(lái)看,外環(huán)以內(nèi)可視為市區(qū)。浦西發(fā)展得早,浦西外環(huán)左右的房?jī)r(jià),總體明顯高過(guò)浦東。而今年4月,浦東外環(huán)外側(cè)的唐鎮(zhèn),兩塊宅地剔除配建的保障房,樓面價(jià)同樣高達(dá)3萬(wàn)左右。這也就意味著,上海外環(huán)以內(nèi)的新房?jī)r(jià)格,也正進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代。
京滬的城市格局與房?jī)r(jià)水平,比較類似,市區(qū)新房?jī)r(jià)格進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代。深圳的城市格局不太規(guī)則,今年以來(lái)的這輪房?jī)r(jià)暴漲,核心區(qū)是南山區(qū)前海、后海,當(dāng)前南山和福田這兩個(gè)商務(wù)區(qū),平均房?jī)r(jià)已達(dá)5萬(wàn)元。廣州房?jī)r(jià)水平偏低,離5萬(wàn)時(shí)代尚有較大距離。
從新房均價(jià)比較可知,今年5月份,京滬深全市房?jī)r(jià)水平為3萬(wàn)左右,市區(qū)達(dá)5萬(wàn)左右也正常。京滬深三大核心大都市,房?jī)r(jià)事實(shí)上正在進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代,為何在全國(guó)樓市普遍呈現(xiàn)低迷之時(shí),核心一線城市房?jī)r(jià)仍然在持續(xù)上漲之中?這是因?yàn)?,首先是市?chǎng)供應(yīng)緊張導(dǎo)致的。住宅是不動(dòng)產(chǎn),土地價(jià)值決定了房?jī)r(jià)水平。一線城市地少人多,建設(shè)用地非常緊張,比如上海市要求2020年以后實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地零增長(zhǎng)。再如北京去年商品住宅計(jì)劃供地1000公頃,實(shí)際供應(yīng)517公頃;今年計(jì)劃供地750公頃,上半年實(shí)際供地僅175頃。
另外,市場(chǎng)需求旺盛。一線城市就業(yè)機(jī)會(huì)多、工資收入高,每年吸引幾十萬(wàn)畢業(yè)生、各類人才、農(nóng)民工等,所以每年新增住宅需求巨大。隨著收入提高,本地居民改善性購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)。還有投資性購(gòu)房需求,雖然近幾年限購(gòu)將很多人攔在了門(mén)外,但只要房?jī)r(jià)上漲,就不可能杜絕投資需求。
還有一方面原因就是樓盤(pán)精品化的趨勢(shì)。近幾年,一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,尤其是三四線市場(chǎng)低迷之后,一線城市成為眾多大房企、中型國(guó)企、激進(jìn)型民營(yíng)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。近幾年“面粉貴過(guò)面包”的土地屢見(jiàn)不鮮。既然樓面價(jià)已超3萬(wàn),甚至5萬(wàn),開(kāi)發(fā)商只能把樓盤(pán)精品化、高檔化,以吸引對(duì)高房?jī)r(jià)抗性小的精英階層,于是精裝修、高科技、貴配套等漸成“標(biāo)配”,這都需要“砸錢(qián)”,自然增加了房?jī)r(jià)成本。
總之,京滬深高房?jī)r(jià)已是常態(tài),市區(qū)新房進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代大勢(shì)已定。這并不意味著存在很大的房?jī)r(jià)泡沫,國(guó)際大都市皆如此,倫敦、香港、紐約的房?jī)r(jià)水平,比京滬深還要高。作為大都市的一個(gè)標(biāo)簽,高房?jī)r(jià)不受輿論歡迎,但這是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。應(yīng)客觀、理性看待。
(來(lái)源:人民網(wǎng))
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