生態(tài)節(jié)能建筑在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用分析

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生態(tài)節(jié)能建筑在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用分析
蔡北寧
工作單位：濟(jì)寧市建筑設(shè)計(jì)研究院大嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司    郵編：272025
摘  要：  隨著人民生活水平的日益提高，能源、環(huán)境矛盾日益突出。生態(tài)節(jié)能建筑技術(shù)的應(yīng)用給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)重要的發(fā)展機(jī)遇。本文通過馬斯洛需要層次理論探討了生態(tài)節(jié)能建筑在住房需要的各層次均有著廣泛的潛在需求；通過成熟的房地產(chǎn)開發(fā)案例分析生態(tài)節(jié)能建筑的經(jīng)濟(jì)效益、市場接受情況和國內(nèi)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)因素；最后提供了通過生態(tài)節(jié)能建筑創(chuàng)建高舒適度、低能耗建筑環(huán)境的實(shí)施過程中采用的各種手段。
關(guān)鍵詞：  生態(tài)節(jié)能建筑  馬斯洛需要層次理論  高舒適度  低能耗

中圖號:   F293.3

 use of ecoloGICAL energy-saving technology in estate development
 Cai Beining
 (Dajia estate development co.,ltd,   Jining Shandong  272025)
 
 Abstract:
 As soon as people’s standards of living improving energy sources and environment’s inconsistency come into prominence. Use of building ecological energy-saving technology gives estate development an important opportunity. This article dissertate that ecological energy-saving architecture has wide potential demand in every residential need stage through Maslow need hierarchy theory. Next this article analogy ecological energy-saving architecture’s economic benefit, market acceptance condition and development risk factor in domestic through estate development case. At last this article give means in the course of establishing high comfortable and low energy consumption building environment.
 Key words:
Ecological energy-saving architecture      Maslow need hierarchy theory     High comfortable                  Low energy consumption
 
0   前言
 隨著人民生活水平的日益提高，人們?nèi)粘Ｉ瞽h(huán)境對能源的消耗不斷增大，而傳統(tǒng)建筑的高能耗又嚴(yán)重制約了舒適程度的提高。生態(tài)節(jié)能建筑已成為改善居住品質(zhì)的重要手段，同時(shí)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重大機(jī)遇。
 生態(tài)節(jié)能建筑的宗旨[1]是以人為本，充分利用自然條件和人工手段，在為人類提供舒適健康生活環(huán)境的前提下，將整個(gè)建筑或小區(qū)的建造期間及全生命周期內(nèi)的能源消耗、資源消耗及對環(huán)境和區(qū)域生態(tài)鏈的破壞盡可能減至最低水平，使建筑或小區(qū)能融入生態(tài)循環(huán)而達(dá)到平衡，實(shí)現(xiàn)人、建筑、自然的和諧統(tǒng)一。它體現(xiàn)了三個(gè)層面的內(nèi)容：人是核心，自然生態(tài)環(huán)境及資源是人生存的基礎(chǔ)，小區(qū)與建筑是服務(wù)于人同時(shí)是人與自然節(jié)能環(huán)保關(guān)系的實(shí)施手段。房地產(chǎn)開發(fā)的未來發(fā)展方向正是為人們提供具有生態(tài)環(huán)保節(jié)能的建筑或小區(qū)，營造出人與自然和諧共處的生活環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主與社會利益的共贏。
1  生態(tài)節(jié)能建筑的市場需求
 在近年來房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場的突出矛盾就是供給與有效需求發(fā)生錯(cuò)位，高能耗建筑在市場供應(yīng)中處于主導(dǎo)地位，這與追求高舒適度生活的巨大住房需求形成鮮明的反差。這一市場形勢迫使開發(fā)商從供給上著手，采用生態(tài)節(jié)能建筑技術(shù)對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品，滿足不同層次的社會需求。根據(jù)馬斯洛的需要層次理論[2]，需要分成生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要和自我實(shí)現(xiàn)需要五類，依次由較低層次到較高層次發(fā)展。我國的城市化進(jìn)程對住房的需求也同樣經(jīng)歷了這五個(gè)需要層次的階段：從七八十年代住房市場化以前居住的家屬院、單位宿舍、筒子樓這一類僅能滿足生理、安全需求和基本社會需求的居住建筑開始，逐步發(fā)展到住房市場化后的住宅小區(qū)、住宅公寓等滿足較高層次需求的居住建筑。通過這一從較低層次到較高層次的發(fā)展軌跡分析，生態(tài)節(jié)能建筑能夠最大限度地提供高舒適度的完美居住空間，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一，在房地產(chǎn)業(yè)的梯度需要中處于較高層次。
 在“需求導(dǎo)向”型的市場背景下，生態(tài)節(jié)能建筑市場將面臨重大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。生態(tài)節(jié)能建筑的普及不僅需要采用高科技含量的節(jié)能建筑技術(shù)應(yīng)用到建設(shè)領(lǐng)域，更要對消費(fèi)者進(jìn)行生態(tài)節(jié)能知識的傳播與營銷，即進(jìn)行“綠色文化”營銷，形成生態(tài)節(jié)能品牌，從而刺激潛在改善性住房需求的釋放。
2   生態(tài)節(jié)能建筑開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析
2.1  成本分析
 建筑節(jié)能是以一定室內(nèi)舒適標(biāo)準(zhǔn)為前提的，在中國建造不同程度的生態(tài)節(jié)能住宅成本也有所區(qū)別。一般根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)將生態(tài)節(jié)能建筑成本劃分為低、中、高三種模式：
 2.1.1 低度模式：
 住宅節(jié)能達(dá)到國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，采用外墻保溫，隔熱措施，每平米造價(jià)約增加60到100元，這主要適用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房及大量的普通商品住房的建設(shè)。
 2.1.2 高度模式：
 住宅實(shí)現(xiàn)高舒適度低能耗的標(biāo)準(zhǔn)，采用輻射式采暖制冷系統(tǒng)、置換式全新風(fēng)系統(tǒng)、高效保溫外墻體系、中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)等達(dá)到歐洲節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。高層住宅每平米造價(jià)約增加800元左右；別墅由于需要獨(dú)立的系統(tǒng)和具有較多的外墻外窗面積，達(dá)到相應(yīng)的舒適節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，每平米造價(jià)約增加1500元左右。
 2.1.3 中度模式：
 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)與舒適度介于低度與高度之間，依據(jù)不同的自然區(qū)域會有區(qū)別，根據(jù)初步探索成果，每平米造價(jià)約增加400到500元。
 因?yàn)楣步ㄖc其它建筑的節(jié)能體系是完全不同的，并且公共建筑的能耗遠(yuǎn)大于普通住宅，因此公共建筑的節(jié)能顯得尤為重要，建設(shè)部也于2005年4月發(fā)布了《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[3]對公共建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、采暖、通風(fēng)、空調(diào)節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)范。就綜合采用國內(nèi)外成熟的節(jié)能技術(shù)體系的經(jīng)驗(yàn)來看，公共建筑采用生態(tài)節(jié)能建筑體系需要增加造價(jià)大約5—10%。
2.2  市場分析
 近年來，開發(fā)商使出渾身解數(shù)將生態(tài)節(jié)能技術(shù)融入到房地產(chǎn)開發(fā)中，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
 2004年12月6日開盤銷售的北京當(dāng)代萬國城Moma采用“恒溫恒濕”的建筑節(jié)能理念，390套房已簽約358套，成交均價(jià)為13942元/平方米；采用“零能耗”理念的北京鋒尚國際公寓，200套房子已經(jīng)有300多人要預(yù)定，而且每套平均價(jià)格在300萬元以上；上海青浦區(qū)的古北佘山國際別墅，應(yīng)用了加拿大頂級SuperE健康住宅系統(tǒng)，房屋能耗比普通混凝土結(jié)構(gòu)節(jié)約近50%，雖然建造成本要比混凝土結(jié)構(gòu)高700元/平方米，但項(xiàng)目售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一地區(qū)豪華別墅的價(jià)格。此外，采用生態(tài)節(jié)能建筑技術(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還有：住總集團(tuán)旗下的東岸項(xiàng)目的“新型環(huán)保節(jié)能鋼結(jié)構(gòu)住宅” 、南京朗詩國際街區(qū)的“低能耗住宅”、鄭州摩爾“節(jié)能概念設(shè)計(jì)”、深圳藍(lán)牙水晶寫字樓的“十大生態(tài)智能技術(shù)”、濟(jì)南太陽樹公寓的“高舒適度低能耗的新型生態(tài)高科技公寓”等等[4]。這些項(xiàng)目都通過具有高附加值的科技投入，取得了高額的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。
2.3  風(fēng)險(xiǎn)分析
 生態(tài)節(jié)能技術(shù)體系在歐洲已有20年的運(yùn)行歷史，已成為一個(gè)成熟的技術(shù)系統(tǒng)。通過對體系中所涉及建材的“疲勞應(yīng)力實(shí)驗(yàn)”，材料本身的耐久性在運(yùn)行工況下可以保持100年質(zhì)量要求。相對而言，國內(nèi)生態(tài)節(jié)能建筑的市場運(yùn)作，則存在以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)：
 2.3.1施工質(zhì)量：
 由國家建設(shè)部編制的《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》[5]于2007年10月1日實(shí)施，但我國不同地區(qū)的施工質(zhì)量存在很大差異，新的建筑節(jié)能設(shè)計(jì)也層出不窮，對施工質(zhì)量要求也很高，對建筑節(jié)能施工人員的素質(zhì)要求較高，而我國的建筑工人大多來源于農(nóng)民。此外，建筑節(jié)能工程對工程監(jiān)理的要求也較高。
 2.3.2 分項(xiàng)委托中帶來的內(nèi)部整合問題：
 生態(tài)節(jié)能項(xiàng)目若采用分項(xiàng)委托設(shè)計(jì)施工，不同機(jī)構(gòu)的銜接與配合非常重要，整個(gè)項(xiàng)目的成功來源于不同團(tuán)隊(duì)的無縫合作。若各環(huán)節(jié)整合不當(dāng)，會為整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量帶來隱患。
 2.3.3 炒作因素的影響：
 因生態(tài)節(jié)能建筑的不同層次劃分，造成顧客對生態(tài)節(jié)能建筑的概念混淆。有些開發(fā)商僅僅采用達(dá)到國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的外墻保溫措施，就以高科技節(jié)能建筑進(jìn)行炒作。由此，房地產(chǎn)市場的生態(tài)節(jié)能水平良莠不齊，而消費(fèi)者并非行業(yè)專家，使得生態(tài)節(jié)能建筑無法贏得市場的廣泛認(rèn)可，影響了生態(tài)節(jié)能建筑的發(fā)展。
 2.3.4 生態(tài)節(jié)能建筑的高端定位：
 高檔商品住房的節(jié)能效應(yīng)會帶來更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，對于開發(fā)商更具吸引力，而其售價(jià)遠(yuǎn)離大眾的消費(fèi)能力，這樣不利于生態(tài)節(jié)能建筑的普及。
3   生態(tài)節(jié)能建筑的實(shí)施手段：
 針對生態(tài)節(jié)能建筑的自身特點(diǎn)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中采用整合的理念，即在前期工作階段就有生態(tài)節(jié)能的專業(yè)人員介入，綜合考慮規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、能源系統(tǒng)、暖通等各方面因素，提出初步的生態(tài)節(jié)能方案，并在后續(xù)的設(shè)計(jì)施工中綜合建筑、規(guī)劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào)，給排水、建筑電氣、樓宇控制和室內(nèi)設(shè)計(jì)等各個(gè)專業(yè)成果，各專業(yè)機(jī)構(gòu)有機(jī)整合，密切協(xié)作，深入分析建筑自身特點(diǎn)及區(qū)域自然資源、環(huán)境，根據(jù)氣候特點(diǎn)和產(chǎn)品需求，綜合采用成熟的高新技術(shù)及產(chǎn)品，開發(fā)建設(shè)成擁有一整套生態(tài)節(jié)能體系的高性能物業(yè)。
 生態(tài)節(jié)能建筑的開發(fā)要求是提高舒適度[1]。無論住在什么樣的居室中，人們對居住環(huán)境舒適度的要求和標(biāo)準(zhǔn)是基本一致的，即其熱功環(huán)境、空氣質(zhì)量、聲環(huán)境、光環(huán)境及空間感。室內(nèi)熱環(huán)境的改善，主要通過外墻與門窗設(shè)計(jì)控制空氣溫度、室內(nèi)物體表面溫度、相對濕度以及空氣流動(dòng)速度來實(shí)現(xiàn)；如何滿足健康的新風(fēng)換氣量，過濾風(fēng)沙塵埃并減少風(fēng)感，可以通過住宅通風(fēng)設(shè)計(jì)來解決；隔絕噪聲需要針對不同噪聲特點(diǎn)，采用多種技術(shù)構(gòu)造來創(chuàng)造舒適的聲環(huán)境，如通過采用高質(zhì)量隔聲墻體、樓板系統(tǒng)，提高門窗的玻璃隔聲性能和氣密性等；為提高住宅光環(huán)境的舒適性，按照人們對人工照明光環(huán)境的舒適性、個(gè)性化、藝術(shù)品位及安全、節(jié)能等要求，制定一套對住宅光環(huán)境的評價(jià)方法；舒適的空間感覺來自于優(yōu)化的室內(nèi)空間布局，盡可能給使用者創(chuàng)造優(yōu)化便捷的室內(nèi)交通組織，合理的方位及陳設(shè)能避免居住者的壓抑感，為居住者創(chuàng)造一個(gè)舒適、安靜、放松、健康的居住空間環(huán)境。
 國家有關(guān)的建筑節(jié)能規(guī)范是節(jié)能建筑設(shè)計(jì)的基本依據(jù)，所有新建筑都應(yīng)達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，而這一標(biāo)準(zhǔn)只是入門標(biāo)準(zhǔn)，要開發(fā)出舒適節(jié)能的建筑精品，需要根據(jù)項(xiàng)目的氣候條件，項(xiàng)目定位，客戶需求等特點(diǎn)，有選擇的采用高新適用的建筑技術(shù)體系。目前，依據(jù)我國現(xiàn)有工程實(shí)踐，我們可從八個(gè)方面入手進(jìn)行生態(tài)節(jié)能建筑的開發(fā)建設(shè)：外圍護(hù)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)；太陽輻射的控制與改善；自然通風(fēng)與采光的利用；可再生能源的利用；高舒適度，低能耗的室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng)；降低噪聲的技術(shù)與構(gòu)造系統(tǒng)；水資源循環(huán)利用系統(tǒng)；提供高舒適度的其他技術(shù)系統(tǒng)。同時(shí)，我們還應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒國外在生態(tài)節(jié)能方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，如德國斯圖加特Sobek住宅系統(tǒng)、德國“浮筑樓板”構(gòu)造技術(shù)、加拿大SuperE健康住宅系統(tǒng)等，與中國傳統(tǒng)施工方式相結(jié)合，開發(fā)建設(shè)出符合中國國情的高品質(zhì)生態(tài)節(jié)能物業(yè)。
4   結(jié)語
 生態(tài)節(jié)能建筑是建設(shè)節(jié)約型社會的需要，是社會發(fā)展進(jìn)步的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的必然選擇。生態(tài)節(jié)能建筑為房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)空前的歷史發(fā)展機(jī)遇，抓住了這個(gè)機(jī)遇，我們就能夠?qū)⒊鞘?ldquo;熱島效應(yīng)”轉(zhuǎn)變成“生態(tài)效應(yīng)”，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)由“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”的轉(zhuǎn)變。

參考文獻(xiàn)：
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