生態(tài)節(jié)能建筑在房地產開發(fā)中的應用分析

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生態(tài)節(jié)能建筑在房地產開發(fā)中的應用分析
蔡北寧
工作單位：濟寧市建筑設計研究院大嘉房地產開發(fā)有限公司    郵編：272025
摘  要：  隨著人民生活水平的日益提高，能源、環(huán)境矛盾日益突出。生態(tài)節(jié)能建筑技術的應用給房地產業(yè)提供了一個重要的發(fā)展機遇。本文通過馬斯洛需要層次理論探討了生態(tài)節(jié)能建筑在住房需要的各層次均有著廣泛的潛在需求；通過成熟的房地產開發(fā)案例分析生態(tài)節(jié)能建筑的經濟效益、市場接受情況和國內發(fā)展的風險因素；最后提供了通過生態(tài)節(jié)能建筑創(chuàng)建高舒適度、低能耗建筑環(huán)境的實施過程中采用的各種手段。
關鍵詞：  生態(tài)節(jié)能建筑  馬斯洛需要層次理論  高舒適度  低能耗

中圖號:   F293.3

 use of ecoloGICAL energy-saving technology in estate development
 Cai Beining
 (Dajia estate development co.,ltd,   Jining Shandong  272025)
 
 Abstract:
 As soon as people’s standards of living improving energy sources and environment’s inconsistency come into prominence. Use of building ecological energy-saving technology gives estate development an important opportunity. This article dissertate that ecological energy-saving architecture has wide potential demand in every residential need stage through Maslow need hierarchy theory. Next this article analogy ecological energy-saving architecture’s economic benefit, market acceptance condition and development risk factor in domestic through estate development case. At last this article give means in the course of establishing high comfortable and low energy consumption building environment.
 Key words:
Ecological energy-saving architecture      Maslow need hierarchy theory     High comfortable                  Low energy consumption
 
0   前言
 隨著人民生活水平的日益提高，人們日常生活環(huán)境對能源的消耗不斷增大，而傳統(tǒng)建筑的高能耗又嚴重制約了舒適程度的提高。生態(tài)節(jié)能建筑已成為改善居住品質的重要手段，同時為房地產業(yè)發(fā)展提供了重大機遇。
 生態(tài)節(jié)能建筑的宗旨[1]是以人為本，充分利用自然條件和人工手段，在為人類提供舒適健康生活環(huán)境的前提下，將整個建筑或小區(qū)的建造期間及全生命周期內的能源消耗、資源消耗及對環(huán)境和區(qū)域生態(tài)鏈的破壞盡可能減至最低水平，使建筑或小區(qū)能融入生態(tài)循環(huán)而達到平衡，實現人、建筑、自然的和諧統(tǒng)一。它體現了三個層面的內容：人是核心，自然生態(tài)環(huán)境及資源是人生存的基礎，小區(qū)與建筑是服務于人同時是人與自然節(jié)能環(huán)保關系的實施手段。房地產開發(fā)的未來發(fā)展方向正是為人們提供具有生態(tài)環(huán)保節(jié)能的建筑或小區(qū)，營造出人與自然和諧共處的生活環(huán)境，最終實現開發(fā)商、業(yè)主與社會利益的共贏。
1  生態(tài)節(jié)能建筑的市場需求
 在近年來房地產業(yè)的高速發(fā)展過程中，房地產市場的突出矛盾就是供給與有效需求發(fā)生錯位，高能耗建筑在市場供應中處于主導地位，這與追求高舒適度生活的巨大住房需求形成鮮明的反差。這一市場形勢迫使開發(fā)商從供給上著手，采用生態(tài)節(jié)能建筑技術對房地產開發(fā)產品進行更新?lián)Q代，創(chuàng)造差異化的產品，滿足不同層次的社會需求。根據馬斯洛的需要層次理論[2]，需要分成生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要和自我實現需要五類，依次由較低層次到較高層次發(fā)展。我國的城市化進程對住房的需求也同樣經歷了這五個需要層次的階段：從七八十年代住房市場化以前居住的家屬院、單位宿舍、筒子樓這一類僅能滿足生理、安全需求和基本社會需求的居住建筑開始，逐步發(fā)展到住房市場化后的住宅小區(qū)、住宅公寓等滿足較高層次需求的居住建筑。通過這一從較低層次到較高層次的發(fā)展軌跡分析，生態(tài)節(jié)能建筑能夠最大限度地提供高舒適度的完美居住空間，實現人與自然的和諧統(tǒng)一，在房地產業(yè)的梯度需要中處于較高層次。
 在“需求導向”型的市場背景下，生態(tài)節(jié)能建筑市場將面臨重大的挑戰(zhàn)和機遇。生態(tài)節(jié)能建筑的普及不僅需要采用高科技含量的節(jié)能建筑技術應用到建設領域，更要對消費者進行生態(tài)節(jié)能知識的傳播與營銷，即進行“綠色文化”營銷，形成生態(tài)節(jié)能品牌，從而刺激潛在改善性住房需求的釋放。
2   生態(tài)節(jié)能建筑開發(fā)經濟分析
2.1  成本分析
 建筑節(jié)能是以一定室內舒適標準為前提的，在中國建造不同程度的生態(tài)節(jié)能住宅成本也有所區(qū)別。一般根據實際操作經驗將生態(tài)節(jié)能建筑成本劃分為低、中、高三種模式：
 2.1.1 低度模式：
 住宅節(jié)能達到國家規(guī)范標準，采用外墻保溫，隔熱措施，每平米造價約增加60到100元，這主要適用于廉租房、經濟適用住房及大量的普通商品住房的建設。
 2.1.2 高度模式：
 住宅實現高舒適度低能耗的標準，采用輻射式采暖制冷系統(tǒng)、置換式全新風系統(tǒng)、高效保溫外墻體系、中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)等達到歐洲節(jié)能標準。高層住宅每平米造價約增加800元左右；別墅由于需要獨立的系統(tǒng)和具有較多的外墻外窗面積，達到相應的舒適節(jié)能標準，每平米造價約增加1500元左右。
 2.1.3 中度模式：
 節(jié)能標準與舒適度介于低度與高度之間，依據不同的自然區(qū)域會有區(qū)別，根據初步探索成果，每平米造價約增加400到500元。
 因為公共建筑與其它建筑的節(jié)能體系是完全不同的，并且公共建筑的能耗遠大于普通住宅，因此公共建筑的節(jié)能顯得尤為重要，建設部也于2005年4月發(fā)布了《公共建筑節(jié)能設計標準》[3]對公共建筑圍護結構、采暖、通風、空調節(jié)能設計進行規(guī)范。就綜合采用國內外成熟的節(jié)能技術體系的經驗來看，公共建筑采用生態(tài)節(jié)能建筑體系需要增加造價大約5—10%。
2.2  市場分析
 近年來，開發(fā)商使出渾身解數將生態(tài)節(jié)能技術融入到房地產開發(fā)中，取得了良好的社會效益和經濟效益。
 2004年12月6日開盤銷售的北京當代萬國城Moma采用“恒溫恒濕”的建筑節(jié)能理念，390套房已簽約358套，成交均價為13942元/平方米；采用“零能耗”理念的北京鋒尚國際公寓，200套房子已經有300多人要預定，而且每套平均價格在300萬元以上；上海青浦區(qū)的古北佘山國際別墅，應用了加拿大頂級SuperE健康住宅系統(tǒng)，房屋能耗比普通混凝土結構節(jié)約近50%，雖然建造成本要比混凝土結構高700元/平方米，但項目售價遠遠高于同一地區(qū)豪華別墅的價格。此外，采用生態(tài)節(jié)能建筑技術的房地產開發(fā)項目還有：住總集團旗下的東岸項目的“新型環(huán)保節(jié)能鋼結構住宅” 、南京朗詩國際街區(qū)的“低能耗住宅”、鄭州摩爾“節(jié)能概念設計”、深圳藍牙水晶寫字樓的“十大生態(tài)智能技術”、濟南太陽樹公寓的“高舒適度低能耗的新型生態(tài)高科技公寓”等等[4]。這些項目都通過具有高附加值的科技投入，取得了高額的經濟回報。
2.3  風險分析
 生態(tài)節(jié)能技術體系在歐洲已有20年的運行歷史，已成為一個成熟的技術系統(tǒng)。通過對體系中所涉及建材的“疲勞應力實驗”，材料本身的耐久性在運行工況下可以保持100年質量要求。相對而言，國內生態(tài)節(jié)能建筑的市場運作，則存在以下幾方面的風險：
 2.3.1施工質量：
 由國家建設部編制的《建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》[5]于2007年10月1日實施，但我國不同地區(qū)的施工質量存在很大差異，新的建筑節(jié)能設計也層出不窮，對施工質量要求也很高，對建筑節(jié)能施工人員的素質要求較高，而我國的建筑工人大多來源于農民。此外，建筑節(jié)能工程對工程監(jiān)理的要求也較高。
 2.3.2 分項委托中帶來的內部整合問題：
 生態(tài)節(jié)能項目若采用分項委托設計施工，不同機構的銜接與配合非常重要，整個項目的成功來源于不同團隊的無縫合作。若各環(huán)節(jié)整合不當，會為整個項目質量帶來隱患。
 2.3.3 炒作因素的影響：
 因生態(tài)節(jié)能建筑的不同層次劃分，造成顧客對生態(tài)節(jié)能建筑的概念混淆。有些開發(fā)商僅僅采用達到國家規(guī)范標準的外墻保溫措施，就以高科技節(jié)能建筑進行炒作。由此，房地產市場的生態(tài)節(jié)能水平良莠不齊，而消費者并非行業(yè)專家，使得生態(tài)節(jié)能建筑無法贏得市場的廣泛認可，影響了生態(tài)節(jié)能建筑的發(fā)展。
 2.3.4 生態(tài)節(jié)能建筑的高端定位：
 高檔商品住房的節(jié)能效應會帶來更大的經濟回報，對于開發(fā)商更具吸引力，而其售價遠離大眾的消費能力，這樣不利于生態(tài)節(jié)能建筑的普及。
3   生態(tài)節(jié)能建筑的實施手段：
 針對生態(tài)節(jié)能建筑的自身特點，在整個房地產開發(fā)過程中采用整合的理念，即在前期工作階段就有生態(tài)節(jié)能的專業(yè)人員介入，綜合考慮規(guī)劃、建筑、結構、能源系統(tǒng)、暖通等各方面因素，提出初步的生態(tài)節(jié)能方案，并在后續(xù)的設計施工中綜合建筑、規(guī)劃景觀、結構、暖通空調，給排水、建筑電氣、樓宇控制和室內設計等各個專業(yè)成果，各專業(yè)機構有機整合，密切協(xié)作，深入分析建筑自身特點及區(qū)域自然資源、環(huán)境，根據氣候特點和產品需求，綜合采用成熟的高新技術及產品，開發(fā)建設成擁有一整套生態(tài)節(jié)能體系的高性能物業(yè)。
 生態(tài)節(jié)能建筑的開發(fā)要求是提高舒適度[1]。無論住在什么樣的居室中，人們對居住環(huán)境舒適度的要求和標準是基本一致的，即其熱功環(huán)境、空氣質量、聲環(huán)境、光環(huán)境及空間感。室內熱環(huán)境的改善，主要通過外墻與門窗設計控制空氣溫度、室內物體表面溫度、相對濕度以及空氣流動速度來實現；如何滿足健康的新風換氣量，過濾風沙塵埃并減少風感，可以通過住宅通風設計來解決；隔絕噪聲需要針對不同噪聲特點，采用多種技術構造來創(chuàng)造舒適的聲環(huán)境，如通過采用高質量隔聲墻體、樓板系統(tǒng)，提高門窗的玻璃隔聲性能和氣密性等；為提高住宅光環(huán)境的舒適性，按照人們對人工照明光環(huán)境的舒適性、個性化、藝術品位及安全、節(jié)能等要求，制定一套對住宅光環(huán)境的評價方法；舒適的空間感覺來自于優(yōu)化的室內空間布局，盡可能給使用者創(chuàng)造優(yōu)化便捷的室內交通組織，合理的方位及陳設能避免居住者的壓抑感，為居住者創(chuàng)造一個舒適、安靜、放松、健康的居住空間環(huán)境。
 國家有關的建筑節(jié)能規(guī)范是節(jié)能建筑設計的基本依據，所有新建筑都應達到這一標準，而這一標準只是入門標準，要開發(fā)出舒適節(jié)能的建筑精品，需要根據項目的氣候條件，項目定位，客戶需求等特點，有選擇的采用高新適用的建筑技術體系。目前，依據我國現有工程實踐，我們可從八個方面入手進行生態(tài)節(jié)能建筑的開發(fā)建設：外圍護結構系統(tǒng)；太陽輻射的控制與改善；自然通風與采光的利用；可再生能源的利用；高舒適度，低能耗的室內環(huán)境控制系統(tǒng)；降低噪聲的技術與構造系統(tǒng)；水資源循環(huán)利用系統(tǒng)；提供高舒適度的其他技術系統(tǒng)。同時，我們還應學習借鑒國外在生態(tài)節(jié)能方面的先進經驗，如德國斯圖加特Sobek住宅系統(tǒng)、德國“浮筑樓板”構造技術、加拿大SuperE健康住宅系統(tǒng)等，與中國傳統(tǒng)施工方式相結合，開發(fā)建設出符合中國國情的高品質生態(tài)節(jié)能物業(yè)。
4   結語
 生態(tài)節(jié)能建筑是建設節(jié)約型社會的需要，是社會發(fā)展進步的產物，是房地產業(yè)發(fā)展過程中的必然選擇。生態(tài)節(jié)能建筑為房地產業(yè)提供了一個空前的歷史發(fā)展機遇，抓住了這個機遇，我們就能夠將城市“熱島效應”轉變成“生態(tài)效應”，并實現房地產業(yè)由“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”的轉變。

參考文獻：
[1] 盧求,劉飛.生態(tài)節(jié)能建筑的開發(fā)與設計[J].建筑時報,2005-11-14,2260期:8版.
[2] 張友誼,王培芝,賈英?。芾硇睦韺W[M]．山東：濟南出版社,2003．51-53．
[3] 建設部,國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局．公共建筑節(jié)能設計標準[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005.
[4] 熊靚．以節(jié)能的名義“玩”地產 [J]．中國科技財富,2005,11．40-45.
[5] 建設部．建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007.