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淺談如何有效降低房地產(chǎn)企業(yè)建筑項(xiàng)目成本
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論文摘要:介紹了房屋建筑開發(fā)成本的組成,闡述了房地產(chǎn)開發(fā)的流程,探討了房屋建筑開發(fā)成本的核算,提出了房地產(chǎn)成本控制措施,以達(dá)到加強(qiáng)成本核算,降低工程成本,提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格,而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平,從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分,從宏觀角度看,它對(duì)一個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)政策,產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本是政府在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房?jī)r(jià)的另一重要?dú)⑹诛?,這將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)的流程
前期規(guī)劃階段的主要工作目標(biāo)是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略研究結(jié)果,理論分析土地出讓信息和實(shí)地調(diào)研出讓地塊,對(duì)該地塊進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究,以確定是否獲得該地塊,若符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展,則獲取土地,并進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目立項(xiàng)后根據(jù)前期的市場(chǎng)定位,運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法,按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)項(xiàng)目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行合理性設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件和圖紙。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)是如何更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值最大化,如何通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)激發(fā)消費(fèi)者的購買欲,在確保設(shè)計(jì)量的前提下設(shè)計(jì)出最佳方案。工程管理階段房地產(chǎn)承包商在與開發(fā)商簽訂了承包合同后,按合同要求組織施工,按質(zhì)、按量、按期完成工程項(xiàng)目任務(wù)。對(duì)開發(fā)商而言,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的最終目標(biāo)是以最短的工期、最低的成本達(dá)到最優(yōu)的工程質(zhì)量。市場(chǎng)營銷階段指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo),即利潤最大化或市場(chǎng)占有率最大化,對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思、定價(jià)、促銷和分銷的計(jì)劃與執(zhí)行過程。市場(chǎng)營銷階段的主要工作目標(biāo)是在預(yù)定的成本范圍內(nèi),提高企業(yè)的營銷素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的營銷效果。售后服務(wù)階段工作目標(biāo)是在交房后,利用現(xiàn)代管理和先進(jìn)的維修、維護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè),為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。
2 工程成本控制分析
設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵,它對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)重以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國際一些數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)日總投資的1%以下,但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上, 由此可見設(shè)計(jì)在整個(gè)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)行到設(shè)計(jì)階段要有多個(gè)設(shè)計(jì)單他投標(biāo)從中擇優(yōu)選定雖佳的設(shè)計(jì)方案,并吸收末中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn),取各家之長(zhǎng),達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的日趨完善。這樣才有利于工程成本的控制,使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求, 如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程,分工種、按專業(yè)分解,并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對(duì)設(shè)計(jì)的審查,提出改進(jìn)意見,設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議,無償進(jìn)行改正。
3房屋建筑開發(fā)成本的核算
間接費(fèi)用的核算,企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房屋建筑開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用,直接計(jì)入當(dāng)期損益。這樣處理對(duì)部分費(fèi)用來說,有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則,勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果,不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。因此,筆者認(rèn)為,對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)成本”,作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算,待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后,再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。項(xiàng)目的竣工決算,房屋建筑開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本,以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤。可是現(xiàn)在房屋建筑開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行,時(shí)間性比較明確,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無期,比如小區(qū)個(gè)別配套沒有完成,計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施,或者押金的收回久拖不決等,都會(huì)影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的完全建成,進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。
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