房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控 ＂去行政化＂成新方向

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    內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場(chǎng)化。

    重在“去行政化”，改革涉及土地、金融、財(cái)稅等方面

    “國(guó)五條”實(shí)施已過(guò)百日，房地產(chǎn)市場(chǎng)初顯平穩(wěn)，但值得注意的是，雖然住宅成交一度有下降趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)卻始終堅(jiān)挺。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)，多地頻繁刷新的“地王”也讓人們?cè)俅慰剂空{(diào)控政策的延續(xù)性。

    相關(guān)內(nèi)部會(huì)議透露將加快研究包括土地、金融、財(cái)稅等方面的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期調(diào)控政策。在研究的眾多調(diào)控政策中，“去行政化”將成為未來(lái)調(diào)控方向。

    據(jù)了解，“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”由發(fā)改委、住建部、國(guó)土部、財(cái)政部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)共同參與研究制定。

    據(jù)接近內(nèi)部人士透露，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將在加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)有短期政策力度的背景下，著重進(jìn)行中長(zhǎng)期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。“一方面短期政策頻繁出手，多次運(yùn)用后調(diào)控效果在減弱;另一方面，短期政策需隨著市場(chǎng)波動(dòng)而調(diào)整，不能長(zhǎng)期運(yùn)行。因此，現(xiàn)階段亟待能夠長(zhǎng)期執(zhí)行的調(diào)控政策出臺(tái)。”

    上述人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場(chǎng)化。“主要進(jìn)行制度建設(shè)，尤其是以金融、財(cái)稅、信貸手段為主，通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的，弱化行政干預(yù)。”

    上述人士具體解釋說(shuō)，土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結(jié)構(gòu)改革?，F(xiàn)階段土地出讓大多數(shù)仍為價(jià)高者得，土地出讓金一次性付清，部分開(kāi)發(fā)商囤地以待升值。因此，建立土地出讓長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)土地類(lèi)別與作用劃分更加細(xì)化，供地可選年租形式收取土地價(jià)款。

    這樣不僅可以降低后期購(gòu)房者初始成本，也可以使地方財(cái)政資金來(lái)源長(zhǎng)期化，并可以根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)租金進(jìn)行有限浮動(dòng)，真正體現(xiàn)土地價(jià)值。另外，由于我國(guó)的土地二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能自由入市交易，在土地資源稀缺的背景下，應(yīng)改變土地供應(yīng)模式，減少用地閑置，增加土地有效供應(yīng)。

    從市場(chǎng)看，土地稀缺導(dǎo)致近期多地“地王”頻繁刷新。中指院數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)1235元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比上漲44%。溢價(jià)率方面，1至6月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為15%，較去年同期增加10個(gè)百分點(diǎn);住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率為17%，較去年同期增加13個(gè)百分點(diǎn)。

    金融政策方面，應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，加大企業(yè)直接融資比重。“我國(guó)還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)金融，世界通行做法是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接融資，而我國(guó)房企主要依靠銀行貸款進(jìn)行間接融資。”上述人士表示，直接融資與間接融資的條件、融資成本、便利性都不一樣。房企直接融資是風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的，風(fēng)險(xiǎn)性和金融活動(dòng)、資金成本相關(guān)，企業(yè)需要根據(jù)自身情況，選擇短期、中期、長(zhǎng)期的不同類(lèi)型、不同融資成本的資金組合，從而使銀行風(fēng)險(xiǎn)降低。

    事實(shí)上，市場(chǎng)已有房地產(chǎn)企業(yè)再融資有望有條件開(kāi)閘的傳聞。近日，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的表述，從“已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)”變?yōu)?ldquo;對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。”這一表述的變化，被市場(chǎng)看作房地產(chǎn)企業(yè)再融資有條件放開(kāi)的信號(hào)。

    在財(cái)稅方面，上述人士稱(chēng)，改變現(xiàn)階段以賣(mài)地為主要收入來(lái)源的地方財(cái)政體系，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

    住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)越高、矛盾越突出，越是出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的好時(shí)機(jī)。應(yīng)加快研究出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制，逐步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨的問(wèn)題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

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