房地產(chǎn)調(diào)控思路已逐漸清晰，調(diào)控將化整為零

隨著地方兩會(huì)近日密集召開(kāi)，各地房地產(chǎn)政策逐漸明朗。此次各地政策與之前明顯不同的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策不再以一概全，而是根據(jù)各地的特點(diǎn)，因地制宜制定政策。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控思路已逐漸清晰，調(diào)控將化整為零，目標(biāo)則回歸支持民生和居住的本質(zhì)。中央將不再把房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)鎖定在具體價(jià)格，而是將重點(diǎn)放在保障房、棚戶區(qū)等安居工程，保障人民住有所居。調(diào)控決策權(quán)則是在中央整體統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關(guān)政策，并分類進(jìn)行決策。但由于短期內(nèi)房地產(chǎn)投資在地方投資中的地位仍難以改變，為加強(qiáng)對(duì)地方約束力，中央仍將對(duì)地方房?jī)r(jià)水平、供應(yīng)規(guī)模、住房水平等方面做出明確要求。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.4%)，這意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。

動(dòng)向

各地因地制宜制定調(diào)控政策

19日，在上海市十四屆人大二次會(huì)議開(kāi)幕式上，上海市市長(zhǎng)楊雄作政府工作報(bào)告指出，房地產(chǎn)調(diào)控方面將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，確保住房用地供應(yīng)，并要健全住房保障和供應(yīng)體系。

楊雄說(shuō)，上海新建籌措各類保障性住房和實(shí)施舊住房綜合改造5.5萬(wàn)套，基本建成11萬(wàn)套。完善住房保障管理機(jī)制，加快大型居住社區(qū)配套建設(shè)，推進(jìn)城中村改造。

北京方面，北京市市長(zhǎng)王安順作政府工作報(bào)告時(shí)指出，北京將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

王安順表示，北京要滿足群眾基本住房需求，深入研究住房建設(shè)規(guī)律，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房保障和供應(yīng)體系。因此，今年北京將以公租房和共有產(chǎn)權(quán)房為重點(diǎn)，理順建設(shè)管理體制，建設(shè)7萬(wàn)套保障性住房。年內(nèi)竣工10萬(wàn)套，確保在2015年提供100萬(wàn)套，逐步解決北京市城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問(wèn)題。北京還要推進(jìn)自住型商品房建設(shè)，加快已供地項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，新增5萬(wàn)套供地，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

從2015年4月1日起，《〈深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)辦法》)將在試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)正式實(shí)施。

對(duì)于原村民擁有的符合條件的違建，根據(jù)不同情況可在補(bǔ)繳差異化地價(jià)及罰款，進(jìn)行處理確認(rèn)，而符合條件的非原村民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性、商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑或可確權(quán)。

太原方面則表示，2015年將延續(xù)差別化調(diào)控，提升購(gòu)房門檻，單身人員可以作為獨(dú)立家庭購(gòu)房，購(gòu)房年齡從原先規(guī)定的18周歲提高到20周歲。

值得注意的是，從現(xiàn)階段各地兩會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)調(diào)控措施可以明顯看出，無(wú)論上海、北京、深圳還是太原，各地房地產(chǎn)調(diào)控措施不再一刀切，而是根據(jù)其自身特點(diǎn)，因地制宜制定政策。

住建部政策研究中心研究員趙路興在接受采訪時(shí)表示，2015年調(diào)控政策目標(biāo)便是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，并逐步引導(dǎo)出臺(tái)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)改革。

“而在長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)前，市場(chǎng)分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜?qiáng)調(diào)針對(duì)不同城市的不同狀況，實(shí)行不同政策。”趙路興說(shuō)，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出，購(gòu)房門檻、貸款比例等現(xiàn)有調(diào)控政策力度不減，政策執(zhí)行將從嚴(yán)。與此同時(shí)，多數(shù)供需均衡、價(jià)格平穩(wěn)的二線城市將維持現(xiàn)有政策;部分供應(yīng)過(guò)剩面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)的三四線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度松綁。

調(diào)整

房市分化倒逼調(diào)控謀變

據(jù)了解，造成房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的主要原因便是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的加劇。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，新建商品住宅與上月相比，在70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。具體來(lái)看，合肥上漲1.1%，北京上漲0.6%，韶關(guān)下降0.2%，溫州下降1.7%。

同比方面分化更為明顯，12月70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%。具體來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線城市全線上漲超20%，南京、武漢等27個(gè)二三線城市漲幅超10%，但與此同時(shí)，蚌埠僅同比上漲1.7%，溫州則同比下跌2.8%。

而2015年分化還在加劇，在2015年底部分熱點(diǎn)二線城市密集收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策后，市場(chǎng)預(yù)期漸趨平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩。但是不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化卻再度加劇。

庫(kù)存方面，一線及熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)持續(xù)去庫(kù)存，二三線城市大多庫(kù)存積累。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來(lái)，一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫(kù)存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫(kù)存周期僅6.9個(gè)月。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二線城市中，營(yíng)口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫(kù)存高企的同時(shí)，市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，去化時(shí)間多超20個(gè)月，丹東樓市庫(kù)存去化時(shí)間甚至達(dá)73.3個(gè)月。

而未來(lái)在供應(yīng)方面，京滬供應(yīng)規(guī)模仍有不足，二線城市市場(chǎng)庫(kù)存或?qū)⒗^續(xù)積累。CRIC預(yù)測(cè)，2015年，一線城市供應(yīng)仍舊相對(duì)不足，北京和上海2015年預(yù)期供應(yīng)僅分別相當(dāng)于2015年成交量的91%和85%，如果考慮到這兩個(gè)城市本地巨大的購(gòu)房需求，以及對(duì)外來(lái)人口的強(qiáng)大吸附力，其市場(chǎng)實(shí)際潛在需求應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)前年度成交規(guī)模。而二線城市中相對(duì)較充足，其中寧波2015年新增供應(yīng)更是相當(dāng)于2015年成交的183%，幾乎翻倍。

也正是基于此，2015年底，全國(guó)18個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了穩(wěn)控房?jī)r(jià)的政策措施，進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控。

下放

調(diào)控手段更具針對(duì)性

房地產(chǎn)調(diào)控決策權(quán)已明顯下放至地方，手段也趨向差別化。趙路興表示，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)較以往來(lái)說(shuō)，發(fā)生了明顯的變化，那就是市場(chǎng)極度分化。而這也意味著“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控不再適用于現(xiàn)在的市場(chǎng)。因此，中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變是大勢(shì)所趨。

事實(shí)上，住建部副部長(zhǎng)仇保興近日曾表示，房地產(chǎn)政策如今有一個(gè)鮮明轉(zhuǎn)變，就是房地產(chǎn)要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來(lái)，絕不能成為過(guò)度投資的渠道。房地產(chǎn)調(diào)控模式應(yīng)該化整為零，如深圳的問(wèn)題深圳解決，不必中央出政策。

“從改革的方向上看，政府更著眼于市場(chǎng)為主的調(diào)控機(jī)制，重構(gòu)市場(chǎng)供應(yīng)體系、加大供應(yīng)、盤活存量。”趙路興表示，未來(lái)中央將不再將房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)鎖定在具體價(jià)格，而是將重點(diǎn)放在保障房、棚戶區(qū)等安居工程，保障人民住有所居。調(diào)控決策權(quán)則是在中央整體統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關(guān)政策，并分類進(jìn)行決策。簡(jiǎn)單來(lái)講，就是放開(kāi)“高端”需求，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用，保障“低端”供應(yīng)，強(qiáng)化政策的民生托底功能。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也表示，2003年發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就明確了調(diào)控思路，堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定;堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

而在此前舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對(duì)性，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，注重分類指導(dǎo)。北京、上海、廣州、深圳等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購(gòu)政策。房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開(kāi)發(fā)總量。

“為加強(qiáng)地方的約束力，中央也將對(duì)地方房?jī)r(jià)水平、供應(yīng)規(guī)模、住房水平等方面做出明確要求。”趙路興表示，一方面，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，貨幣政策如果放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將有所抵消。另一方面，地方對(duì)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)依賴性較大，在地方債務(wù)壓頂?shù)谋尘跋拢舫袀芰ο陆?，?cái)政困難，地方或會(huì)被迫放松調(diào)控，再次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控造成影響。

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