中國房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告

    一、中國土地資源概況

    中國陸地面積960萬公里2(=9.6億公頃=144億畝)，占亞洲大陸土地面積的22.1%，占全世界陸地面積的6.4%，僅次于俄羅斯和加拿大。中國《土地管理法》將土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地。建設(shè)用地包括商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工業(yè)(包括開發(fā)區(qū)-園區(qū)等)采礦倉儲(chǔ)用地、公用設(shè)施(水電氣-郵電-景點(diǎn))用地、公共(行政事業(yè)單位)建筑用地、住宅用地(城鎮(zhèn)住宅-農(nóng)村宅基地)、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、軍事監(jiān)獄宗教使館墓地用地。未利用地包括荒草地、鹽堿地、沼澤、沙漠、裸土地、裸巖石、高寒荒漠，河流、湖泊、蘆葦?shù)?、灘涂、冰川及永久積雪。

    2005年，全國耕地12208.27萬公頃(18.31億畝)，減少0.30%；果園等園地1154.90萬公頃(1.73億畝)，增加2.31%；林地23574.11萬公頃(35.36億畝)，增加0.30%；牧草地26214.38萬公頃(39.32億畝)，減少0.21%；養(yǎng)殖水面等其他農(nóng)用地2553.09萬公頃(3.83億畝)；居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地(指城鎮(zhèn)-鄉(xiāng)村居民點(diǎn)、獨(dú)立居民點(diǎn)、居民點(diǎn)以外的工礦-國防-名勝古跡等企事業(yè)單位用地)2601.51萬公頃(3.90億畝)，增加1.11%；交通運(yùn)輸用地230.85萬公頃(0.35億畝)，增加3.37%；溝渠、水工建筑物等水利設(shè)施用地359.87萬公頃(0.54億畝)，增加0.26%；未利用地270萬公里2(=2.7億公頃=40.5億畝)。

    按建設(shè)部數(shù)據(jù)，2000年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為20平方米，2005年達(dá)到了26.11平方米，年均增長1.2個(gè)平方米。依此速度，2010年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到32.11平方米。則，2007-2010年新增住宅建筑面積需求為50.82億平方米，年均新增住宅建筑面積需求為12.7億平方米。而2006年商品房住宅竣工面積僅5.3億平方米，與潛在的住宅需求有巨大的差距。

    目前，中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，面臨世界歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)人口遷移，城鎮(zhèn)住房需求大，但資源承載力相對不足。因此，住房建設(shè)必須貫徹節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，減少住宅發(fā)展的資源環(huán)境代價(jià)。一要按照節(jié)約用地的要求，確定住房建設(shè)套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。優(yōu)化空間布局，充分利用每一寸土地、每一寸空間。在精細(xì)設(shè)計(jì)、保證功能基礎(chǔ)上，盡可能增加中小套型住房供應(yīng)。二要加快住房科技創(chuàng)新，推廣應(yīng)用節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與環(huán)境保護(hù)技術(shù)。

    1995年，中國對城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行了根本性改革，即取消實(shí)物分配，推進(jìn)住房商品化。隨著住房市場化改革的深入，目前中國城鎮(zhèn)80%的住房交易，已經(jīng)通過市場進(jìn)行配置。市場機(jī)制可以較好地適應(yīng)不同家庭的多樣化住房需求，提高資源配置的效率，在解決居民住房問題中處于基礎(chǔ)性地位。同時(shí)，要繼續(xù)強(qiáng)化政府對困難群眾的住房保障職責(zé)，建立住房保障體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。一要合理確定廉租住房保障范圍和保障水平。中國在相當(dāng)長一段時(shí)期仍然是發(fā)展中國家，財(cái)政能力總體有限，要堅(jiān)持適度保障的原則。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐步擴(kuò)大覆蓋范圍，提高保障水平。二要從未來一段時(shí)期的實(shí)際情況出發(fā)，增加中低價(jià)位、中小套型普通住房供應(yīng)，幫助那些既不屬于廉租住房保障對象又沒有能力進(jìn)入市場的家庭。三要進(jìn)一步完善住房公積金制度，逐步向中低收入家庭傾斜。

    二、房地產(chǎn)業(yè)概況房地產(chǎn)可以分為住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)

    住宅房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)就是一種制造業(yè)：以土地為原料，以水泥、鋼筋為輔料，雇傭建筑施工隊(duì)伍進(jìn)行組合加工，生產(chǎn)出產(chǎn)成品(即住宅)并銷售給消費(fèi)者(購房者)。房產(chǎn)商自己并不持有物業(yè)，是純粹的住宅建造商。

    在土地資源稀缺或供給受到政府強(qiáng)力控制的條件下，土地價(jià)格呈長期上揚(yáng)趨勢，進(jìn)而帶動(dòng)住宅價(jià)格呈長期上漲趨勢。鑒于此，個(gè)別房產(chǎn)商開始囤積原料而不事生產(chǎn)制造，因?yàn)橹圃?對土地施工變成住宅)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上單純購買土地然后坐等土地價(jià)格上漲的利潤。國家頒布文件，土地閑置1年征20%費(fèi)用閑置2年無償沒收，遏制了房產(chǎn)商囤地的可能。個(gè)別房產(chǎn)商開始積累存貨不售(囤房)，同時(shí)從銀行、資本市場募集更多的資金買地建房并囤房?？墒窃趪业暮暧^調(diào)控下，房產(chǎn)商沒有了融資渠道，必須回歸到制造業(yè)的本質(zhì)上來，賣產(chǎn)品來獲得經(jīng)營現(xiàn)金流。可是房價(jià)已經(jīng)步入高位，超過了大部分居民的購買力，所以，房產(chǎn)商必須降價(jià)賣產(chǎn)品，從而達(dá)到國家房市調(diào)控的目的：回歸房產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)本質(zhì)。

    住宅房產(chǎn)業(yè)作為制造業(yè)的一種，通過穩(wěn)定的毛利率基礎(chǔ)上，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來獲取收益。有利于快速回籠資金，但是不能獲取土地的長期增值收益。

    商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)流程跟住宅房地業(yè)的流程完全一樣，不同的是，在生產(chǎn)出產(chǎn)成品(物業(yè))后并不出售物業(yè)，而是長期(最長50年)持有物業(yè)并有效的經(jīng)營管理物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、商場、酒店、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。好處是一來可以獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，二來可以享受土地和物業(yè)長期升值的收益；缺點(diǎn)是投資回收期較長、資金壓力較大。商業(yè)地產(chǎn)不是制造業(yè)，而是類似于土地資源類和地理位置資源類企業(yè)。

    但是由于投機(jī)資金的存在，他們普遍把房地產(chǎn)，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都當(dāng)作了投機(jī)標(biāo)的；其次，地產(chǎn)商土地購買、建筑施工都依賴銀行貸款；最后，購房者購房支出的70%都依賴房產(chǎn)抵押貸款，所以，房地產(chǎn)不單單是制造業(yè)，而且具有很強(qiáng)的金融屬性。

    三、具有地產(chǎn)屬性的農(nóng)業(yè)和交通基礎(chǔ)設(shè)施

    農(nóng)業(yè)包括種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)，它們以土地(包括耕地、草原、林地、水面)為生產(chǎn)母體，不停地孳生出各種動(dòng)植物產(chǎn)品。農(nóng)業(yè)里面，種植業(yè)產(chǎn)品包括糧食、蔬菜水果、經(jīng)濟(jì)作物(包括生物燃料)，林業(yè)產(chǎn)品包括原木和果實(shí)，畜牧業(yè)和漁業(yè)主要提供動(dòng)物產(chǎn)品，即肉食。工業(yè)化養(yǎng)豬、養(yǎng)雞等我們不視為農(nóng)業(yè)。

    農(nóng)業(yè)的根基是土地，是一個(gè)農(nóng)業(yè)企業(yè)的核心資源。農(nóng)業(yè)土地分為國有和集體所有。企業(yè)只能擁有國有土地使用權(quán)(最長50年)和集體土地承包經(jīng)營權(quán)(最長可以70年)。但是中國缺乏一個(gè)流動(dòng)性強(qiáng)的土地交易市場，并且農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格受到政府控制，土地增值要實(shí)現(xiàn)并不容易；轉(zhuǎn)基因技術(shù)可以顯著提高作物抗病蟲害能力，增加糧食單產(chǎn)，從而間接降低農(nóng)用地價(jià)值。

    擁有耕地、水面等土地資源的，比如北大荒、洞庭水殖、好當(dāng)家、獐子島、新中基、中糧屯河、國投中魯。北大荒擁有936萬畝耕地資源和360萬畝可墾荒地，是國內(nèi)最大的土地承包經(jīng)營企業(yè)，土地資源面臨系統(tǒng)性的重估增值契機(jī)。綠大地(002200)擁有先進(jìn)的苗木生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)資源(7263畝生產(chǎn)基地)。好當(dāng)家(600467)獲得了威海蘇山島以南未開發(fā)利用海域6773公頃(10.1595萬畝)使用權(quán)，海參養(yǎng)殖海域由3萬畝擴(kuò)張到13萬畝。大亞科技有原料林76.5萬畝，威華股份有原料林65萬畝，升達(dá)林業(yè)有原料林10萬畝，永安林業(yè)有原料林181萬畝(所有權(quán)歸集體)，吉林森工有450萬畝(所有權(quán)歸國家,使用權(quán)歸集團(tuán),上市公司只是租賃)，景谷林業(yè)有原料林50萬畝。

    交通基礎(chǔ)設(shè)施包括港口、機(jī)場、鐵路網(wǎng)、公路網(wǎng)、管道網(wǎng)，他們具有特定地理位置的壟斷土地資源，具有長期的國有土地使用權(quán)(最長50年)，國有土地使用權(quán)到期后，有續(xù)期和優(yōu)先購買的權(quán)利，而土地具有長期升值的預(yù)期。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的部門

    1、國土資源部門：負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)、儲(chǔ)備、出讓和管理工作。(國有土地使用證)

    2、房屋管理部門：負(fù)責(zé)房屋拆遷、預(yù)售審批、交易、登記、白蟻防治等工作。

    3、規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)規(guī)劃要點(diǎn)審批、規(guī)劃方案審批、單體方案審批、施工圖報(bào)建審批、規(guī)劃驗(yàn)收、放線、驗(yàn)線等工作。(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證)?

    4、建委：負(fù)責(zé)企業(yè)資質(zhì)審批、施工許可證審批、招投標(biāo)管理備案、設(shè)計(jì)及施工單位的準(zhǔn)入及資質(zhì)審批、安全質(zhì)量監(jiān)督等工作。(建筑工程施工許可證)?

    5、消防：負(fù)責(zé)消防通道、消防分區(qū)、消防用料、噴淋系統(tǒng)、煙感系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)等與消防相關(guān)的報(bào)建審批和驗(yàn)收。

    6、人防：對應(yīng)建人防工事的設(shè)計(jì)進(jìn)行審批和驗(yàn)收，并監(jiān)管日常使用情況。

    7、環(huán)保：負(fù)責(zé)噪音(中央空調(diào)、室外車道)、廢氣(排煙管道)、排污(污水排放)等污染源處理設(shè)計(jì)的審批和驗(yàn)收工作?！?

    8、衛(wèi)生防疫：負(fù)責(zé)餐飲功能部分的設(shè)計(jì)審批和驗(yàn)收工作。 　

    9、環(huán)衛(wèi)：負(fù)責(zé)垃圾集散點(diǎn)、垃圾壓縮站的設(shè)計(jì)審批和驗(yàn)收工作。

    10、交通管理：負(fù)責(zé)道路開口、停車場劃線等設(shè)計(jì)審批和驗(yàn)收工作。

    11、供水、供電：負(fù)責(zé)紅線外管線敷設(shè)、施工用水電、永久水電的設(shè)計(jì)審批和驗(yàn)收工作?！?12、航空管制：負(fù)責(zé)航高、航燈的設(shè)計(jì)審批和驗(yàn)收。

    另外還有地名辦(地名、街道名審批)、派出所(門牌號(hào)碼審批)、稅務(wù)(營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的征收)等部門。

    五、住宅用地的供應(yīng)

    2005年，居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地(指城鎮(zhèn)-鄉(xiāng)村居民點(diǎn)、工礦-國防-名勝古跡等企事業(yè)單位用地)2602萬公頃=3.9億畝。未利用地包括荒草地、鹽堿地、沼澤、沙漠、裸土地、裸巖石、高寒荒漠，河流、湖泊、蘆葦?shù)亍┩?、冰川及永久積雪，共270萬公里2=2.7億公頃=40.5億畝。全國耕地1.22億公頃=18.31億畝。

    可以看得出來，我國國土整治的空間相當(dāng)廣闊，我國有40億畝未利用地，其中的荒草地可以改造為耕地、園地、林地、牧草地、居民點(diǎn)及工礦用地，灘涂可以改造為圍墾耕地、居民點(diǎn)及工礦用地，鹽堿地可以改造為耕地、居民點(diǎn)及工礦用地。

    根據(jù)建設(shè)部的數(shù)據(jù)，2005年，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到了26.11平方米，我國城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?.7億，城鎮(zhèn)總住宅建筑面積為149億平米=149萬公頃=2235萬畝。按照容積率為2計(jì)算，我們城鎮(zhèn)住宅用地總面積為1118萬畝，僅占居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地的3%。如果能夠?qū)⑹袇^(qū)的工廠、國防單位遷移到郊區(qū)或農(nóng)村的荒草地、灘涂、鹽堿地，將騰出大量的土地用于城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。將分散的農(nóng)村居民點(diǎn)合并為集中的城鎮(zhèn)居民點(diǎn)，那么騰出來的大量農(nóng)村居民點(diǎn)將變?yōu)楦?，從而為該地區(qū)中心城市郊區(qū)耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地提供"耕地占補(bǔ)平衡"的基礎(chǔ)。

    隨著交通完善和產(chǎn)業(yè)集聚，大量荒草地、灘涂、鹽堿地可以直接作為新興城鎮(zhèn)的住宅用地。隨著轉(zhuǎn)基因技術(shù)的完善，雜交良種的培育，化肥的改進(jìn)，我們耕地的畝產(chǎn)將大大提高，可以騰出部分耕地轉(zhuǎn)做住宅用地。所以我國房地產(chǎn)行業(yè)的原材料(住宅用地)供應(yīng)十分充足，但前提是舊城居民區(qū)的拆遷和工廠的搬遷能否順利進(jìn)行，空心村、分散村落合并能夠順利進(jìn)行并轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地。

    地方政府財(cái)政對賣地的依賴很大，無論房地產(chǎn)行情好壞，都必須持續(xù)供應(yīng)住宅用地。也就是說，地方政府有能力并且有動(dòng)力向市場持續(xù)供應(yīng)住宅用地。所以，我國房地產(chǎn)商從長遠(yuǎn)而言，不存在原材料瓶頸問題。

    但是問題的關(guān)鍵在于，原材料供應(yīng)是政府獨(dú)家壟斷，房地產(chǎn)商在與政府的博弈中處于弱勢，只有競相抬高買地價(jià)格，從而推高房價(jià)。

    但是在市場面前，政府也并非可以為所欲為。首先，經(jīng)濟(jì)形勢不好的時(shí)候，房子不好賣，房地產(chǎn)商就會(huì)不買地或少買地，而政府財(cái)政出于對土地的嚴(yán)重依賴，又不得不出賣土地，造成土地價(jià)格下跌。其次，各個(gè)省、各個(gè)市政府之間也存在競爭，如果某個(gè)地方政府土地要價(jià)過高，地產(chǎn)商可能就轉(zhuǎn)移到其他城市，即使高價(jià)成交，也會(huì)抬高本市企業(yè)的生產(chǎn)成本、失去產(chǎn)業(yè)競爭力。

    無論任何，政府雖然出于壟斷地位而有很強(qiáng)的控制能力，但房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，不是政府能隨便左右的。

    六、民幣升值預(yù)期下的房地產(chǎn)價(jià)

    持有美元的人都預(yù)期到美元貶值而人民幣對美元升值，所以大量熱錢進(jìn)入中國，一部分趴在銀行，享受純粹的升值收益和利差收益；一部分進(jìn)入房地產(chǎn)，既享受了純粹的升值收益，又享受地產(chǎn)價(jià)格上升的收益。

    除非人民幣名義匯率升值到跟實(shí)際購買力一致的程度，否則中國的商品、資源價(jià)格上漲就是不可避免的。因?yàn)榫鉅顟B(tài)就是"美國商品價(jià)格=中國商品價(jià)格×名義匯率"。名義匯率被人為壓低，那么結(jié)果就是中國商品價(jià)格持續(xù)上漲。

    所以，熱錢進(jìn)入中國房地產(chǎn)數(shù)量是龐大的，根源就在于人民幣名義匯率被人為壓低。

    七、房地產(chǎn)商的贏利模式

    靠囤積原材料(土地)或囤積產(chǎn)成品(房子)來盈利是2005年-2007年中國諸多地產(chǎn)商的盈利模式，這種盈利超過了制造的利潤(房子的價(jià)格―土地和建安的價(jià)格)。

    不過，這種贏利是不可持續(xù)的，是市場短暫非理性造成的結(jié)果。長遠(yuǎn)來看，中國地產(chǎn)商也必須回歸制造業(yè)本性：靠生產(chǎn)施工賺取蓋房子的利潤。

    可以這么對中國地產(chǎn)商進(jìn)行分類：

    1、快速拿地，快速開發(fā)，降價(jià)快速銷售。優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)小，資金周轉(zhuǎn)快；缺點(diǎn)是，可能喪失土地價(jià)格和房子價(jià)格快速上漲的收益。萬科、保利地產(chǎn)屬于此類。

    2、快速拿地，快速開發(fā)，高價(jià)緩慢銷售。優(yōu)點(diǎn)是可以獲取地價(jià)房價(jià)上漲的暴利；缺點(diǎn)是對現(xiàn)金流的要求比較高，買地和施工都需要錢，并且一旦房價(jià)下跌，巨額存貨無法順利出手而遭受重大損失。泛海和金地屬于此類。

    3、快速拿地，緩慢開發(fā)，降價(jià)快速銷售。在建工程多的企業(yè)適合。

    4、快速拿地，緩慢開發(fā)，高價(jià)緩慢銷售。拿地需要現(xiàn)金流。恒大地產(chǎn)屬于此類。

    5、緩慢拿地，快速開發(fā)，降價(jià)快速銷售。原料多的企業(yè)適合。

    6、緩慢拿地，快速開發(fā)，高價(jià)緩慢銷售。施工需要現(xiàn)金流。7、緩慢拿地，緩慢開發(fā)，降價(jià)快速銷售。產(chǎn)成品多的企業(yè)適合。

    8、緩慢拿地，緩慢開發(fā)，高價(jià)緩慢銷售。風(fēng)險(xiǎn)小，資金周轉(zhuǎn)慢，收益也小。

    9、拿地，開發(fā)，不出售并長期持有、經(jīng)營租賃。優(yōu)點(diǎn)是可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流和土地增值收益，缺點(diǎn)是現(xiàn)金缺口比較大。