2008年鄭州房地產(chǎn)情況

　　鄭州市房管局公布了2008年12月份的成交數(shù)據(jù)，2008年中原樓市全年的成績也就出來了。單就商品住宅來說，鄭州市2008年總體呈現(xiàn)出價升量縮的態(tài)勢，房子比上一年少賣了三成還多，而銷售均價每平方米卻上漲了442元，達到3994元/平方米。

　　階段性回暖

　　從鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)來看，2008年最后一個月鄭州樓市可以說是紅火“收官”。當(dāng)月鄭州全市商品住宅銷售7272套，繼11月小高潮之后又創(chuàng)去年銷售套數(shù)新高，比11月多賣了339套；商品住宅銷售均價每平方米為4175元，比11月上漲了105元，可謂是“量價齊升”。

　　河南合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司市場部的田春雨分析說，2008年最后兩個月的成交量反彈和價格回升，是房產(chǎn)新政累積效應(yīng)的初顯。從鄭州市2008年下半年商品住宅價格走勢上來看，一直在每平方米4000元上下浮動。去年總體銷售量比較大的幾個樓盤，都是12月初或11月份開盤的。相比2008年的另一個銷售比較好的月份5月，12月并沒有出現(xiàn)成交“冒尖”的樓盤，紫荊尚都、中原新城、裕鴻國際、錦藝新時代、怡豐·新都匯等多個樓盤均創(chuàng)下了不俗的銷售業(yè)績，并且有42%的商品住宅的成交價格在每平方米4500~5500元這個價格區(qū)間，價格的集中度之高在2008年的其他月份是沒有出現(xiàn)過的。之所以出現(xiàn)這種情況，主要是成交的主力樓盤中原新城、怡豐·新都匯等位置較好，價格相對較高，高成本的城中村改造必將帶來高房價。而定向開發(fā)的項目比較少，這也是12月商品住宅均價比11月上漲的主要原因之一。

　　令房地產(chǎn)備受煎熬的2008年終于過去了，在年末的兩個月鄭州樓市出現(xiàn)了成交量逐步上升的態(tài)勢，似乎給這個冬天增加了一些暖意。但是河南中原地產(chǎn)高級市場分析師李明明認為，近兩個月鄭州樓市成交量的上升只是“階段性回暖”。11月、12月是鄭州傳統(tǒng)的成交量高漲的月份，加上近期中央及地方政府出臺了一系列鼓勵購房的政策，在季節(jié)因素和政策刺激的雙重作用下出現(xiàn)的成交量上升，并不能完全反映市場的真實意愿。在隨后的2009年1、2月份是傳統(tǒng)的樓市低潮期，成交量難以創(chuàng)新高，這將重新讓消費者產(chǎn)生觀望的心理，從而對剛剛有起色的樓市產(chǎn)生負面影響。加上未來幾個月宏觀經(jīng)濟情況仍不樂觀，樓市很難獨善其身。再有就是2009年鄭州樓市將承載前兩年遺留下來的負擔(dān)——大量的城中村改造項目。目前，鄭州已經(jīng)有近100個行政村被批準(zhǔn)進行改造，除了少部分開盤的項目之外，還有相當(dāng)數(shù)量的項目進入規(guī)劃施工階段，這些大體量的城中村改造項目，每一個都會對樓市產(chǎn)生較大的沖擊。

　　2008年11月、12月兩個月，鄭州市商品住宅成交量出現(xiàn)大幅反彈，主要原因是自9月份以來央行五次降息和鄭州市政府出臺“17條”新政利好刺激。樓市買賣雙方的心理預(yù)期受到影響，銷售下降的趨勢有所改變。但是，房地產(chǎn)市場受國際大環(huán)境及房價調(diào)整尚不到位等多種因素的綜合影響，消費者房價走低預(yù)期的進一步強化，走出樓市乏力狀態(tài)難度較大。

　　存量房大增

　　2008年，鄭州市商品住宅新增投放面積累計808萬平方米，比2007年減少100多萬平方米，下降12%左右；銷售面積累計完成568萬平方米，比上一年少賣260多萬平方米，下降了32%左右。供銷倒掛現(xiàn)象比較明顯，銷售形勢不容樂觀。

　　河南王牌企劃機構(gòu)分析鄭州房地產(chǎn)市場的“王牌說市”中宣稱，截至2008年12月底，鄭州市商品住宅累計可售面積(2005年以來商品住宅累計預(yù)售面積減去累計銷售面積)達到660.05萬平方米，同比增長73.06%。開發(fā)企業(yè)手中等待市場消化的規(guī)模繼續(xù)攀高，面臨的銷售壓力進一步加大。從總體來看，鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展速度遠遠超過了城鎮(zhèn)化進程及城市居民的收入水平，大量的存量房，必然導(dǎo)致鄭州樓市的疲軟。

　　“王牌”董事長上官同君分析說，一方面，開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場前景的預(yù)期不樂觀，只好放緩開發(fā)節(jié)奏，施工、新開工、竣工面積增速放緩，防止后期銷售不暢的風(fēng)險。鄭州市開發(fā)企業(yè)在樓市成交量萎縮、全國樓市形勢不好的情況下，手中的多個項目都放慢開發(fā)速度或停滯，等到形勢好了再開發(fā)建設(shè)。另一方面，開發(fā)企業(yè)以前非理性運作房地產(chǎn)市場，國家宏觀調(diào)控的效果顯現(xiàn)，加上受金融風(fēng)暴的影響，消費者對未來收入增加缺乏信心，多種因素造成了2008年商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)下降，商品房銷售有價無市，消費者購房心理變得更加理性，持幣觀望氣氛漸濃，房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)低迷。但是隨著國家宏觀調(diào)控方向的改變，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策有助于提振投資和消費信心，房地產(chǎn)形勢會逐步得到好轉(zhuǎn)。

　　房價逆勢上漲

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2007年鄭州市商品住宅銷售均價為每平方米3552元，而剛剛過去的2008年鄭州市商品住宅銷售均價為每平方米3994元。一年的時間，鄭州市商品住宅銷售均價每平方米上漲442元，漲幅為12.44%，業(yè)內(nèi)人士普遍認為將超過當(dāng)年鄭州市的GDP上漲速度。在深圳、廣州等城市2008年房價“跌跌不休”的情況下，鄭州市商品住宅價格卻有如此之大的漲幅，可謂是走出了“逆水行舟”的行情。

　　上官同君認為，從2008年1~12月份住房銷售價格走勢看，沒有出現(xiàn)過度下降或上揚的情況，基本上保持平穩(wěn)狀態(tài)，但從價格增長幅度的趨勢可以看出，房價的增長速度明顯放緩。從總體來看，鄭州商品房價格泡沫不大，縱向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，房價上漲幅度逐漸放緩。消費者買漲不買跌的心理、收入水平的逐漸提高和物價水平不斷上漲等種種客觀因素，推斷未來鄭州房價大幅下跌可能性不大，只能向著理性回歸的方向調(diào)整。

　　金水、鄭東是熱點

　　從鄭州市2008年各區(qū)商品住宅的銷售情況看，金水區(qū)和鄭東新區(qū)依然是熱點區(qū)域。

　　2008年，金水區(qū)累計批準(zhǔn)預(yù)售面積將近259萬平方米，銷售面積為226萬多平方米，幾乎占到全市商品住宅銷售量的40%，銷售供銷比為1.14∶1，為各個行政區(qū)最低。10月之后金水區(qū)商品住宅銷售更是有了穩(wěn)定增長的趨勢。7、8月取得預(yù)售的項目有天倫·水晶城、國泰·羅馬假日、綠洲云頂、普羅旺世、君悅城等項目，預(yù)售面積86萬多平方米。金水區(qū)憑借交通便利和雄厚的教育資源受到購房客戶的青睞，5月四季花城、主語城、瑞園等項目簽約面積為28萬多平方米，再一次驗證了金水區(qū)的主導(dǎo)地位。

　　鄭東新區(qū)2008年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為116萬平方米，銷售面積為98萬平方米，銷量居全市第二，占18%左右。隨著鄭東新區(qū)居住氛圍的日益成熟，成為財富新貴的首選居住場所。4月僅綠城·百合公寓一個樓盤銷售面積就有3400多平方米；9月，永威·翰林居、東方港灣等項目取得預(yù)售面積共22萬多平方米。

　　惠濟區(qū)2008年商品住宅供銷比最高，為2.81∶1，全年商品住宅銷售面積還不到18萬平方米。鄭州市中低價位的商品住宅主要集中于西區(qū)，中高價位的商品住宅集中于中部地區(qū)，而鄭東新區(qū)則是高價房的天下。鄭州已經(jīng)形成了一個非常明顯的房價由西向東逐漸增高的地理結(jié)構(gòu)。

　　中等戶型受歡迎

　　2008年鄭州市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，市場的成交仍主要分布在70-120平方米區(qū)間，這個區(qū)間的住宅成交占全部住宅成交的40%以上，而且房價主要在每平方米3500~4500元之間，顯示自住型客戶是目前鄭州房地產(chǎn)市場絕對的消費主力。另外，從2008年最后兩個月的成交情況看，小戶型的成交套數(shù)占比在減少，而120平方米以上中、大戶型成交占比開始增加，主要是小戶型的需求比較穩(wěn)定，在目前自住型客戶需求旺盛的情況下，其成交量所占比例自然有所下降。

　　合富輝煌的田春雨說，隨著國家調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)等措施的落實到位，鄭州將繼續(xù)加大力度、加快速度建設(shè)廉租房，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度，解決低收入家庭對中低價位、中小普通商品住房的需求問題，這將進一步使鄭州的房價有下調(diào)的空間。2009年將繼續(xù)2008年的調(diào)整，需求方的觀望情緒也將持續(xù)，市場面臨新一輪的洗牌。

　　但這并不代表市場完全悲觀。上官同君說，從鄭州目前的經(jīng)濟發(fā)展水平來看，是居民對于住房需求的旺盛時期，2007年，河南城鎮(zhèn)化率為61.28%，根據(jù)國際經(jīng)驗，城鎮(zhèn)人口達到總?cè)丝诘?5%時趨于穩(wěn)定，鄭州與之相比，還差十幾個百分點。盡管受多種因素影響，住房成交量有逐步回落的可能，但總體趨勢是上升的。在中央“保增長”的政策導(dǎo)向之下，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的支柱地位將更加被重視，而政府也有充足的動力通過強力政策刺激房地產(chǎn)行業(yè)盡快復(fù)蘇并帶動經(jīng)濟增長。政策的持續(xù)出臺可能會促使樓市成交持續(xù)回暖，縮短樓市調(diào)整的周期。

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