北京二手房2009年成交量情況分析

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　　來自北京房地產交易管理網最新數據顯示，北京二手房近日創(chuàng)下了日均成交一千多套的歷史最高紀錄。
　　按照目前發(fā)展趨勢預測，2009年北京二手房總成交量將突破27萬套，超過2006年-2008年三年的總和。二手房市場迎來十多年發(fā)展歷程上的最“輝煌”的時期。目前上市的房源中有八成業(yè)主直接提價4%以上。不僅如此，成交過程中繼續(xù)加價的比比皆是。
　　究竟是何原因導致二手房市場如此火熱？記者了解到，京城購房大軍中近日加入了一個新生力量——“恐慌性需求”，即擔心政策優(yōu)惠到期、房價不斷上漲而加速買房。而這其中又以年輕購房者居多。
　　美聯物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，目前的樓市就像2007年的股市，當全民炒股出現時，離崩盤也就不遠了，而且樓市租售比節(jié)節(jié)高攀，也就預示房價中存在泡沫。
　　張大偉建議購房者，如果屬于買不買兩可的恐慌性需求，建議不要在此時推波助瀾，可考慮推遲到明年下半年。
　　近期交易明顯增加
　　昨天一早，記者來到成交量一直很低的黃浦區(qū)房地產交易中心大廳察看，20多個分類受理窗口大多還空著，整個大廳內只有三、四套房源在進行交易。不過，交易員告訴記者，最近的幾個雙休日，二手房交易量一下子大了起來，比上月增加了30%以上。交易中心一位姓陳的負責人告訴記者，為應對成交高峰，他們已安排了業(yè)務能手在周末加強服務，僅上周六一天就成交了25單，比平時翻了一番，工作人員還自愿延長了一小時的工作時間。據統計，上月該交易大廳成交了702套房源，本月預計要多出30%-40%。該負責人還透露，上周日來詢問交易流程的市民也多了起來，一些人打算在年底稅收優(yōu)惠政策明朗時再決定是否交易。
　　稅收優(yōu)惠是否延續(xù)
　　分析人士認為，目前購房者最敏感的除了房價，還有就是優(yōu)惠政策。如果優(yōu)惠政策取消，二手房交易成本確實會明顯增加。
　　那么，樓市優(yōu)惠政策是否延續(xù)？易居中國分析師付琦認為，這將取決于今年第四季度的房地產市場走勢。從今年9月份起，上海房地產市場不僅從數值上實現了供求平衡，而且在實際的市場表現上看，市場供求矛盾已有相當緩解，房價也表現出高位平穩(wěn)，并沒有進一步大幅上揚。目前四季度已經過半，如果房價保持目前的水平平穩(wěn)運行，那么，目前的優(yōu)惠政策有望延續(xù)，至少信貸優(yōu)惠政策還會延續(xù)。但如果開發(fā)商大幅上調房價，那么，優(yōu)惠政策取消將成為必然。
　　稅收優(yōu)惠能省多少
　　二手房的優(yōu)惠政策究竟能節(jié)省多少稅費？我愛我家房產公司的分析師曾作過這樣的計算：
　　如果你是首次買房，標的為一套內環(huán)內50平方米、總價100萬元的普通住房，那么，目前需要繳納10000元的契稅。如果恢復原先標準則要繳納15000元的契稅，125元的交易手續(xù)費和200元的抵押登記費，因此，稅收優(yōu)惠共計可節(jié)省5325元。
　　如果出售一套持有年限滿2年未滿5年的內環(huán)內50平方米、總價100萬的普通住房，那么，原先需要繳納55500元的營業(yè)稅，10000元的個人所得稅，500元的印花稅，125元的交易手續(xù)費，合計66125元。而按照現行稅費制度則為0，共計節(jié)省66125元。
　　如果出售一套持有年限為3年的內環(huán)內250平方米、總價500萬的非普通住房(假設買入價為300萬元)，那么原先需要繳納277500元的營業(yè)稅，100000元的個人所得稅，12500元的土地增值稅，2500元的印花稅，625元的交易手續(xù)費，合計393125元。而按照現行稅費制度則為111000元的營業(yè)稅，625元的交易手續(xù)費，無需繳納個人所得稅、土地增值稅、印花稅，合計111625元，共計節(jié)省281500元。
　　專家預測：二手房漲價簡單　牛市退熱難
　　二手房一火再火，有的人開始懷疑主導房產市場的并非新樓盤，而是二手房。二手房的春天再度來臨時，人們希望揪出來的是一個什么答案？
　　從研究數據表明，北京、上海、深圳、南京、天津、三亞、重慶、廈門、武漢、杭州等城市，都出現了二手房交易火爆的場面，交易價更是屢創(chuàng)新高，有的城市二手房的價格逼近新房，甚至超過新房。數據顯示，6月份北京的二手房成交價創(chuàng)歷史新高，廣州交易價也超過07年歷史高峰，武漢房價重返最高點，頻繁漲價、坐地起價等現象重現江湖。看見這種形勢，不免就有人發(fā)問了，究竟是什么原因致使二手房市場如此火爆哪，這就要從以下幾點來說了。
　　首先，新房價格的不斷走高，無疑是推高二手房價格的直接原因。從年初開始，房地產市場逐步回暖，一手房銷售走高，同比增幅較大，房價開始回穩(wěn)，這種現象也刺激了二手房房價的走高。新房價格居高不下，很多人自然把目標轉移到二手房，二手房價的泡沫也就由此產生了，并被市場需求的不斷增多越吹越大。由此看出，新房的價格與二手房的價格有直接聯系，在當前的市場情況下，只要新房的價格繼續(xù)“堅挺”，二手房價格就不太有回落的可能。
　　其次，地價的狂飆是二手房價格走高的間接推手。在上半年的土地市場，“地王”的頻現已不是什么新鮮事了，各大城市紛紛曝出高價“地王”，在“地王”的帶動下，其周邊的房價也隨之出現了水漲船高的局面，其中，二手房就是受影響最大者。隨著“天價地王”的愈演愈烈，二手房價的泡沫也被越吹越大，大有趕超新房之勢，可見，地價高漲難免成為二手房價格走高的有力推手。
　　第三，在百姓剛性需求的強烈釋放下，二手房必然成為最佳選擇。城建拆遷的剛性需求、改善性需求與投資型需求也為二手樓市添了一把火。這幾大需求的同步釋放勢必造成二手房市場供小于求的局面，而供需之間嚴重的不平衡，勢必有力的拉動二手房房價上漲。進入7月以來，北京二手房的供需比已達到1：4.2，上海、南京、深圳等地也鬧起了“房荒”，二手房市場已完全進入賣方市場，由此可見，漲價已是預料范圍之內的了。
　　第四，政府政策的推力，從09年年初開始，政府對二套房貸實行了放松政策，國內一二線城市也紛紛推出寬松的房貸政策。例如，廣州就出臺了首付最低三成，利率最低七折的優(yōu)惠政策，北京的政策就更為寬松了，首付只需要交２０％到３０％，利率優(yōu)惠從７折到８．５折不等，這較之之前的首付最低四成的二套房貸政策，真可謂給了有意購房者一針強心劑，于是，大批購房者蜂擁而至，二手房價也隨之水漲船高。
　　最后，購房者的心態(tài)也起了不小的作用。人們歷來有買漲不買跌的思想，房價的一路走高，不但沒能讓購房者望而卻步，反而使更多人盯上了這個市場，購房者也好，投資客也好，都紛紛出馬，有這樣好的市場，房主又豈能不漲價那。
　　下半年二手房市場的走向還不明了，這種“牛”市能否繼續(xù)也不得而知，但只要這幾個因素在，相信二手房的旺勢就要繼續(xù)下去。

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