我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)分析

泛普軟件訊：

　　內(nèi)容提示：建議當(dāng)前將發(fā)展租賃市場(chǎng)、二套房政策和流動(dòng)性資金過(guò)剩等問(wèn)題綜合研究。在增加市場(chǎng)供給、供求關(guān)系緩解的前提下，對(duì)投資性住房需求加以正確引導(dǎo)和疏導(dǎo)，通過(guò)差別的稅收政策對(duì)投資購(gòu)房后提供給社會(huì)出租的和空關(guān)閑置的進(jìn)行區(qū)別和調(diào)節(jié)，切實(shí)增加中低價(jià)位和中小套型住房租賃市場(chǎng)的有效供給。

　　有關(guān)政策建議

　　切實(shí)增加住房市場(chǎng)的有效供給

　　據(jù)聯(lián)合國(guó)對(duì)40多個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)分析，人均GDP800美元起，住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，1300美元以上進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，達(dá)到8000美元時(shí)增長(zhǎng)速度將放緩。我國(guó)處在住房消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，曾培炎副總理在2003年一次會(huì)議上指出：老百姓愿意掏錢買房，這是市場(chǎng)的選擇。

　　但面對(duì)當(dāng)前較為強(qiáng)勁的改善型住房需求、結(jié)婚購(gòu)房和城鎮(zhèn)化過(guò)程中非本地戶籍人員購(gòu)房等剛性需求，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的特殊階段，采取提高首付和貸款利率，以及限購(gòu)和限外等作為短期政策可以理解，但作為長(zhǎng)期政策，還是要在合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式的前提下，從增加市場(chǎng)供應(yīng)入手，才能解決房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的后顧之憂。

　　當(dāng)務(wù)之急是加大土地供應(yīng)力度，提高土地利用效率。一是督促各地落實(shí)年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)已供土地采取促開(kāi)工、促上市等措施，盡快形成住房的有效供應(yīng)，并做到土地供應(yīng)指標(biāo)透明化以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。供求矛盾突出的地區(qū)應(yīng)適當(dāng)增加土地供應(yīng)；二是加快市政配套、軌道交通和城市衛(wèi)星城建設(shè)，擴(kuò)大城市可用土地范圍；三是適當(dāng)提高城市規(guī)劃建設(shè)容積率，特別是軌道交通附近住房項(xiàng)目容積率，提高土地利用效率。

　　大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

　　很多國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，采取市場(chǎng)化為主并與政府保障相結(jié)合發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)和政府提供的保障性租賃住房，以及挖掘個(gè)人和機(jī)構(gòu)提供的社會(huì)租賃住房供應(yīng)，是解決住房問(wèn)題的有效舉措。二戰(zhàn)后世界各國(guó)大多采用減免出租房屋稅收鼓勵(lì)居民出租自有住房，一些國(guó)家曾通過(guò)實(shí)行租金控制政策或租金指導(dǎo)發(fā)布制度，達(dá)到平抑房屋租金并平抑房?jī)r(jià)的目的，且通過(guò)《住宅法》的頒布保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。為了使低收入家庭租得起住房，美國(guó)國(guó)會(huì)1986年通過(guò)了低收入者租房稅收抵扣法案，并在1993年成為永久法令。根據(jù)這項(xiàng)法令，為低收入者開(kāi)發(fā)租住房屋的私人公司可以在10年內(nèi)享受聯(lián)邦所得稅抵扣。從1987年到1996年，大約建造了60萬(wàn)套低收入者出租房，租價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的40-60%，緩解了住房矛盾。這些經(jīng)驗(yàn)都值得我們認(rèn)真研究和借鑒。

　　建議當(dāng)前將發(fā)展租賃市場(chǎng)、二套房政策和流動(dòng)性資金過(guò)剩等問(wèn)題綜合研究。在增加市場(chǎng)供給、供求關(guān)系緩解的前提下，對(duì)投資性住房需求加以正確引導(dǎo)和疏導(dǎo)，通過(guò)差別的稅收政策對(duì)投資購(gòu)房后提供給社會(huì)出租的和空關(guān)閑置的進(jìn)行區(qū)別和調(diào)節(jié)，切實(shí)增加中低價(jià)位和中小套型住房租賃市場(chǎng)的有效供給。

2011-2015年中國(guó)房屋租賃服務(wù)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與投資咨詢報(bào)告

　　適時(shí)對(duì)二套房貸政策作出適當(dāng)調(diào)整

　　目前實(shí)施的“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的規(guī)定，對(duì)改善型住房需求的影響比較大，與我國(guó)社會(huì)所處的發(fā)展階段不盡適應(yīng)。改善型住房需求群體大多在40歲以上，收入不高但改善住房條件的愿望強(qiáng)烈，且大多因通過(guò)購(gòu)買預(yù)售商品住房而難以在交付之前將現(xiàn)有住房先行出售變現(xiàn)資金，這個(gè)群體話語(yǔ)不多但卻是社會(huì)穩(wěn)定的中堅(jiān)力量。上海等8部門聯(lián)合下發(fā)的調(diào)控細(xì)則指出“限購(gòu)措施何時(shí)放寬，要視供需情況、房?jī)r(jià)變化以及有無(wú)更好的辦法能取代等因素”，這一政策解讀體現(xiàn)了實(shí)事求是的精神。建議在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)?gòu)買第二套住房政策分別情況做出適當(dāng)調(diào)整，對(duì)確屬原住房條件較差，為改善住房條件而購(gòu)買的自住住房在貸款政策上做出相應(yīng)調(diào)整。

　　健全住房稅收政策

　　面對(duì)今年以來(lái)關(guān)于加快開(kāi)征物業(yè)稅和房產(chǎn)稅的議論，各方面反映較為強(qiáng)烈。相對(duì)于大多數(shù)征收物業(yè)稅的國(guó)家，我國(guó)在住房持有環(huán)節(jié)稅收缺失，但在生產(chǎn)建設(shè)與交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較高。因此，建議對(duì)涉及住房生產(chǎn)和消費(fèi)的稅收政策全面研究和梳理，科學(xué)確定稅種和稅率，使稅收政策既體現(xiàn)對(duì)合理消費(fèi)的支持與對(duì)投機(jī)的抑制，同時(shí)避免在持有環(huán)節(jié)開(kāi)征房產(chǎn)稅產(chǎn)生的稅負(fù)疊加效應(yīng)而增加普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。建議先從生產(chǎn)和交易環(huán)節(jié)適當(dāng)減輕稅負(fù)入手（但對(duì)土地轉(zhuǎn)讓和房屋買賣中的投機(jī)行為應(yīng)通過(guò)嚴(yán)格課稅加以抑制），對(duì)節(jié)能型住宅生產(chǎn)給予所得稅和營(yíng)業(yè)稅減免，對(duì)房屋出租實(shí)行“低稅率、嚴(yán)征管”，對(duì)購(gòu)買后長(zhǎng)期閑置空關(guān)的住房增加持有成本，以搞活租賃市場(chǎng)，提高住房資源利用效率。

　　穩(wěn)定政策和市場(chǎng)預(yù)期

　　當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的反復(fù)做好政策儲(chǔ)備十分必要，但促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)該放在長(zhǎng)期政策研究和中長(zhǎng)期供求關(guān)系的平衡上。政策出臺(tái)后應(yīng)該有相對(duì)的穩(wěn)定期，以穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期推動(dòng)居民理性的住房消費(fèi)。

　　加強(qiáng)輿論的正確導(dǎo)向

　　一要加強(qiáng)輿論的正面引導(dǎo)，弱化公眾對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度關(guān)注，樹(shù)立正面、客觀、公正的輿論導(dǎo)向，以利于社會(huì)和諧穩(wěn)定和各項(xiàng)調(diào)控政策的有效落實(shí)；二要充分宣傳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策取得的效果，避免負(fù)面因素被夸大和渲染，建立良好的輿論氛圍，給市場(chǎng)和群眾帶來(lái)信心，推進(jìn)調(diào)控工作的順利實(shí)施；三要對(duì)住房理性消費(fèi)加以引導(dǎo)。對(duì)媒體有關(guān)報(bào)道需要分析和斟酌，避免為其左右。對(duì)有關(guān)國(guó)家房屋租售比例、租房也是解決住房的重要途徑、各國(guó)居民首次購(gòu)房的年齡、梯度消費(fèi)的住房觀念、等待保障性住房提供的時(shí)間等應(yīng)做適當(dāng)報(bào)道。把真實(shí)情況告訴群眾，讓大家客觀了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段、存在問(wèn)題的原因、國(guó)家調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)和著力點(diǎn)，市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)，以改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和解決住房問(wèn)題的過(guò)高預(yù)期。

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我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)分析

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