2012年上半年我國(guó)住宅市場(chǎng)供需情況分析

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內(nèi)容提示：按照“國(guó)八條”有關(guān)政策規(guī)定，保障房、棚戶區(qū)改造、中小套型商品房用地占新增住宅用地比例不少于70%。城市化的快速擴(kuò)展，將大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力導(dǎo)入城市，人多地少的國(guó)情決定了我國(guó)不可能實(shí)行大戶型政策。

（一）供應(yīng)判斷

1. 上半年住房竣工量增幅10%左右

2011 年上半年，住宅竣工量為2.76億平方米, 同比增長(zhǎng)12.8%。全年竣工面積僅為7.2 億平方米, 不僅低于新開(kāi)工，還低于住房銷售面積。開(kāi)發(fā)企業(yè)的在建工程并不少，但在政策緊縮的條件下，企業(yè)施工周期拉長(zhǎng)，在一定程度上影響了市場(chǎng)供應(yīng)。2012 上半年，住宅供應(yīng)可能出現(xiàn)兩種情況，一是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)有信心, 采取高周轉(zhuǎn)策略，加快竣工速度: 二是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)悲觀，保存現(xiàn)金，繼續(xù)拉長(zhǎng)施工周期，減少市場(chǎng)供應(yīng)。目前看來(lái)，第二種可能性更大?？⒐っ娣e增幅回調(diào)為10% 左右，竣工量預(yù)計(jì)為3 億平方米左右。

 2012-2016年中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)研究及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

2. 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以中小套型為主

按照“國(guó)八條”有關(guān)政策規(guī)定，保障房、棚戶區(qū)改造、中小套型商品房用地占新增住宅用地比例不少于70%。城市化的快速擴(kuò)展，將大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力導(dǎo)入城市，人多地少的國(guó)情決定了我國(guó)不可能實(shí)行大戶型政策。政府已經(jīng)堅(jiān)定了發(fā)展中小套型住宅的政策，開(kāi)發(fā)企業(yè)也正在適應(yīng)這種政策變化。另外，政策禁止采用相鄰小戶型打通的方式銷售“類別墅”產(chǎn)品，并且今年嚴(yán)禁別墅用地供應(yīng)。因此，無(wú)論是別墅還是類似別墅產(chǎn)品，供應(yīng)都十分稀缺。

（二）需求判斷

1. 市場(chǎng)成交繼續(xù)不樂(lè)觀

新房市場(chǎng)或迎來(lái)最冷季節(jié)，二手房市場(chǎng)可能有所回暖。主要是兩個(gè)層面的影響：一是限購(gòu)、限貸有效抑制了投資投機(jī)購(gòu)房需求，變“隨便購(gòu)”為“不能購(gòu)”；二是限購(gòu)、限貸政策導(dǎo)致了市場(chǎng)觀望情緒，讓具有購(gòu)房資格的人由“積極購(gòu)房”變?yōu)?ldquo;持幣待購(gòu)”。在這樣的政策高壓下，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難出現(xiàn)成規(guī)模、持續(xù)性的回暖行情。可能的情況是，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了生存和發(fā)展，被迫降價(jià)銷售。不過(guò)一旦行業(yè)性的降價(jià)趨勢(shì)形成，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的規(guī)律下，短期內(nèi)成交反而更加嚴(yán)峻。

2. 商品銷售面積將同比回落

2011 年上半年， 商品房成交面積為4.44 億平方米， 同比增長(zhǎng)12.9%。由于政策因素導(dǎo)致樓市迎來(lái)“倒春寒”，預(yù)計(jì)2012 年上半年商品住宅的銷售面積在4 億平方米左右，同比回落10％。今年二季度是市場(chǎng)較為艱難的時(shí)期。

3. 貨幣政策微調(diào)有利需求釋放

有跡象表明，央行有望繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。貨幣政策微調(diào)是樓市的利好消息。不過(guò)，這種利好是間接的，主要傳導(dǎo)路徑有兩個(gè)方面：第一是生產(chǎn)層面，降低存款準(zhǔn)備金率所釋放的流動(dòng)性，由銀行進(jìn)入生產(chǎn)端，開(kāi)發(fā)商是貸款對(duì)象之一；國(guó)家要求銀行貸款支持小微企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)保障性住房開(kāi)發(fā)也要給予支持。第二個(gè)方面是購(gòu)房消費(fèi)，國(guó)家要求商業(yè)銀行對(duì)居民首套購(gòu)房要給予利率優(yōu)惠，要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折，這將有利于提高首套剛需購(gòu)房者的支付能力。另外，銀行可貸資金增加，也為降低貸款的利率提供了可能。從兩個(gè)層面看，生產(chǎn)端：開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)積極參與保障房建設(shè)，獲得信貸支持，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。消費(fèi)端：首套購(gòu)房需求得到保護(hù)，有利于市場(chǎng)成交，進(jìn)而也可以緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金危機(jī)。

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