“十二五”期間我國住房保障發(fā)展前景預測

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  內(nèi)容提示：作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一，保障房建設已經(jīng)進入了“快車道”。隨著保障房市場的建立和完善，保障房將對商品住宅市場產(chǎn)生明顯的影響。短期來看，保障房將分流低端商品住宅市場的部分需求。

  （一）對民生的影響——保障房覆蓋面快速擴大

  數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，通過各類保障性住房建設，全國約有1140 萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360 萬戶中等偏下收入家庭的住房困難問題得到了解決，截至2010 年底，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率為7% 左右，加上“十二五”期間的3600 萬套，則至2015 年末，全國保障性住房（包含棚改房），共計5000 萬套左右。若按屆時全國城鎮(zhèn)常住家庭總數(shù)2.3 億戶計算，則保障房將使約22％的城鎮(zhèn)家庭受益，可以達到預定目標?！秶鴦赵恨k公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》明確表示：大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設，到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達到20% 左右，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭的住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)職工的住房困難問題得到有效緩解，外來務工人員居住條件得到明顯改善。

  2012-2016年中國保障房市場深度評估與發(fā)展趨勢研究報告

  （二）對商品住宅的影響——將沖擊商品住宅市場的低端需求

  作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一，保障房建設已經(jīng)進入了“快車道”。隨著保障房市場的建立和完善，保障房將對商品住宅市場產(chǎn)生明顯的影響。短期來看，保障房將分流低端商品住宅市場的部分需求。2007 年全國保障房建設體系確立后，保障房的建設開始提速，進入2011 年，保障房新開工量達到峰值。

  新開工方面。2009-2011 年3 年時間，保障性住房開工量快速增加，其中可售的保障性住房套數(shù)也隨之大幅增加，由2009 年的153 萬套上升至2011 年的608 萬套。

  假定保障性住房從開工到可售的時期為兩年，可以推測出“十二五”期間保障性住房的年度可售量，在2013年保障房的可售量將達到峰值，保障房的銷售量將占全部住宅成交量的一半以上。預計在“十二五”期間，受保障房成交量增加和純商品住宅成交量小幅下降的影響，住宅成交量基本保持平穩(wěn)。

  （三）對經(jīng)濟的拉動作用——保障房將主導未來房地產(chǎn)開發(fā)投資

  隨著保障性住房開工建設規(guī)模的擴大，保障性住房的在建規(guī)模達到了空前的水平，因此，保障性住房的開發(fā)投資量將迅速增長。為了具體測算出保障性住房投資額，首先要測算出保障性住房年度在建規(guī)模。

  為了測算出保障房投資額以及占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重，我們假定如下。1. 保障房用地不論是劃撥還是“招拍掛”，按均值2000 元/ 平方米成本計入開發(fā)投資，在建工程單位面積成本約為2500 元/ 平方米；2. 按照國家標準，從開工到竣工的建設工期約為2.5年；3. 保障房的套均面積為60 平方米；4. 預計“十二五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速為20%。

  根據(jù)計算，得出“十二五”期間保障房投資額。保障房開發(fā)投資在2012 年將達到峰值，之后隨著保障房逐漸竣工結轉，所需建設資金有下降態(tài)勢。受保障性住房投資額增加的影響，未來幾年保障性住房對房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的拉動作用。保障性住房投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重相對較大，在2012 年將達到近40% 的較高比重。

  從對經(jīng)濟的影響上看，保障性住房建設對國民經(jīng)濟具有明顯拉動作用。在房地產(chǎn)投資仍然保持正增長、基礎設施投資規(guī)模仍然相對較高的形勢下，預計“十二五”期間全社會固定資產(chǎn)投資增速仍將保持相對高位，增幅將在20% 左右。通過測算，2012 年，保障房開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資拉動為7.7%，對固定資產(chǎn)投資的貢獻較大。但隨著保障房在建規(guī)模的逐漸下降，這一拉動作用也有所減弱。

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