2013年我國(guó)社區(qū)商鋪地產(chǎn)投資價(jià)值分析

社區(qū)商鋪四大投資“軍紀(jì)”:周邊消費(fèi)力、商業(yè)氛圍、區(qū)域未來前景和供應(yīng)量，常言道“一鋪養(yǎng)三代”，種種有關(guān)商鋪投資回報(bào)率的神話，不斷在樓市中流傳。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的5個(gè)字，正煽動(dòng)著無數(shù)人內(nèi)心的熱情。

商鋪，作為商用房產(chǎn)，是樓市中的高端產(chǎn)品，就理論而言，比住宅具有更大的投資價(jià)值。受諸多因素制約，商鋪長(zhǎng)期以來為樓市所忽視。但在住宅投資一度冷卻，且政策限制放開以后，商鋪迅速得到了市場(chǎng)的追捧，建議投資者關(guān)注。

投資住宅壓力逐漸加大，股市低迷也讓不少資金退出，尋找新的投資項(xiàng)目；部分中小投資者轉(zhuǎn)向投資社區(qū)型商鋪，社區(qū)商鋪銷售情況普遍看好。

商鋪的地段一般有兩類：第一類是成熟的中央商務(wù)圈；第二類是成型中的商圈，多臨近大型的住宅中心或就業(yè)區(qū)，即社區(qū)商鋪。

在成熟的中央商務(wù)圈投資商鋪,投資額較大,而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度,都將直接影響商鋪的經(jīng)營(yíng)效益水平及場(chǎng)地的租金。這種商鋪的運(yùn)作首先是借了近在咫尺的整個(gè)商圈的“東風(fēng)”，可謂“大樹底下好乘涼”。商業(yè)繁華地段有人氣聚集效應(yīng)，大型商場(chǎng)進(jìn)駐的地方有規(guī)模以及品牌效應(yīng)。

在第二類地段中,就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場(chǎng),住宅區(qū)為就業(yè)中心區(qū)提供了充足的勞動(dòng)力,很難說清是“先有雞還是先有蛋”,但只要有了“雞”和“蛋”,商鋪就進(jìn)入了迅猛的“拉升期”。而商鋪的興起,將啟動(dòng)住宅與就業(yè)的二度興旺,特別是新建樓盤的品質(zhì)和價(jià)位會(huì)有明顯提高,這反過來又會(huì)使商鋪的增值更為可觀。在較偏遠(yuǎn)的新興社區(qū)，大賣場(chǎng)、大型購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)往往是大商圈的“領(lǐng)頭羊”,小商鋪必須緊隨左右，才能等著“乘轎子”。

投資社區(qū)型商鋪，應(yīng)當(dāng)從四個(gè)方面加以評(píng)估商鋪的投資價(jià)值，即周邊消費(fèi)力、商業(yè)氛圍、區(qū)域未來前景和商鋪的供應(yīng)量。

周邊消費(fèi)力，考量的是商鋪的輻射商圈，社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是以本社區(qū)居民為主，商圈半徑輻射范圍較小，因此商鋪周邊的住宅開發(fā)規(guī)模、人口數(shù)量、消費(fèi)能力，是決定社區(qū)商鋪機(jī)會(huì)多少的關(guān)鍵因素，投資時(shí)要考評(píng)實(shí)際的消費(fèi)需求。

商業(yè)氛圍是考量社區(qū)商鋪的另一個(gè)分析要素。不同的社區(qū)，消費(fèi)檔次不一樣。由于社區(qū)居住人口的收入、文化教育、家庭成員結(jié)構(gòu)、自住與出租比例不同，社區(qū)消費(fèi)能力和需求有天壤之別。這些可從住宅的售價(jià)、戶型，周邊是否有學(xué)校、幼兒園、寫字樓等指標(biāo)來衡量。

同時(shí)，該社區(qū)商鋪所處區(qū)域的未來前景也是一個(gè)重要的參考坐標(biāo)。周邊各類房產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)也將影響社區(qū)商鋪的升值空間。政府對(duì)該地域是否有CBD（中央商務(wù)區(qū)）規(guī)劃對(duì)商鋪的長(zhǎng)期投資回報(bào)分析有著舉足輕重的作用，如是否有地鐵通行規(guī)劃、是否有大型商場(chǎng)寫字樓規(guī)劃等等。

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