2011年北京商鋪市場(chǎng)供需問(wèn)題分析

1、2011年內(nèi)北京商鋪市場(chǎng)僅有7項(xiàng)目入市

由于市場(chǎng)待入市的項(xiàng)目較多，加之過(guò)去3年的供應(yīng)高峰和市場(chǎng)低谷，投資者和開發(fā)商顯得更為謹(jǐn)慎。許多待入市項(xiàng)目紛紛推遲入市時(shí)機(jī)，因此，本年內(nèi)僅有7個(gè)新項(xiàng)目入市，包括NOVO潮流百貨、鳳凰匯、悠唐廣場(chǎng)二期、華潤(rùn)五彩城一期、前門大街二期、斯普瑞斯奧特萊斯、分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)和北京世茂百貨。新增供應(yīng)量為334,928平方米，較2010年大幅下降76.5%。新開業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)狀況都較2010年開業(yè)的項(xiàng)目有明顯好轉(zhuǎn)，多數(shù)項(xiàng)目都能以接近滿租的狀況開業(yè)。但多數(shù)新項(xiàng)目人流稀少，加之目前激烈的市場(chǎng)和同質(zhì)化定位，大部分新項(xiàng)目缺少有效的營(yíng)銷渠道，還需要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的養(yǎng)商期。

2、北京商鋪市場(chǎng)需求狀況

2011年北京商鋪共成交532952.51平方米，其中預(yù)售商鋪成交36萬(wàn)余平方米，其余為現(xiàn)房項(xiàng)目成交；成交總金額約為140億元，成交均價(jià)為26323元/平方米。值得注意的是，與寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)不同，商鋪市場(chǎng)下半年成交火爆，占市場(chǎng)成交總量的份額明顯增加；而且我們觀察到，現(xiàn)房商鋪與預(yù)售商鋪的成交占比大約是1:2。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)分析師表示，商鋪投資比較靈活，對(duì)成交數(shù)據(jù)細(xì)加分析就會(huì)知道社區(qū)商鋪和住宅底商等面積小、總價(jià)少、投資成本低、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可承受的商用物業(yè)更受投資者青睞。

資料來(lái)源：搜房網(wǎng)

從全年累計(jì)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年累計(jì)成交面積超過(guò)5000平方米的商鋪?lái)?xiàng)目有26個(gè)，排名前十位的如上表；其中社區(qū)商鋪和住宅配套商業(yè)超過(guò)一半。具體來(lái)看，力寶廣場(chǎng)、融科創(chuàng)意中心、大成青塔商廈、開行大廈、東亞•上北鑫座、世茂•工三等項(xiàng)目主要是大單成交構(gòu)成全年成交量，而東方華庭、林肯公園一期商業(yè)（水晶布洛閣）、保利茉莉雅苑、香悅四季花園、霄云里8號(hào)、保利東郡苑、富力又一家園、唐寧ONE等項(xiàng)目為代表的社區(qū)商鋪或住宅配套商業(yè)則是由持續(xù)的、面積不等的成交量構(gòu)成全年成交紀(jì)錄，更能體現(xiàn)出投資者對(duì)此類項(xiàng)目的關(guān)注度持續(xù)趨熱。

成交均價(jià)方面，望京SOHO和銀河SOHO的成交均價(jià)都在9萬(wàn)元/平方米以上，榮膺2011年度最貴商用項(xiàng)目；除開行大廈、世茂•工三等純商業(yè)項(xiàng)目和保利東郡苑、林肯公園一期商業(yè)（水晶布洛閣）等個(gè)別成熟的住宅配套商業(yè)外，其余項(xiàng)目成交均價(jià)在1.1萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米不等，且多數(shù)處于2.5萬(wàn)元/平方米以下。與寫字樓市場(chǎng)相同，商鋪市場(chǎng)目前也正處于價(jià)值被低估的狀態(tài)。

另?yè)?jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對(duì)全市在售商鋪報(bào)價(jià)監(jiān)控顯示，報(bào)價(jià)漲幅靠前的項(xiàng)目多位于崇文、朝陽(yáng)、海淀、東城的次核心商業(yè)區(qū)，而跌幅較大的項(xiàng)目多位于朝陽(yáng)傳統(tǒng)商圈和大興亦莊等新興商圈，表明2011年主城區(qū)次核心商圈和近郊區(qū)縣商鋪?lái)?xiàng)目逐漸走入投資者視野。

資料來(lái)源：搜房網(wǎng)

2011年北京在租商鋪?lái)?xiàng)目中，共有26個(gè)樓盤報(bào)價(jià)發(fā)生變動(dòng)，其中漲價(jià)項(xiàng)目21個(gè)，降價(jià)項(xiàng)目5個(gè)；最高漲幅為114.29%，最大跌幅為25%。

資料來(lái)源：搜房網(wǎng)

我們觀察到變價(jià)項(xiàng)目中相當(dāng)數(shù)量的商鋪類型屬于寫字樓底商，如中海廣場(chǎng)、金長(zhǎng)安大廈、北京財(cái)富中心等。這顯示出寫字樓底商由于擁有較好的地段和穩(wěn)定的人流量、客群的消費(fèi)能力較強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，使得商家在選址時(shí)比較偏好這類商鋪。

業(yè)內(nèi)數(shù)字顯示，總體而言，在2011年，多種業(yè)態(tài)零售商對(duì)優(yōu)質(zhì)零售商鋪的需求依然不減，眾多國(guó)際知名品牌在北京開設(shè)新店、擴(kuò)張或續(xù)租。北京中高端購(gòu)物中心的整體平均空置率下降到9.8%，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。時(shí)尚服飾仍舊是北京優(yōu)質(zhì)商鋪主要業(yè)態(tài)。譬如，Alexander McQueen和Vivienne Tam繼續(xù)擴(kuò)張，與此同時(shí)，其他知名品牌包括American Eagle、Hogan以及Forever 21亦首次挺進(jìn)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。其次，由于多數(shù)中國(guó)人生活品質(zhì)的提高，特別在飲食方面的要求不斷增長(zhǎng)，餐飲業(yè)對(duì)于商鋪的需求也不斷上升。同時(shí)，鑒于中高收入階層不斷上漲的消費(fèi)需求，珠寶、電子產(chǎn)品、娛樂(lè)、家居產(chǎn)品以及汽車等業(yè)態(tài)對(duì)于物業(yè)的需求也隨之增長(zhǎng)。

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，目前北京大量在租商鋪已經(jīng)進(jìn)入“滿租”狀態(tài)，約占市場(chǎng)中所有在租商鋪的半數(shù)左右。2012年一些高品質(zhì)項(xiàng)目將陸續(xù)入市，為市場(chǎng)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)商鋪、商場(chǎng)增量，會(huì)在一定程度上影響北京在租在售商鋪市場(chǎng)的整體格局。另一方面，局部區(qū)域的商業(yè)氛圍的整體培育日漸成型，商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格上揚(yáng)將相對(duì)領(lǐng)先整體市場(chǎng)。

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