2015年中國房地產(chǎn)政策解析、市場運行態(tài)勢及未來發(fā)展方向【圖】

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    2015年房地產(chǎn)市場新政策陸續(xù)出臺，政府救市意圖明顯。“330”新政組合拳出臺可謂是給樓市打了一劑“強心針”，前后約半年時間，全國政策性調(diào)整以降準、調(diào)整首付比例、二手房營業(yè)稅改革幾個方面，新政效果目前已經(jīng)顯現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個大中城市中有20個城市房價上漲。

    一、2015年房地產(chǎn)救市政策梳理

    2月5日：降準0.5%

    2015年2月4日，中國人民銀行發(fā)布消息，自2015年2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。同時，對小微企業(yè)貸款占比達到定向降準標準的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點，對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點。

    解析：央行下調(diào)存款準備金率，增加貨幣市場流動資金量，也為樓市回暖預(yù)熱。

    3月1日：下調(diào)存貸款基準利率

    2015年2月28日，中國人民銀行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍;個人住房公積金貸款五年以下（含五年）利率為3.5%，五年以上為4.0%。

    解析：存貸款基準利率的連續(xù)下調(diào)，對于商業(yè)貸款購房的置業(yè)者而言，其購房意愿會有一定的提前。

    3月30日：首付最低2成，“五改二”

    2015年3月30日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

    3月31日起，個人將購買不足2年的普通住房轉(zhuǎn)賣，全額征收營業(yè)稅；2年以上免征營業(yè)稅。

    解析：貸款首付比例的下調(diào)，刺激剛需及改善型的購房需求提前釋放，二手房營業(yè)稅“五改二”也是有效刺激二手房市場的活躍性。

    4月20日：降準1%

    2015年4月19日，中國人民銀行決定，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點。對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準備金率2個百分點；對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達到一定比例的國有銀行和股份制商業(yè)銀行可執(zhí)行較同類機構(gòu)法定水平低0.5個百分點的存款準備金率。

    解析：各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率的下調(diào)，有效釋放部分準備金流入市場，增加市場流通貨幣量。

    5月11日：下調(diào)存貸款基準利率

    中國人民銀行決定，自2015年5月11日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%，金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。

    解析：下調(diào)人民幣貸款和存款基準利率，一定程度上可以刺激銀行存款流入市場，并促進貸款，對于居民使用商業(yè)貸款購房有一定的影響。

    二、2015年房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢分析及發(fā)展預(yù)測

    1. 房地產(chǎn)市場分化加劇，冰火兩重天

    “3•30”新政策實施將近3個月，全國房地產(chǎn)市場城市間分化現(xiàn)象越發(fā)突出，呈現(xiàn)出“火焰”與“冰山”同存的局面。

    對目前整體看來是全面回暖的房地產(chǎn)市場進行區(qū)別分析后就會發(fā)現(xiàn)其中的不同。

    泛普軟件（ http://m.52tianma.cn/）發(fā)布的《2015-2020年中國房地產(chǎn)市場專項調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報告》中顯示：1-5月份，重點城市商品房銷售轉(zhuǎn)為增長，40個重點監(jiān)測城市商品房銷售面積同比增長1.7%，1-4月份為下降3.6%；銷售額增長5.8%，1-4月份為下降2.0%。與重點城市不同，非重點城市商品房銷售 1-5月份降幅雖有所收窄但仍然下降。

    分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比上月上漲14%。深圳環(huán)比漲幅最大為50.05%；一線城市同比亦上漲83%，深圳同比漲幅仍居首位為151.12%。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲9%，同比亦上漲25%。三線代表城市成交面積較上月上漲35.6%，同比則上漲49%。

2015年5月主要城市房地產(chǎn)市場交易情況

    數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，泛普軟件整理

    分化更為明顯的是房價數(shù)據(jù)。最新發(fā)布的房價數(shù)據(jù)顯示，房價上漲的主要是北上廣深4個一線城市，二線城市房價整體較為穩(wěn)定；大部分三線城市房價仍然下降，說明大多數(shù)城市仍然處于去庫存階段。

    多地調(diào)查也表明，多數(shù)三、四線城市，商品房前期庫存基數(shù)較大，消納能力有限，住房供求關(guān)系趨于寬松的中長期趨勢并未改變，目前房價大幅上漲基礎(chǔ)并不存在。國家統(tǒng)計局湖北調(diào)查隊調(diào)查表明，不少樓盤采取以價換量策略，近期樓市雖有回暖趨勢，但開發(fā)商也不敢輕易提價，首要任務(wù)是去庫存。國家統(tǒng)計局內(nèi)蒙古調(diào)查總隊近期深入全區(qū)各盟市主城區(qū)進行專題調(diào)查，并實地走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和7家房地產(chǎn)中介機構(gòu)，調(diào)查結(jié)果顯示：受政策拉動二手房交易短期內(nèi)放量上行，市場趨于活躍，但房地產(chǎn)市場長期供求關(guān)系并未改變，交易價格仍呈下降態(tài)勢，受訪企業(yè)普遍對后市持謹慎態(tài)度。

    總體來看，部分二線城市和多數(shù)三四線城市，目前待售的房屋可能需要較長一段時間才能消化。福州被調(diào)查的6家企業(yè)在預(yù)計去化周期方面均表示存在一定壓力，預(yù)計去化最長30個月，最短6個月。

    土地市場情況來看，城市間分化現(xiàn)象亦突出。據(jù)下表可知，一線城市：供求量環(huán)比上漲，樓面均價跌幅擴大，出讓金縮水近七成，跌幅均居各線城市前列。二線城市：各項指標均環(huán)比向好，同比仍以下降為主樓面均價領(lǐng)漲各線城市。三四線城市：供地較上月增加四成，成交量及出讓金同環(huán)比降幅收窄，均價仍處低位。

2015年5月不同城市土地市場情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，泛普軟件整理

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在高庫存壓力下房價整體不會出現(xiàn)大波動，市場分化將進一步加劇。

    2. 庫存首現(xiàn)減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資有向好

    國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，困擾我國房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)去庫存正在出現(xiàn)積極變化。自2012年4月以來持續(xù)長達3年之久的商品房庫存持續(xù)上升態(tài)勢首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，5月末商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少。

    數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積降幅收窄，其中住宅銷售面積呈現(xiàn)同比止跌行情，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也同比增長，增幅約3.9%。另外，連續(xù)14個月累計負增長的商品房銷售額，在1-5月數(shù)據(jù)中也首次出現(xiàn)了正增長，漲幅3.1%。

2010年以來9個代表城市庫存水平

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，泛普軟件整理

    銷售回升帶動房價止跌回穩(wěn)。最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有所增加，而價格環(huán)比下降的城市有所減少。

    住房銷售市場的持續(xù)回暖和房價的回穩(wěn)，也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地市場。更多相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)容請查閱中國報告大廳發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)分析及市場研究報告。

    5月份，總的來說，土地市場工序環(huán)比回升，出讓金降幅收窄。1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅比1-4月份收窄0.9個百分點，房屋新開工面積降幅收窄1.3個百分點，土地購置面積降幅收窄1.7 個百分點。業(yè)內(nèi)專家分析指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開工面積作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的先行指標，同比降幅均收窄，顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資有向好跡象。

2015年5月全國300個城市土地市場交易情報

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，泛普軟件整理

2015年1-5月10重點城市住宅用地供應(yīng)情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，泛普軟件整理

2015年1-5月10重點城市住宅用地成交情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，泛普軟件整理

    6月來，上海、蘇州推出多幅土地，多家房企爭搶。6月首周，20大標桿房企中多家積極進入土地市場。萬科購地19.2億，華潤購地108.45億，另外綠地、萬達等企業(yè)也均在土地市場有所斬獲。

    此外，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于2015年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。這也導(dǎo)致一二線土地出現(xiàn)供應(yīng)緊張局面，房企更加積極爭搶。

    “地王頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多情緒。”業(yè)界人士說，標桿房企依然熱衷一二線避險，對三四線市場謹慎進入。一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，從2014年四季度以來的市場看，一二線城市快速復(fù)蘇，房價易漲難跌。

    3. 全國5.2%家庭欲買房，小微家庭是購房的生力軍

    小微家庭即小微企業(yè)主的家庭，稅收上的小型微利企業(yè)包括以下三個標準，主要體現(xiàn)在一個是小型、一個是微利、一個是資產(chǎn)總額。資產(chǎn)總額一是要求工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)總額不超過3000萬元;二是從業(yè)人數(shù)，工業(yè)企業(yè)從業(yè)人數(shù)不超過100人;三是稅收指標，年度應(yīng)納稅所得額不超過30萬元，符合這三個標準的才是小型微利企業(yè)。

    4.20降息政策促進了小微企業(yè)的發(fā)展，據(jù)“匯付-西財 中國小微企業(yè)指數(shù)”數(shù)據(jù)顯示，未來三個月，全國范圍家庭打算購房的比例占到5.2%，其中小微家庭是購房的生力軍，打算購房比例為6.7%。

    全國家庭房產(chǎn)價值變化指數(shù)(與2014年Q4環(huán)比變動)為98.1，說明全國范圍內(nèi)家庭房產(chǎn)價值較2014年12月底略有下降，相比較而言，小微家庭房產(chǎn)價值變化指數(shù)高于全國水平，為100.4，這表明小微家庭房產(chǎn)價值與去年12月底相比略有增加。這增加了小微家庭對持有房產(chǎn)的信心，并體現(xiàn)在對未來3個月的樓市預(yù)期上。

    未來三個月，全國范圍家庭打算新購房的比例占到5.2%，其中小微家庭是購房生力軍，有購房打算的占到6.7%。在過去三個月，小微家庭新購房比例與2014年第四季度基本持平，為2.9%，相比2014年第二季度，仍然處于低位。

    三、房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向

    中國有14億人口，城鎮(zhèn)化率大約只去到了50%，未來還會有很大的城鎮(zhèn)住房需求需要滿足，可以預(yù)見未來房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)規(guī)模還是非常巨大的。在規(guī)?；那闆r下，任何一個細微的成本變化，都會對整個行業(yè)乃至社會帶來非常大的經(jīng)濟影響。如何控制房地產(chǎn)建設(shè)的資源成本，成為未來地產(chǎn)商在市場角逐的重要領(lǐng)域之一。

    1. 傳統(tǒng)技術(shù)與材料更新

    現(xiàn)在國內(nèi)建設(shè)行業(yè)執(zhí)行的標準與國外還有比較大的差距，現(xiàn)行標準的材料及做法在某種程度上已經(jīng)跟不上時代的發(fā)展。傳統(tǒng)的材料與工藝經(jīng)過近期的發(fā)展，均已進行了極大的優(yōu)化，某一種材料或工藝已經(jīng)很難在原有基礎(chǔ)上進行優(yōu)化。而二十一世紀很多新材料，無論是材料本身還是與其相關(guān)的施工工藝都有了很大的優(yōu)化空間。新材料在原材料的使用上，會比傳統(tǒng)材料更加節(jié)約，相關(guān)的施工工序也得到了簡化，從而進一步節(jié)省了建材的使用。但很多時候，因為規(guī)范及標準的制約，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)單位不愿意使用新型材料與工藝。要使新材料得到廣泛的應(yīng)用，除了技術(shù)的創(chuàng)新外，行業(yè)標準也應(yīng)該進行整體更新。

    2. 房地產(chǎn)開發(fā)理念的轉(zhuǎn)變

    中國的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過了快速擴張的黃金十年后，將進入一個緩慢增長期。很多人可能都不太看好地產(chǎn)行業(yè)未來十年的投資回報率，人們更傾向于把資金投入到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，以獲得更高的投資回報率。房地產(chǎn)市場的降溫，恰好可以祛除之前的市場泡沫，讓建設(shè)者重回理性，反思過去的得失，思考未來更穩(wěn)健的發(fā)展道路。

    過去因為市場的供不應(yīng)求，有房即不愁賣的現(xiàn)象導(dǎo)致了非常多的開發(fā)商單純追求建設(shè)速度，忽略了建設(shè)過程的成本控制，造成了資源的浪費。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)自身進行成本控制是提升市場競爭力的重要手段之一。另一方面現(xiàn)在國家提倡建設(shè)資源節(jié)約型社會，房地產(chǎn)因為其建設(shè)量大，涉及行業(yè)多，現(xiàn)有建造水平偏低，該行業(yè)的成本控制備受關(guān)注。通過有效的資源成本控制，可以使得房地產(chǎn)開發(fā)成本有效降低，提升利潤空間，也可以為國家快速發(fā)展節(jié)約資源，減少浪費，成為一個市場與環(huán)境雙贏的局面。部分開發(fā)商已經(jīng)在做此類的研究或者應(yīng)用，下面主要從節(jié)約資源的方向，談一下房地產(chǎn)行業(yè)里面有哪些方法是可以達到這一雙贏效果。

    3. 住宅產(chǎn)業(yè)化

    住宅產(chǎn)業(yè)化也被業(yè)內(nèi)人士成為住宅工業(yè)化，其核心概念是通過標準化的構(gòu)建生產(chǎn)，使建筑物能夠大量被復(fù)制，形成流水線型的作業(yè)。其目的是通過模塊化的生產(chǎn)，降低施工過程中的資源浪費同時也可以更加有效地對建筑建設(shè)質(zhì)量進行控制。一般而言，其操作流程是先進行標準化構(gòu)建的設(shè)計，這個構(gòu)建可以小至一個門窗構(gòu)建，大至一個房間。設(shè)計完畢后，通過工廠進行生產(chǎn)，某些地方也可以在現(xiàn)場進行生產(chǎn)。生產(chǎn)完畢后，直接在工廠內(nèi)裝配完畢，或者運送到現(xiàn)場后再進行構(gòu)建組裝。每個構(gòu)建到達現(xiàn)場后，建設(shè)工人只需要把這些構(gòu)建像搭積木似的進行裝配，即可完成整棟住宅的施工。

    這種形式在日本、美國、澳洲等發(fā)達國家運用得比較多，因為建設(shè)住宅變成和生產(chǎn)汽車一樣采用了工業(yè)化的處理方式，在流水線式的作業(yè)上面使得人力資源得到了最大限度的利用，甚至某些崗位未來還可以使用機器人(自動機械)代替人工操作，極大地提升了建筑質(zhì)量。建筑質(zhì)量的提升，可以延長建筑的使用壽命，也是節(jié)約資源的表現(xiàn)。除此之外，因為現(xiàn)狀國內(nèi)的房屋建設(shè)，與工人的技術(shù)熟練程度有很大關(guān)系，很多時候因為工人不熟練造成大量的返工，浪費了人力的同時，也造成極大的資源浪費。而產(chǎn)業(yè)化后的住宅建設(shè)，因為其生產(chǎn)都是在工廠內(nèi)進行，可以有效的降低施工的返工情況，進一步達到節(jié)約資源與成本的目的。

    4. 綠色建筑評定

    綠色建筑在我國起步較晚，現(xiàn)在主要執(zhí)行的是2006年頒布的《綠色建筑評價標準》。標準里面把綠色建筑分為了三個等級，級別從低到高分別是一星、二星、三星綠色建筑。獲得二星及以上級別的建設(shè)項目，按認定的建筑面積可以獲得國家綠地建筑節(jié)能補貼，根據(jù)星級評定，不同星級綠色建筑會有不同的補貼標準。而國外綠色建筑普遍運用得比較成熟，并且國內(nèi)某些高端項目，除了國內(nèi)的綠色建筑認定之外，還會參與國外的綠色建筑評價認定，一般我們接觸得比較多的國外綠色建筑評估體系有美國的LEED、英國的BREE-AM、日本的CASBEE等。
綠色建筑的評定，可以有效的在建設(shè)及運營階段對建設(shè)項目進行成本控制。比如國內(nèi)綠色建筑評價里面有關(guān)材料本土化的規(guī)定，如果采用本地建材，或景觀采用本地植物，可以獲得相應(yīng)的得分項。本地塊的建材可以有效地降低運輸成本，節(jié)約建設(shè)資源。建設(shè)成本與資源的節(jié)能控制在綠色建筑評定里面占的篇幅不多，更多的控制與規(guī)定是針對運營方面的。在建設(shè)過程中的資源的節(jié)約可以為房地產(chǎn)開發(fā)單位帶來顯著的效益，因此在市場競爭的機制下，每個地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都很自發(fā)地去進行此類研發(fā)與應(yīng)用。但是涉及運營資源的節(jié)約，因為不能立竿見影產(chǎn)生經(jīng)濟效益，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)單位不重視綠色建筑的評定。而今后，這一觀念將逐漸轉(zhuǎn)變。

    越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)單位不再單純地僅建造房屋進行出售，而是把后期的物業(yè)管理及運營納入到公司的管理范圍，比如提供后期的物業(yè)管理服務(wù)，萬科、碧桂園等企業(yè)在這方面已經(jīng)有多年的經(jīng)驗。同時因為房產(chǎn)銷售利潤的降低，更多的開發(fā)商更傾向于物業(yè)的自持而非出售，物業(yè)運營的成本與利潤將直接算入母公司的效益，比如萬達、萬科、綠地、碧桂園等，都有自己的自持物業(yè)運營管理公司。

    運營成本的控制在綠色建筑評定標準里面得到很大的體現(xiàn)，比如為了節(jié)約水資源，會要求采用節(jié)水器具，綠化灌溉采用噴灌、微灌等高效節(jié)水灌溉方式；節(jié)能方面會要求公共區(qū)域照明采用高效節(jié)能燈具，太陽能、地熱能等可再生能源的使用量占建筑總能耗的比例要大于5%；在日常管理方面會要求進行垃圾分類，對每戶的燃氣、水、電實行分戶計量等措施。這些評定標準都會極大地降低物業(yè)后期運營的使用成本與管理成本，既為企業(yè)創(chuàng)造了利潤，也為社會節(jié)約了資源。

    房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型期，開發(fā)項目市場利潤的降低，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制提供了一個很好的契機。改革總是痛苦的，不改革就會被市場淘汰。希望中國的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠利用好現(xiàn)在的形勢，順勢而為，忍住陣痛，為企業(yè)未來打開一條發(fā)展之路。

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