小產(chǎn)權(quán)房方案將出 年后樓市將有哪些變化

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2015開年，樓市已經(jīng)微顯上揚(yáng)之勢(shì)，2015年1月結(jié)束，農(nóng)歷春節(jié)即將到來(lái)，樓市略顯平靜，更多的政策動(dòng)態(tài)似乎要留到春節(jié)之后。兵馬未動(dòng)糧草先行，政策動(dòng)態(tài)是樓市的風(fēng)向標(biāo)，有哪些樓市政策開始實(shí)施?又有哪些樓市政策在新年將要實(shí)施？
　　房產(chǎn)稅停止擴(kuò)容背后
　　去年3月的“國(guó)五條”提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。去年下半年，媒體報(bào)道杭州、廣州、深圳等地制訂的試點(diǎn)方案已經(jīng)成形，第二批試點(diǎn)即將推出，但最后擴(kuò)圍計(jì)劃卻杳無(wú)音信。
　　“房產(chǎn)稅不會(huì)再擴(kuò)大試點(diǎn)了，因?yàn)樾碌姆康禺a(chǎn)稅會(huì)在幾年后出來(lái)，現(xiàn)在再擴(kuò)大試點(diǎn)已經(jīng)沒(méi)有必要。”上述深圳市地稅局負(fù)責(zé)人稱。
　　現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例是1986年由國(guó)務(wù)院發(fā)布的，該條例對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。但2011年，上海和重慶出于調(diào)控樓市等原因，開始對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。
　　在深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉看來(lái)，各界對(duì)房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議主要在于法理上不正當(dāng)。重慶和上海出臺(tái)房產(chǎn)稅是因調(diào)控倒逼，而現(xiàn)在房地產(chǎn)稅是屬于稅制改革的一環(huán)。今年從放棄房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，到啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法工作，也說(shuō)明了此前兩地的試點(diǎn)失敗了。
　　“上海和重慶在試點(diǎn)房產(chǎn)稅過(guò)程中有很多問(wèn)題，在抑制房?jī)r(jià)及增加地方稅收方面的作用不大，因此無(wú)法在全國(guó)推廣。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)。
　　根據(jù)上海公布的2014年預(yù)算草案，今年上海預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27.6億元，同比增長(zhǎng)2.6%。而2014年上海土地出讓金收入預(yù)計(jì)超過(guò)1700億元，相比之下，房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)僅是九牛一毛。
　　事實(shí)上，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅只差一個(gè)字，外界對(duì)此卻多有混淆。
　　顧云昌告訴記者，有關(guān)房地產(chǎn)的稅收都算房地產(chǎn)稅，包括開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)，前兩個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)包括房企營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等，而房產(chǎn)稅僅僅指向保有環(huán)節(jié)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)均征稅，且稅負(fù)過(guò)高，但保有環(huán)節(jié)則缺失。
　　顧云昌認(rèn)為，要推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，須理順整個(gè)稅收環(huán)節(jié)，該調(diào)整的調(diào)整，該取消的取消，做到不重復(fù)征稅。
　　上述深圳市地稅局負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅是要把土地使用的稅收合并進(jìn)來(lái)，主要是針對(duì)存量房。有了房地產(chǎn)稅后，包括住宅、寫字樓、商鋪等都要繳稅。
　　在房地產(chǎn)稅尚未立法之前，廣東省近日提出將使房地產(chǎn)稅成為縣(市)級(jí)主體稅種，引發(fā)廣泛關(guān)注。
　　“這不矛盾，因?yàn)楝F(xiàn)在基本可以明確的是，房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，而廣東省只是先將其納入到地方稅種體系。”上述深圳地稅局負(fù)責(zé)人告訴記者，房地產(chǎn)稅的具體立法過(guò)程、時(shí)間，均需要通過(guò)全國(guó)人大才能實(shí)行。由于房地產(chǎn)稅涉及到整個(gè)稅制改革，取決于中央推動(dòng)改革的決心和力度。
　　房地產(chǎn)稅加快立法
　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康(微博)日前公開表示，房地產(chǎn)稅的基調(diào)是加快立法。從具體時(shí)間表來(lái)看，2015年房地產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實(shí)施。
　　“當(dāng)時(shí)我與賈康在一起開會(huì)，他說(shuō)的2017年只是個(gè)目標(biāo)，房地產(chǎn)稅的立法需要征求各方意見，還有個(gè)過(guò)程，但兩三年時(shí)間也差不多了。”顧云昌對(duì)記者說(shuō)。
　　湖南省住建廳負(fù)責(zé)人稱，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的力度較大，在樓市企穩(wěn)之前，政府應(yīng)該不會(huì)急于推進(jìn)房地產(chǎn)稅。
　　“現(xiàn)在已經(jīng)明確房地產(chǎn)稅由中央統(tǒng)一部署，我們一切都需聽中央的，因此地方不存在做什么準(zhǔn)備工作。”上述深圳地稅局負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅作為今后地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，與調(diào)控房?jī)r(jià)并沒(méi)有直接的關(guān)系。
　　上述湖南省住建廳負(fù)責(zé)人告訴記者，目前房地產(chǎn)稅尚未擺上議事議程，該省地方政府也從來(lái)沒(méi)有研究過(guò)，開不開征按照中央的要求來(lái)。
　　李宇嘉告訴記者，從政府職能轉(zhuǎn)變和整個(gè)財(cái)稅體制改革的角度看，房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既包括制度性框架的搭建，也包括現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的完善，要比簡(jiǎn)單的房產(chǎn)稅試點(diǎn)復(fù)雜得多，時(shí)間上更長(zhǎng)。
　　李宇嘉稱，在制度上，包括現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制(如土地融資模式、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi))的作用績(jī)效和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，過(guò)渡期的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)(如財(cái)政收入空窗)評(píng)估，以及向以房產(chǎn)稅為主的財(cái)產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)變的預(yù)案設(shè)計(jì)，如縮短出讓年期、完全的產(chǎn)權(quán)出讓探索，即不再規(guī)定70年或40、50年的產(chǎn)權(quán)，而是擁有永久性產(chǎn)權(quán)。
　　現(xiàn)行土地使用權(quán)期限的劃定，實(shí)行的是1990年擬定的暫行條例，并沒(méi)有形成土地管理法案，當(dāng)前，年限的設(shè)定已然形成推行房地產(chǎn)稅的阻力，新法案取代《暫行條例》的時(shí)機(jī)已成熟。
　　此外，對(duì)現(xiàn)行稅制，李宇嘉認(rèn)為，包括房地產(chǎn)行業(yè)綜合稅負(fù)評(píng)價(jià)，各環(huán)節(jié)稅種的梳理和減并，降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，持有環(huán)節(jié)稅收種類的合并和綜合稅率制定，土地增值稅的改革和完善等都需要重新考量。
　　2015年起住房交易手續(xù)費(fèi)等54項(xiàng)收費(fèi)取消或免征
　　財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委29日發(fā)布消息，從2015年1月1日起將取消、停征和免征合計(jì)54項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)。
　　根據(jù)兩部門發(fā)布的《關(guān)于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費(fèi)的通知》，明年將取消或暫停征收包括征地管理費(fèi)、保存人事關(guān)系及檔案費(fèi)、企業(yè)注冊(cè)登記費(fèi)在內(nèi)的 12項(xiàng)中央級(jí)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)。同時(shí)，全面清理省級(jí)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，取消重復(fù)設(shè)置、收費(fèi)養(yǎng)人等不合理收費(fèi)。
　　通知明確，對(duì)小微企業(yè)(含個(gè)體工商戶)免征包括土地登記費(fèi)、住房交易手續(xù)費(fèi)在內(nèi)的42項(xiàng)中央級(jí)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)。省級(jí)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)也要對(duì)小微企業(yè)免征，具體免征項(xiàng)目由各省(區(qū)、市)政府確定。
　　池州住房公積金貸款新政 首付最低兩成
　　11月10日傍晚，池州市發(fā)布住房公積金貸款新政，其中明確職工家庭首次申請(qǐng)公貸，且購(gòu)買90 (含)平方米以下住房的首付比例為20%。
　　新規(guī)中提到，職工正常連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，均可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。職工家庭首次申請(qǐng)住房公積金貸款，若所購(gòu)住房的建筑面積在 90(含)平方米以下，首付比例為房屋總價(jià)的20%，建筑面積在90平方米以上，首付比例為房屋總價(jià)的30%;若所購(gòu)自住房為二手房，首付比例為房屋總價(jià)的40% 。
　　對(duì)職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付比例為房屋總價(jià)的30%;二手房首付比例為房屋總價(jià)的40% 。住房公積金貸款的最高比例為所購(gòu)房屋總價(jià)的40%，不足部分可申請(qǐng)組合貸款。
　　“以前90平方米以下首套房首付實(shí)際執(zhí)行比例是30%，二套房最高為60%，現(xiàn)在都降了不少。這無(wú)論是對(duì)購(gòu)房人還是房企來(lái)說(shuō)，都是個(gè)利好消息。”池州市房產(chǎn)界資深業(yè)內(nèi)人士湯女士說(shuō)，此次池州公貸新政的出臺(tái)，對(duì)剛需及改善性購(gòu)房群體有較大的影響。
　　新規(guī)中還明確了可開展住房公積金異地貸款，職工可持就業(yè)所在地住房公積金管理中心出具的繳存證明等相關(guān)材料，向購(gòu)房所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款。住房公積金貸款比例等相關(guān)政策，比照上述規(guī)定執(zhí)行。“以后全國(guó)范圍內(nèi)繳存職工均可在池州用公積金購(gòu)房了。”池州市住房公積金管理中心相關(guān)人士介紹。
　　小產(chǎn)權(quán)房系列解決方案將出爐 于3月1日正式首推
　　1月10日消息，住建部已經(jīng)明確提出將治理違法建筑作為2015年需要重點(diǎn)突破的工作之一。因而，作為違法建筑的一種，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房也將得到進(jìn)一步解決，小產(chǎn)權(quán)房解決的系列方案亦在不斷出爐，其中首推即將在2015年3月1日正式執(zhí)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。
　　專家點(diǎn)評(píng)：根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的頂層設(shè)計(jì)，在未發(fā)證的情況下，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)產(chǎn)權(quán)保證，未來(lái)也很難入市交易。
　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將啟動(dòng) 以市縣兩級(jí)為重點(diǎn)
　　全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議15日在京舉行。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在會(huì)上指出，今年將全力以赴推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)。姜大明指出，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將于今年3月1日起實(shí)施。
　　在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容中，除國(guó)有土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)登記外，《條例》包括耕地、草原、林地、海域使用權(quán)等的登記，涉及國(guó)土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等多個(gè)部門。
　　根據(jù)去年3月官方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記“時(shí)間表”的規(guī)劃，中國(guó)將在2016年全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度;2018年底前建立有效運(yùn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，基本形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。
　　專家點(diǎn)評(píng)：不動(dòng)產(chǎn)登記是土地制度改革的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)和實(shí)施，對(duì)推進(jìn)土改大有裨益。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)稅的立法和征收、實(shí)施差別化信貸政策中，完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記同樣是重要前提，其對(duì)于建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有著積極影響。