2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)分析（1）

　　一、完整的估價(jià)報(bào)告（8部分）

　　1、封面； 2、目錄； 3、致委托人函； 4、注冊(cè)估價(jià)師聲明；

　　5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件； 6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 8、附件。

　?。ㄒ唬┓饷妫?項(xiàng)）：

　　1、報(bào)告名稱：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告；

　　2、估價(jià)項(xiàng)目名稱； 3、委托人全稱； 4、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱；

　　5、注冊(cè)估價(jià)師姓名及其注冊(cè)號(hào)； 6、估價(jià)作業(yè)日期； 7、估價(jià)報(bào)告編號(hào)。

　?。ǘ┠夸?/p>

　　（三）致委托人函（11項(xiàng)）：

　　1、委托人全稱； 2、估價(jià)對(duì)象； 3、估價(jià)目的； 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　5、價(jià)值類型； 6、估價(jià)結(jié)果：大寫和小寫，總價(jià)和單價(jià)； 7、報(bào)告應(yīng)用有效期；

　　8、提供報(bào)告數(shù)量；9、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱； 10、法人代表簽名； 11、報(bào)告出具日期。

　?。ㄋ模┳?cè)估價(jià)師聲明：

　　1、要列出實(shí)地查勘或未查勘的估價(jià)師姓名；

　　2、至少2名估價(jià)師簽名，并注明其注冊(cè)號(hào)。

　?。ㄎ澹┕纼r(jià)的假設(shè)和限制條件：假設(shè)前提和限制條件分列說明；確定因素不得假設(shè)；

　　不確定因素的假設(shè)，應(yīng)合理且有依據(jù)。

　?。┕纼r(jià)結(jié)果報(bào)告+編號(hào)（13-15項(xiàng)）：

　　1、委 托 人：?jiǎn)挝蝗Q、法人代表、住所；

　　或者 個(gè)人姓名、身份證號(hào)、住所。外語學(xué)習(xí)網(wǎng)

　　2、估價(jià)機(jī)構(gòu)：全稱、法人代表、住所、資質(zhì)等級(jí)。

　　3、估價(jià)對(duì)象：名稱；

　　（1）區(qū)位狀況；坐落、交通狀況、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。

　?。?）實(shí)物狀況：①建筑物--面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、利用現(xiàn)狀、裝修、設(shè)施設(shè)備、建成年月、平面布置等。

　　②土地--四至、形狀、地勢(shì)、規(guī)劃條件等。

　?。?）權(quán)屬狀況：①建筑物--權(quán)屬（他項(xiàng)）證書、所（共）有權(quán)人、用途、面積等。

　　②土地--權(quán)屬（他項(xiàng)權(quán)）證書、使用權(quán)人、性質(zhì)、用途、（分?jǐn)偅┟娣e、使用年限、終止日期等。

　　4、估價(jià)目的：抵押-為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　拆遷-為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，表述要規(guī)范。

　　5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是先有了“評(píng)估價(jià)值”，再將他說成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。

　　6、價(jià)值定義：價(jià)值類型及其內(nèi)涵：中華考試網(wǎng)

　?。?）市場(chǎng)價(jià)值：符合公平自愿、利己、知曉行情、有充裕時(shí)間、無附加條件的交易。

　?。?）快速變現(xiàn)價(jià)值：不符合有充裕時(shí)間的交易。

　?。?）謹(jǐn)慎價(jià)值：即抵押價(jià)值，存在不確定因素而遵守謹(jǐn)慎原則得出的價(jià)值；

　　--應(yīng)說明有無法定優(yōu)先受償款。

　?。?）清算價(jià)值：不符合持續(xù)使用條件。

　?。?）投資價(jià)值：某個(gè)投資者角度衡量的價(jià)值。

　　7、估價(jià)依據(jù)。

　　8、估價(jià)原則：（1）獨(dú)立、客觀、公正；

　?。?）合法原則、最高最佳使用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、替代原則，謹(jǐn)慎原則（抵押）。

　　9、估價(jià)方法：

　　（1）估價(jià)方法及其定義；應(yīng)選用2種以上的方法；

　?。?）成本法與市場(chǎng)、收益、假設(shè)法組成2種估價(jià)方法的，成本法為首選法不妥當(dāng)。

　?。?）收益性房地產(chǎn)，應(yīng)采用收益法作為其中一種方法。

　　10、估價(jià)結(jié)果：總價(jià)和單價(jià)（總價(jià)/建面）、大寫和小寫；樓面地價(jià)（土地）。

　　11、估價(jià)人員：所有參加估價(jià)的人員及其執(zhí)業(yè)資格，并簽名蓋章。

　　12、估價(jià)作業(yè)日期。

　　13、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

　　（以下為抵押報(bào)告）：

　　14、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　15、短期強(qiáng)制處分和變現(xiàn)能力分析：影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素有：（1）通用性；（2）獨(dú)立使用性；（3）價(jià)值大?。?/p>

　?。?）可分割**性；（5）開發(fā)程度；（6）區(qū)位；（7）市場(chǎng)狀況。

　?。ㄆ撸┕纼r(jià)技術(shù)報(bào)告

　　1、個(gè)別因素分析；位置、范圍、面積、用途結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修、權(quán)屬狀況等。

　　2、區(qū)位因素分析：估價(jià)對(duì)象區(qū)域特征、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、商服設(shè)施等。

　　3、市場(chǎng)背景分析：過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來，影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。

　　4、最高最佳使用分析：法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大化的使用。

　　5、估價(jià)方法選用：估價(jià)思路、采用的估價(jià)方法及其理由和定義。

　　6、估價(jià)測(cè)算過程；

　　7、估價(jià)結(jié)果確定：要有理由。

　?。ò耍└郊?。

　　注意：

　　1、 大堂、自用和服務(wù)部分不另行計(jì)價(jià)，否則有重復(fù)計(jì)算。

　　2、 收益、市場(chǎng)、假設(shè)法總價(jià)值中不減建筑物折舊。

　　3、 成本、費(fèi)用、租金（有租約除外）、稅費(fèi)等數(shù)據(jù)，不能采用個(gè)別、實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)采用社會(huì)一般或平均、客觀數(shù)額。

　　4、 用詞準(zhǔn)確、規(guī)范、簡(jiǎn)練，不能模棱兩可、帶感**彩、自相矛盾。

　　5、 基準(zhǔn)地價(jià)法要有評(píng)估過程。

　　6、 要說明基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。

　　7、 年期修正公式：Vn=基準(zhǔn)地價(jià)×[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N].

　　8、 前后面積是否吻合。

　　9、 計(jì)算數(shù)值是否正確。

　　10、 房屋改變用途是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。

　　11、 抵押報(bào)告是否體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則。

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