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2015房地產估價師學習輔導:房地產投資壽命周期長
1.2.2壽命周期長
土地不會毀損,投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上,而且擁有該權益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產具有壽命周期長的特點,房地產投資是一種長期投資。
房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下,房地產的經營收益大于其運營成本,即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命則是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始,直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞,不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。
自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說,當房地產的維護費用高到沒有租客問津時,干脆就讓它空置在那里。但實際情況是,如果房地產的維護狀況良好,其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經濟壽命,因為如果對建筑物進行一些更新改造、改變建筑物的使用性質或目標租客的類型,投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資,繼續(xù)獲取可觀的收益。
國外的研究表明,房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說,公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年,工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年,銀行、零售商業(yè)用房的經濟壽命是50年,倉儲用房的經濟壽命是60年,鄉(xiāng)村建筑的經濟壽命是25年。應該指出的是,稅法中規(guī)定的有關固定資產投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的,并不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。
[例題]房地產的經濟壽命是指物業(yè)開始使用至( ?。┑臅r刻。
A.收益為零
B.產生的收益超過其使用成本
C.收益為零
D.收益率小于基準收益率
答案:C
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