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2015年《理論與方法》:收益法的理論依據(jù)
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收益法的理論依據(jù)
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明,決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的,重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說,房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值,通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,而是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來所能帶來的收益或者能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來的動(dòng)向和情勢(shì),解釋預(yù)期的合理性。從理論上講,一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當(dāng)期的價(jià)值無關(guān),但其過去的收益往往是未來收益的一個(gè)很好的參考值,除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢(shì)不能繼續(xù)發(fā)展下去。
收益法的基本思想,首先可以粗略地表述如下:由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久,占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益,而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。因此,可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資:投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的,不是購買房地產(chǎn)本身,而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的收益,是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣,對(duì)于投資者來說,將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益,與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是,一宗房地產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這樣一筆資金,如果將該筆資金存入銀行也會(huì)帶來與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講,如果
某筆資金×利率=房地產(chǎn)的凈收益
那么,這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。將上述等式變換一下便得到:
房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/利率
例如,某人擁有一宗房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益,另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息,則對(duì)于該人來說,這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價(jià),即值40萬元。
上述收益法的基本思想,是一種樸實(shí)、簡(jiǎn)明、便于理解的表述,嚴(yán)格說來還不很確切。在下一節(jié)中將會(huì)看到,它是凈收益和報(bào)酬率每年均不變,獲取收益的期限為無限年,并且獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)與獲取銀行存款利息的風(fēng)險(xiǎn)相同下的收益法情況。如果凈收益每年不是一個(gè)固定值,例如不是始終為2萬元,而是有時(shí)為2萬元,有時(shí)為1.8萬元,那么就很難用一筆固定的資金(這里的40萬元)和一個(gè)固定的利率(這里的5%)與它等同;如果在利率也變化的情況下,例如有時(shí)為5%,有時(shí)為8%,那么就更不能簡(jiǎn)單地把40萬元說成是房地產(chǎn)的價(jià)格;如果再加上獲取收益的期限為有限年,例如土地是通過有償出讓方式取得的有限期的使用權(quán),或者由于其他原因造成獲取收益的期限為有限年,例如某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)30年后將會(huì)被海水淹沒或者荒漠化,則問題就更加復(fù)雜。因?yàn)閷⒁还P資金存人銀行所得的利息,從理論上講是未來無限年都會(huì)有的(忽略銀行破產(chǎn)的情況)。另外,收益法中的報(bào)酬率為什么要與銀行的利率等同起來,而不與其他可能獲得更高利息(報(bào)酬)的資本的利率(報(bào)酬率)等同起來。在后面的內(nèi)容中,將說明收益法中的報(bào)酬率等同于一定的銀行利率也是一個(gè)特例。
考慮到上述種種情況,可以把普遍適用的收益法原理表述如下:將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在,那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn),預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益,如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值,則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。
現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值觀念上的。資金的時(shí)間價(jià)值也稱為貨幣的時(shí)間價(jià)值,是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價(jià)值;或者通俗地說,現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。俗話“多得不如現(xiàn)得”就是這種觀念的反映。資金時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差,用絕對(duì)量來反映為“利息”,用相對(duì)量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說,是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬;從借款人的角度來說,是借款人使用他人的資金所支付的成本。也可以將利息理解為使用資金的“租金”,如同租用土地的地租或租用房屋的房租一樣。
利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率,即:
利率=(單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金)×100%
為了證明資金的時(shí)間價(jià)值,你可以問任何人:“今天你借給我1000元,一年后我還給你1000元,你是否愿意?”如果他回答說“不”,那么,明年的1000元就不等于今天的1000元。如果他愿意接受的最低償還額是l100元,則明年的1100元就相當(dāng)于今天的1000元。在這種情況下,資金的時(shí)間價(jià)值是以每年l0%進(jìn)行計(jì)算的。有了資金的時(shí)間價(jià)值觀念之后,收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和,該價(jià)值的高低主要取決于以下3個(gè)因素:①未來凈收益的大小-未來凈收益越大,房地產(chǎn)的價(jià)值就越高,反之就越低;②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短-獲得凈收益期限越長(zhǎng),房地產(chǎn)的價(jià)值就越高,反之就越低;③獲得凈收益的可靠性-獲得凈收益越可靠,房地產(chǎn)的價(jià)值就越高,反之就越低。
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