2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：成本法理論依據(jù)

　　成本法的理論依據(jù)

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可分為從賣(mài)方的角度看和從買(mǎi)方的角度看。從賣(mài)方的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。進(jìn)一步來(lái)看，當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格低于它的成本（包含利潤(rùn)）時(shí)，它就不會(huì)被開(kāi)發(fā)建設(shè)，除非它的市場(chǎng)價(jià)格升高了；而如果一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它的成本，則它將會(huì)很快進(jìn)入市場(chǎng)，直到它的市場(chǎng)價(jià)格降下來(lái)。

　　從買(mǎi)方的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類(lèi)似于“替代原理”，是買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，如果高于，則還不如自己開(kāi)發(fā)建設(shè)（或者委托別人開(kāi)發(fā)建設(shè)）。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時(shí)，買(mǎi)方在確定其購(gòu)買(mǎi)價(jià)格時(shí)通常會(huì)這樣考慮：如果自己另外購(gòu)買(mǎi)一塊類(lèi)似土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格是多少，然后在該塊土地上建造類(lèi)似建筑物的現(xiàn)時(shí)費(fèi)用又是多少，此兩者之和便是自己所愿意支付的最高價(jià)格。當(dāng)然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者在質(zhì)量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外還有一些不利因素，則買(mǎi)方在確定其愿意支付的最高價(jià)格時(shí)通常還會(huì)考慮建筑物折舊，即還要減價(jià)。

　　由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)代價(jià)（包含開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師便可以根據(jù)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　成本法雖然在本質(zhì)和理論依據(jù)上與市場(chǎng)法不同，但也有相似之處。在成本法中，折舊可以視為一種房地產(chǎn)狀況調(diào)整，即將估價(jià)對(duì)象假定為“新的”狀況下的重新購(gòu)建價(jià)格，調(diào)整為實(shí)際上是“舊的”狀況下的價(jià)格。因此，成本法與市場(chǎng)法的本質(zhì)區(qū)別，不是看是否有減去折舊，而是看“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來(lái)源方式。如果“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”是直接來(lái)源于市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格，則就屬于市場(chǎng)法；如果是通過(guò)價(jià)格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，則就屬于成本法。為便于理解，以評(píng)估一臺(tái)舊機(jī)器的市場(chǎng)價(jià)值為例來(lái)說(shuō)明：如果該舊機(jī)器的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)上相同的新機(jī)器的市場(chǎng)價(jià)格減去折舊來(lái)求取，則表面上的成本法實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)法，這里的折舊實(shí)質(zhì)上是實(shí)物狀況調(diào)整；如果是通過(guò)重新生產(chǎn)相同的新機(jī)器的成本（包括原料費(fèi)、加工費(fèi)、稅金、利潤(rùn)等）減去折舊來(lái)求取，則才真正是成本法。成本法中房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分以及建筑物折舊的求取，通常會(huì)采用市場(chǎng)法。

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