2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：市場(chǎng)法及其運(yùn)用

　　交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格，變成了正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素

　　要把可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使可比實(shí)例的成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格及是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)成交價(jià)格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場(chǎng)價(jià)格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來主要有下列方面：

　?。?）強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易。

　?。?）利害關(guān)系人之間的交易。例如，親朋好友之間、母子公司之間、公司與其員工之間等的房地產(chǎn)交易，多數(shù)情況下成交價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)格。但也有出于特殊動(dòng)機(jī)，成交價(jià)格高于正常市場(chǎng)價(jià)格的，例如實(shí)際中容易發(fā)生的上市公司的大股東將其房地產(chǎn)高價(jià)賣給上市公司的關(guān)聯(lián)交易。

　?。?）交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對(duì)象或市場(chǎng)行情，盲目購買，成交價(jià)格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對(duì)象或市場(chǎng)行情，盲目出售，成交價(jià)格往往偏低。

　?。?）急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售房地產(chǎn)來償還。在這種急于出售情況下的成交價(jià)格往往偏低。相反，在急于購買情況下的成交價(jià)格往往偏高。

　?。?）交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。例如，買方或賣方對(duì)所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對(duì)買方或賣方有特殊的意義或價(jià)值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售，在這種情況下的成交價(jià)格往往偏高。

　?。?）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或者面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價(jià)值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則效用通常會(huì)增加，會(huì)產(chǎn)生附加價(jià)值或“結(jié)合價(jià)值”。因此，當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時(shí)，往往愿意出較高的價(jià)格，出售者通常也會(huì)索要高價(jià)。所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格。

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