2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：合理確定假設(shè)前提

　　合理確定假設(shè)前提和限制條件

　　應(yīng)當(dāng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時(shí)估價(jià)所采用的依據(jù)說(shuō)明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項(xiàng)權(quán)利等的確定、估價(jià)人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價(jià)款的數(shù)額、對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的其他因素等。房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，勤勉盡責(zé)，不得濫用和任意設(shè)定假設(shè)前提和限制條件。

　　把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估

　　為了防止高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值，在估價(jià)過(guò)程中重點(diǎn)是把握好市場(chǎng)狀況，若在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)熱（或泡沫）現(xiàn)象，估價(jià)師要頭腦清醒，特別謹(jǐn)慎、保守估價(jià)，因一旦泡沫破裂市場(chǎng)價(jià)值理性回歸，抵押物價(jià)值會(huì)急速下降。

　　在有些續(xù)貸的價(jià)值評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生不利變化，估價(jià)師更要把握客觀的天平，不能繼續(xù)維持過(guò)高估值。

　　在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時(shí)日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權(quán)證、未來(lái)市場(chǎng)及營(yíng)銷如何等均不確定。在建工程難以準(zhǔn)確確定形象進(jìn)度、土建安裝設(shè)備的實(shí)際進(jìn)度、工程款支付狀況、能否實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的全部利潤(rùn)，所以評(píng)估應(yīng)預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、費(fèi)用、利息、利潤(rùn)，準(zhǔn)確估價(jià)現(xiàn)狀成本。

　　土地的估價(jià)（包括房地產(chǎn)其中的劃撥地和集體土地）不確定性也較大；尤其是偏遠(yuǎn)地帶的土地、空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)集體建設(shè)用地。評(píng)估時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確把握地價(jià)的構(gòu)成和地價(jià)水平，防止高估。

　　對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益應(yīng)較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計(jì)算。報(bào)酬率取值要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度合理選取。

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