2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：開發(fā)完成后的價值

　　開發(fā)完成后的價值

　　預(yù)測開發(fā)完成后的價值，要弄清以下3個問題：①要弄清該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價值；②要弄清該價值是在哪個時間上的價值；③要弄清預(yù)測該價值的方法有哪些。

　?。ㄒ唬╅_發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

　　開發(fā)完成后的價值，是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值。因此，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值之前，需要弄清開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再預(yù)測該狀況的房地產(chǎn)價值。以估價對象為商品房在建工程為例，如果預(yù)計開發(fā)完成后的商品房為毛坯房的，則預(yù)測的應(yīng)是毛坯房的價值；如果預(yù)計開發(fā)完成后的商品房為粗裝修房的，則預(yù)測的應(yīng)是粗裝修房的價值；如果預(yù)計開發(fā)完成后的商品房為精裝修房的，則預(yù)測的應(yīng)是精裝修房的價值。

　　還需要注意的是，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含著房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為酒店、保齡球館這類收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，包含著建筑物內(nèi)的家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。在這種情形下，預(yù)測的開發(fā)完成后的價值還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的價值。

　?。ǘ╅_發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間

　　開發(fā)完成后的價值所對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。因此，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值之前，還需要弄清是預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在哪個時間上的價值。對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　?。ㄈ╅_發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法

　　在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合（長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第十章），即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位一般為單價而不是總價。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2009年6月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，預(yù)測建設(shè)期為1.5年（或18個月），如果要推測該商品住宅在2015年12月建成時的價值，則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。

　　對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，例如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。在這種情況下，收益法就不是一種獨立的估價方法，而被包含在假設(shè)開發(fā)法之中，成了假設(shè)開發(fā)法的一個部分。

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