2015年房地產估價師《經營與管理》：寫字樓物業(yè)分類

　　寫字樓物業(yè)分類中考慮因素

　　（1）位置這是第一位的因素。寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設的發(fā)展而經常發(fā)生變化。

　?。?）交通方便性①是否有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等）以方便寫字樓內租戶出入，②是否有足夠的停車位。

　?。?）聲望或形象寫字樓建筑的位置、業(yè)主的實力和聲望、物業(yè)建造的標準以及為租戶提供的服務內容，會強化這個大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對其形象也有很大的影響。有良好聲望或形象的寫字樓建筑，會大大增加其吸引力。

　?。?）建筑形式一棟建筑物的建筑設計形式和物業(yè)外立面維護的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護狀況不好，肯定會大大影響寫字樓建筑的吸引力。

　?。?）大堂建筑物大堂的外觀、平面設計和燈光布置等往往構成了一棟寫字樓建筑的特色。如果大堂顯得過時、陳舊或維護不良，就會大大降低寫字樓物業(yè)的吸引力。

　　（6）電梯垂直交通對于高層或超高層建筑來說非常重要，而且樓層越高對快速有效的垂直交通服務的需求就越大。電梯服務最重要的標準是安全和快速。在影響電梯服務質量的因素中，電梯的位置和易接近性是最重要的因素之一，其次是電梯的運行維護狀況好壞，再次是電梯間入口和電梯內部的狀況優(yōu)劣。

　?。?）走廊建筑物內所有的通道都要進行認真的裝飾、保潔和更新，并盡可能使走廊成為租戶辦公室空間的延展。

　　（8）寫字樓室內空間布置許多室內空間因素，如租用面積范圍內窗戶的數量及其相對位置、現有照明情況、房間的進深和開間以及樓外的景觀等，都會影響到室內空間的靈活使用。室內空間的質量還與裝修、墻體質量、燈具布置、照明和頂棚的高度等有關。

　?。?）為租戶提供的服務為租戶提供的服務包括基本服務和特殊服務，也可分為租約內服務和租約外服務，特殊服務和租約外服務通常要另外付費。

　?。?0）建筑設備系統現代寫字樓對動力、通信線路的布置以及空調通風系統的要求越來越高。缺乏這些現代化管理系統，就會降低大廈的吸引力。

　?。?1）物業(yè)管理水平寫字樓物業(yè)管理的質量會影響到其租金水平和市場價值。租戶非常重視物業(yè)管理的品質和所提供服務的有效性，尤其重要的是物業(yè)維護的水平。

　?。?2）租戶類型形象和聲譽在商業(yè)經營活動中至關重要。大廈內的主要租戶，往往決定了一棟寫字樓內的租戶類型。形象和聲譽佳的租戶會提升整個寫字樓的形象和租金水平；反之，則會減損其形象并降低其租金水平。

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