2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：地租理論及測(cè)算

　　地價(jià)評(píng)估是房地產(chǎn)估價(jià)的重要部分，地租理論又是地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)理論。為此，本章首先介紹地租理論和地租的測(cè)算。地價(jià)評(píng)估除了可以直接采用前面介紹過(guò)的市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，還有一些獨(dú)特的方法。本章接下來(lái)介紹這些獨(dú)特的方法，包括專門(mén)適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地估價(jià)的路線價(jià)法，有中國(guó)特色的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。此外，本章還針對(duì)改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等而需要補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用；介紹補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算；針對(duì)現(xiàn)代城市多層、高層建筑普遍化及房屋產(chǎn)權(quán)多元化后出現(xiàn)的地價(jià)分?jǐn)倖?wèn)題，介紹高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x和方法。

　　地租理論及測(cè)算

　　根據(jù)傳統(tǒng)地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化或者資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租，用公式表示為：

　　地價(jià)=地租/利息率

　　或者

　　地價(jià)=地租×購(gòu)買年

　　用現(xiàn)代收益法來(lái)解釋，地租即為土地的凈收益。另外，地租本身也存在著評(píng)估問(wèn)題，即土地租賃價(jià)格評(píng)估。地租理論也是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)理論之一，要深刻理解和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值，特別是把握和測(cè)算房地產(chǎn)的凈收益-收入應(yīng)減去哪些項(xiàng)目后才是房地產(chǎn)的凈收益，需要懂得地租理論。

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