2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：項(xiàng)目融資方案

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

　　（1）組織形式選擇

　　1）既有項(xiàng)目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。

　　2）新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。

　　（2）資金來(lái)源選擇

　　1）資本金籌措。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%.資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等，實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，并在資本金中不能超過(guò)一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開(kāi)發(fā)模式：以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股。

　　2）債務(wù)資金籌措。債務(wù)資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：①償還，通常是到期一次償還本息；②轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來(lái)替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說(shuō)是以舊換新；③轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股。可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。

　　3）預(yù)售或預(yù)租收入。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　（3）融資方案分析

　　1）資金來(lái)源可靠性分析。資金來(lái)源可靠性分析主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠。

　　2）融資結(jié)構(gòu)分析。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。

　　3）融資成本分析。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)（承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等）和資金占用費(fèi)（利息），一般通過(guò)計(jì)算債務(wù)資金的綜合利率，來(lái)判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費(fèi)同樣包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等費(fèi)用，但其資金占用費(fèi)則需要按機(jī)會(huì)成本原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會(huì)成本難以計(jì)算時(shí)，可參照銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。

　　4）融資風(fēng)險(xiǎn)分析。融資風(fēng)險(xiǎn)分析通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是指融資方案在實(shí)施過(guò)程中，可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)、成本增加、原收益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)則指融資方案采用浮動(dòng)利率計(jì)息時(shí)，貸款利率的可能變動(dòng)給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)際金融市場(chǎng)外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括人民幣對(duì)外幣的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和外幣之間比價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，利用外資數(shù)額較大的項(xiàng)目必須估測(cè)匯率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

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