2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：差額投資內(nèi)部收益率法

　　差額投資內(nèi)部收益率法

　　內(nèi)含

　　差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

　　特別提醒不是指差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

　　判定標(biāo)準(zhǔn)-與最低可接受收益率比較

　　如果大于最低可接受收益率，以投資大的方案為最優(yōu)

　　如果小于最低可接受收益率，以投資小的方案了最優(yōu)

　　【重點(diǎn)與難點(diǎn)】

　　互斥方案不能直接用內(nèi)部收益率作為比選的標(biāo)準(zhǔn)，只能用投資差額內(nèi)部收益率進(jìn)行比選

　　等額年值法

　　開發(fā)經(jīng)營期不同時，應(yīng)將方案的凈現(xiàn)值換算為等額年值（P-A）

　　以等額年值大的方案為優(yōu)選方案

　　費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法

　　對效益相同或基本相同的方案進(jìn)行比選時，簡化計(jì)算，不考慮效益，只考慮費(fèi)用

　　如果期間相同，計(jì)算費(fèi)用的現(xiàn)值之和，以現(xiàn)值之和小的方案為優(yōu)選方案

　　如果期間不相同，計(jì)算費(fèi)用的等額年值（P-A），以費(fèi)用年值小的方案為優(yōu)選方案

　　比選方法選擇規(guī)則

　　備選方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且無資金約束條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法

　　備選方案的開發(fā)經(jīng)營期不相同，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如采用其它方法，必須先用最小公倍數(shù)法和研究期法進(jìn)行調(diào)整，使各方案具有相同的經(jīng)營期，然后更比選

　　當(dāng)可供比選的方案的效益相同或基本相同時，可采用費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法

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