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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》模擬題(二)
13、房地產(chǎn)的市場分析,開發(fā)商角度講,其最恰當(dāng)?shù)淖饔脼椋ā?)。
A.以便制定出更明智的租買決策
B.為土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)易于支持
C.把握目標(biāo)市場特征,以此為基礎(chǔ)制定銷售策略
D.有助于選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型
【正確答案】D
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】選項(xiàng)A是站在租戶和購房者角度講;選項(xiàng)B是站在政府角度講;選項(xiàng)C是站在營銷經(jīng)理角度講。參見教材P138.
14、若名義利率為12%,通貨膨脹率為3%,則實(shí)際利率為( )。
A.5.77%
B.8.73%
C.12.20%
D.14.40%
【正確答案】B
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】實(shí)際利率=(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)-1=(1+12%)/(1+3%)-1=8.73%. 參見教材P157.
15、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%,期限為20年,按月償還,首次月還款額為3500元,月還款額增長率為0.3%,則該購房者在第6年第6個(gè)月的還款額為( )元。
A.4277.4
B.4252.3
C.4728.8
D.4741.9
【正確答案】B
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】At=A1×(1+s)^(t-1)=3500×(1+0.3%)^(5×12+6-1)=4252.35(元)。參見教材P161.
16、關(guān)于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法,錯(cuò)誤的是( )。
A.橫軸上刻度間距離相等,其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)
B.房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時(shí)點(diǎn)
C.各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下
D.發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)
【正確答案】B
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“0”時(shí)點(diǎn)。參見教材P150.
17、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說法,錯(cuò)誤的是( )。
A.名義利率對應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)
B.實(shí)際利率對應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息
C.當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí),實(shí)際利率小于名義利率
D.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
【正確答案】C
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】參見教材P156.
18、對一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí),若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù),那么該折現(xiàn)率( )
A.包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償
B.不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償
C.沒有實(shí)際意義
D.不能直接用于財(cái)務(wù)評價(jià)
【正確答案】B
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí),房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。參見教材P179.
19、下列不屬于盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)的是( )。
A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)
C.動(dòng)態(tài)投資回收期
D.投資利潤率
【正確答案】D
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】投資利潤率屬于靜態(tài)指標(biāo)。參見教材P178
20、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,當(dāng)i1=14%時(shí),凈現(xiàn)值為450萬元;當(dāng)i2=15%時(shí),凈現(xiàn)值為-200萬元,平均資本金成本率為13.2%,基準(zhǔn)收益率為10%.則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為( )。
A.13.20%
B.14.31%
C.14.69%
D.14.78%
【正確答案】C
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】FIRR=14%+450*(15%-14%)/(450+|-200|)=14.69%.參見教材P182.
21、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營,其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元,各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元,其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是( )。(2007年試題
A.1.07
B.1.47
C.2.07
D.3.33
【正確答案】
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用=(利潤+利息)/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用(5-3.4+1.5)/1.5=2.07.參見教材P202.
22、下列有關(guān)清償能力指標(biāo)及計(jì)算,描述錯(cuò)誤的是( )。
A.當(dāng)利息備付率小于2時(shí),表示項(xiàng)目有足夠的資金支付利息
B.當(dāng)需要計(jì)算利息備付率時(shí),通常簡化為:利息備付率=凈運(yùn)營收入/應(yīng)付利息費(fèi)用
C.商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15~1.35之間
D.資產(chǎn)負(fù)債率高,則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足
【正確答案】A
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】當(dāng)利息備付率小于2時(shí),表示項(xiàng)目沒有足夠的資金支付利息,付息能力保障程度不足,存在較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P202.
23、下列不屬于方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法的是( )。
A.凈現(xiàn)值
B.等額年值法
C.差額投資內(nèi)部收益率法
D.費(fèi)用終值比較法
【正確答案】D
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法包括:(1)凈現(xiàn)值法;(2)差額投資內(nèi)部收益率法;(3)等額年值法;(4)費(fèi)用現(xiàn)值比較和費(fèi)用年值比較法。參見教材P209.
24、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目,經(jīng)測算,該項(xiàng)目的投資收益率為10%,銀行貸款利率為6%,計(jì)算期內(nèi),凈現(xiàn)值的期望值為240萬元,凈現(xiàn)值的期望值標(biāo)準(zhǔn)差為100萬元,則在計(jì)算期內(nèi),該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是( )。
A.58
B.52%
C.40%
D.41.7%
【正確答案】D
【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】(100/240)×100%=41.7%.參見教材P233.
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單選1—12題 單選13—24題 單選25—35題 多選1—15題 判斷題1—15題
閱讀理解1 閱讀理解2
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