房地產(chǎn)估價師案例與分析總結：工業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

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　　工業(yè)房地產(chǎn)估價涉及各類工業(yè)，各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同，因此進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應該了解相應企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。

　　（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

　　工業(yè)廠房有一些屬于標準（通用）廠房，這類廠房多為一些輕工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)用房，如電子裝配、成衣加工等等，在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)，就有許多這類標準廠房可供出租。標準廠房一般有標準的柱距、層高、樓面荷載等等，同類標準廠房的工程造價相差不會太大。另一方面，工業(yè)廠房中的大部分為非標準廠房，即根據(jù)各類生產(chǎn)的需要而設計建造的不同規(guī)格的廠房，這類廠房的跨度、柱距、梁底標高、（行車）軌頂標高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的不同需要而定，還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋，沒有圍護（外墻）。因此非標準工業(yè)房地產(chǎn)每平方米的造價相差較大。

　　因此對工業(yè)房地產(chǎn)估價時，應詳細了解估價對象建造標準，以便準確確定建筑工程造價。

　?。ㄈ┮獏^(qū)分設備和建筑物的造價

　　有些工業(yè)設備的建造安裝是和建筑物（廠房）同時進行的，例如，很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體，因此估價時要注意區(qū)分廠房的價值和設備的價值。

　　如果估價結果中既包含了廠房的價值，又包含了設備的價值，則應在估價報告中予以說明。

　?。ㄋ模┦芨g的可能性大

　　廠房的工作環(huán)境常常有腐蝕性，腐蝕性強的廠房的自然壽命會受到影響，房屋使用年限會縮短。因此估價時要詳細了解估價對象是否會受到腐蝕性影響，根據(jù)影響程度大小確定房屋使用年限縮短程度。

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