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可比實(shí)例的個(gè)別因素修正
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【提問】老師:您好!請(qǐng)問可比實(shí)例的個(gè)別因素修正具體是指哪個(gè),是指交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況修正中的哪一個(gè)呢?
【回答】
學(xué)員yu18160912,您好!您的問題答復(fù)如下:
這個(gè)是房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容,您參考一下
5.2市場(chǎng)比較法
5.2.l運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實(shí)例;2選取可比實(shí)例;3建立價(jià)格可比基礎(chǔ);4進(jìn)行交易情況修正;5進(jìn)行交易日期修正;
6進(jìn)行區(qū)域因素修正 7進(jìn)行個(gè)別因素修正;8求出比準(zhǔn)價(jià)格。
5.2.2運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià),應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例,掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容:1交易雙方情況及交易目的;2交
易實(shí)例房地產(chǎn)狀況;3成交價(jià)格;4成交日期;5付款方式。
5.2.3根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的,應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求:l是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn);2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近,不直超過一年;3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
5.2.4選取可比實(shí)例后,應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,建立價(jià)格可比基礎(chǔ),統(tǒng)一,其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容:1統(tǒng)
一付款方式;2統(tǒng)一采用單價(jià);3統(tǒng)一幣種和貨幣單位;4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注:1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清。2不同
市種之間的換算,應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。
5.2.5進(jìn)行交易情況修正,應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差,將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。有下列情形
之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例:l 有利害關(guān)系人之間的交易;2急于出售或購買情況下的交易;3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;4交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;5交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易;6相鄰房地產(chǎn)的合并交易;7特殊方式的交易;8交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易; 9其他非正常的交易。注:1 當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少,確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí),應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正; 2對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正,應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定,交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。
5.2.6進(jìn)行交易日期修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正直采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下,可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷,給予調(diào)整。
5.2. 7進(jìn)行區(qū)域因素修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括:繁華程度,交通便捷程度,環(huán)境、景觀,公共配套設(shè)施完備程度,城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí),應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較,找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。
5.2.8進(jìn)行個(gè)別因素修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括:面積大小,形狀,臨路狀況,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢(shì),地質(zhì)水文狀況,規(guī)劃管制條件,土地使用權(quán)年限等;有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括:折舊程度,裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建筑結(jié)構(gòu),樓層,朝向等。個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí),應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較,找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。
5.2.9交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正,視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%,綜合調(diào)整不得超過30%。
5.2.10選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后,應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果,作為比準(zhǔn)價(jià)格。 5.2.11市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù),也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
★問題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
責(zé)任編輯:淘淘
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