[江蘇]海安：積極探索農(nóng)村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理

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海安縣近幾年來加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，農(nóng)村居民集中居住區(qū)建設(shè)管理工作得到新的突破。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2014年年底，全縣已建成農(nóng)村居民集中居住區(qū)68個，規(guī)劃在建小區(qū)15個，已建成總建設(shè)面積700多萬平方米，住戶3.9萬多戶，高層建筑60多幢，電梯200多臺。其中，有52個小區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，13個小區(qū)由鎮(zhèn)、社區(qū)實(shí)施基本管理，3個小區(qū)實(shí)行業(yè)主自治。。

海安縣貫徹有序推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，努力實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化基本公共服務(wù)全覆蓋要求和建立農(nóng)村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制，努力構(gòu)建和諧物管、文明小區(qū)的目標(biāo)。在加快農(nóng)村居民集中居住區(qū)建設(shè)的同時，把集中居住區(qū)物業(yè)管理工作提上重要議事日程，進(jìn)一步加快農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理體制改革，建立業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，推進(jìn)農(nóng)村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理工作上新體制，推進(jìn)農(nóng)村居民集中居住區(qū)區(qū)域管理工作再上新臺階，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋無盲區(qū)。

（一）統(tǒng)一思想，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。針對農(nóng)村居民集中居住區(qū)的管理現(xiàn)狀，進(jìn)行充分調(diào)查研究，召開座談會。根據(jù)全縣農(nóng)村居民集中居住區(qū)的特點(diǎn)，出臺了《海安縣農(nóng)村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》、《縣政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理工作的通知》、《海安縣物業(yè)管理老舊小區(qū)“掃盲”、農(nóng)民安置房達(dá)標(biāo)、新小區(qū)“創(chuàng)優(yōu)”實(shí)施方案》等規(guī)范性文件，重點(diǎn)解決有人管理、如何管理、有錢管理、源頭管理的問題。做到組織機(jī)構(gòu)健全完善、管理體制良性運(yùn)行、日?？己霜剳偷轿?、管理經(jīng)費(fèi)持續(xù)保障。

（二）明確職責(zé)，建立健全機(jī)制。農(nóng)村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)行屬地管理，各鎮(zhèn)總負(fù)責(zé)，各街道辦事處、社區(qū)居（村）委會具體落實(shí)，縣各相關(guān)職能部門密切配合，全縣形成了上下聯(lián)動、齊抓共管的工作氛圍。各鎮(zhèn)逐步建立健全由區(qū)鎮(zhèn)、街道辦事處、社區(qū)居（村）委會、業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）、樓道長為層級的物業(yè)管理服務(wù)網(wǎng)，鎮(zhèn)、街道辦事處明確專門機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員、專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)保證工作的開展和推進(jìn)。同時縣公安、住建、城管、環(huán)保等職能部門加強(qiáng)協(xié)作，密切配合，落實(shí)專人分工聯(lián)系各鎮(zhèn)，共同抓好物業(yè)管理相關(guān)工作。加大聯(lián)合執(zhí)法力度，對農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)違法搭建、侵占綠地、無照經(jīng)營、環(huán)境污染及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，依法從嚴(yán)查處，維護(hù)小區(qū)公共管理秩序。

（三）因地制宜，規(guī)范管理模式。通過調(diào)研論證和探索，各鎮(zhèn)街道建立由社區(qū)居（村）委會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)服務(wù)單位聯(lián)動的模式，根據(jù)小區(qū)建筑規(guī)模、設(shè)施配套、環(huán)境要求、業(yè)主意愿和約定，合理確立了物業(yè)服務(wù)管理模式。主要有四種模式：一是聘請具備資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施規(guī)范化管理；二是聘請專業(yè)顧問單位與社區(qū)居（村）委會共同管理；三是社區(qū)居（村）委會自形成立物業(yè)服務(wù)組織，實(shí)施基本物業(yè)管理；四是業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）實(shí)行自治管理。根據(jù)農(nóng)村居民集中居住小區(qū)的特點(diǎn)，各物業(yè)服務(wù)單位按要求配備專業(yè)技術(shù)人員，有特種設(shè)備的小區(qū)，聘請專業(yè)化工程公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。

（四）建管并重，制定落實(shí)措施。各鎮(zhèn)提前介入農(nóng)民集中居住區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和前期管理，從源頭上把好關(guān)口，為做好后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。新建小區(qū)根據(jù)實(shí)際情況，規(guī)劃建設(shè)公建配套設(shè)施、集中辦事（紅白喜事）大廳、物業(yè)用房、社區(qū)用房、警務(wù)室，還要建設(shè)集中晾曬區(qū)、集中蔥蒜種植區(qū)、健身娛樂休閑、機(jī)動車停車泊位等配套服務(wù)設(shè)施。已建成交付使用的小區(qū)，制定兩年整治改造規(guī)劃，逐步對圍墻、安防監(jiān)控、路燈、綠化、公共配套設(shè)施等進(jìn)行升級改造和完善。每個小區(qū)都制作安裝公益宣傳欄，修繕喪失功能、老舊的綠化、道路、圍墻，補(bǔ)建因設(shè)計(jì)建設(shè)缺陷，未建設(shè)或建設(shè)不到位的項(xiàng)目。密集補(bǔ)植破壞的綠化樹木，條件成熟的改造植草磚作為停車場，增設(shè)機(jī)動車停車泊位。對擅自改造搭建的居民加強(qiáng)說服教育，定期清理整治房前屋后堆放的柴草、雜物，有條件的還進(jìn)行集中存（寄）放物品，確保小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美。

（五）加強(qiáng)宣傳，營造良好氛圍。各鎮(zhèn)、街道辦事處、社區(qū)居（村）委會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過宣傳欄、廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體，宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)以及業(yè)主、物業(yè)服務(wù)單位的權(quán)利和義務(wù)，使廣大居民認(rèn)識到小區(qū)是大家的小區(qū)，逐步實(shí)現(xiàn)從單門獨(dú)院或封閉生活習(xí)慣向集中居住共同生活需要建立的契約意識轉(zhuǎn)變，逐步形成社會理解物業(yè)、支持物業(yè)、參與物業(yè)的良好氛圍。

（六）制定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格考核獎懲?？h政府制定全縣物業(yè)管理考核辦法，將物業(yè)管理工作納入對各鎮(zhèn)年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任書考核。縣城管局專門制定全縣農(nóng)村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理考核辦法，同時每季度對全縣農(nóng)村居民集中居住區(qū)進(jìn)行檢查考核，把考核結(jié)果納入縣委、縣政府“城鎮(zhèn)建設(shè)杯”考核。各鎮(zhèn)對照物業(yè)服務(wù)合同，制定考核細(xì)則，每月考核，按得分撥付服務(wù)費(fèi)，并定期進(jìn)行滿意度測評。