多項(xiàng)目醞釀節(jié)后提價(jià) 積分落戶預(yù)熱通州樓市

不久前，北京通州等62個(gè)城市(鎮(zhèn))被列為國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)。根據(jù)方案，通州將推進(jìn)積分落戶政策，根據(jù)設(shè)置的各項(xiàng)指標(biāo)累計(jì)積分，達(dá)到一定分值的可以申請(qǐng)落戶。

春節(jié)期間，記者走訪通州在售住宅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，雖然積分落戶的具體執(zhí)行細(xì)則尚未出臺(tái)，但通州多個(gè)住宅項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)漲價(jià)預(yù)期。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，“通州區(qū)域在2010年經(jīng)過(guò)一波非理性上漲后，近幾年該區(qū)域并沒(méi)有出讓太多的住宅用地，尤其是高價(jià)地，隨著政策、市場(chǎng)以及地鐵等多項(xiàng)利好政策進(jìn)入實(shí)施階段，今年通州區(qū)域會(huì)出現(xiàn)恢復(fù)性上漲。”

多個(gè)項(xiàng)目擬漲價(jià)

據(jù)記者走訪了解，目前通州的在售住宅項(xiàng)目數(shù)量不多，主要有東亞印象臺(tái)湖、合生濱江帝景、華業(yè)東方玫瑰以及潤(rùn)楓領(lǐng)尚、玉蘭灣等幾個(gè)老項(xiàng)目，三月份即將入市的項(xiàng)目中也沒(méi)有純新盤。

在東亞印象臺(tái)湖售樓處，記者看到，雖然在春節(jié)期間，但仍然有不少客戶前來(lái)咨詢，售樓處銷售人員告訴記者，目前該項(xiàng)目還沒(méi)有接到購(gòu)房增加積分的通知，具體將由哪些部門負(fù)責(zé)現(xiàn)在也不清楚，但項(xiàng)目銷售自去年下半年開(kāi)始好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)價(jià)格也將會(huì)上調(diào)。

“東亞印象臺(tái)湖是目前通州在售項(xiàng)目中單價(jià)相對(duì)最低的，主要為緊湊戶型，總價(jià)也較低;此外項(xiàng)目基本封頂，春節(jié)過(guò)后將以現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)出售，因此售價(jià)也將提高。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)營(yíng)銷的工作人員對(duì)記者表示。

據(jù)了解，2014年?yáng)|亞印象臺(tái)湖項(xiàng)目銷售完成量在六成左右，計(jì)算折扣等優(yōu)惠政策后，實(shí)際出售均價(jià)在21000元/平米，目前整個(gè)項(xiàng)目庫(kù)存量不大，預(yù)計(jì)在2015年將消化剩余大部分房源。

通州另一熱點(diǎn)項(xiàng)目合生濱江帝景目前僅余400多套房源，項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，今年計(jì)劃全部放出，售價(jià)預(yù)計(jì)將提高。

“市場(chǎng)現(xiàn)在出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的趨勢(shì)，項(xiàng)目很可能分三次提價(jià)，每次上調(diào)2個(gè)點(diǎn)，具體提價(jià)時(shí)間根據(jù)市場(chǎng)而定。”該項(xiàng)目的一位負(fù)責(zé)人表示。

不過(guò)，由于去年開(kāi)發(fā)商整體采取跑量去庫(kù)存的策略，通州住宅項(xiàng)目一直處于價(jià)格“洼地”，推出的優(yōu)惠政策比較多，如該區(qū)域售價(jià)相對(duì)較低的東亞印象臺(tái)湖分別推出9.3折、9.5折的優(yōu)惠力度，而合生濱江帝景還在春節(jié)期間推出起價(jià)23000元/平米、開(kāi)年團(tuán)購(gòu)補(bǔ)貼5000元/平米等優(yōu)惠活動(dòng)。

據(jù)記者觀察了解，目前通州在售住宅項(xiàng)目均價(jià)在23000元/平米左右，幾個(gè)新項(xiàng)目如首開(kāi)萬(wàn)科臺(tái)湖新城、泰禾一號(hào)等由于拿地成本較高，在目前的價(jià)格基礎(chǔ)上，仍然有漲價(jià)空間。

積分落戶刺激需求增加

雖然通州積分落戶細(xì)則還未出臺(tái)，但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通州積分落戶試點(diǎn)的政策效應(yīng)對(duì)今后保持通州樓市穩(wěn)定的意義更大。

“通州區(qū)域的一手房從去年9月到今年1月份，每個(gè)月均突破了一千套左右，這比之前四五百套的均值翻倍;二手房成交量也出現(xiàn)了30%——50%左右的增幅，與全市增幅水平相當(dāng)。”張大偉表示。

合生創(chuàng)展華北區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)劉蕓岐對(duì)記者表示，“目前通州積分落戶試點(diǎn)方案提出后，確實(shí)改變了購(gòu)房者的心理預(yù)期，之前處于觀望、擔(dān)心降價(jià)的客戶開(kāi)始出手，這其中大部分是改善型需求的客戶。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，通州積分落戶試點(diǎn)的政策更多是配合通州新城產(chǎn)業(yè)配套，其中具體影響到的人群主要還是與落地到通州區(qū)域的企業(yè)員工和居住人群。

根據(jù)要求，2015年至2017年通州將安置6萬(wàn)外來(lái)人口轉(zhuǎn)京籍，相當(dāng)于每年有2萬(wàn)個(gè)指標(biāo)，這放到全北京市每年新增京籍人口數(shù)量來(lái)看，占到很大一部分比例，對(duì)通州樓市的需求增量也影響較大。

郭毅認(rèn)為，“每年2萬(wàn)個(gè)指標(biāo)中，除去租房客戶，實(shí)際上每年有1萬(wàn)的購(gòu)房需求，平均每月有1000套的購(gòu)房需求，這相當(dāng)于每月通州的房屋去化量都要按照現(xiàn)有最好銷售月份的銷售量。”

張大偉分析，積分落戶政策將主要吸引中高端人才進(jìn)入北京落戶，而對(duì)于通州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在新建住宅供給量萎縮，有限的房源會(huì)面對(duì)增加的需求，供給結(jié)構(gòu)矛盾比較突出。

實(shí)際上，目前通州樓市住宅土地的供應(yīng)比例較低。數(shù)據(jù)顯示，2013年，通州住宅土地供應(yīng)在全市比例只有7%，到了2014年只有5.6%左右，從2013年到現(xiàn)在，通州住宅用地只出讓了3塊，其中住宅部分還全部用于保障房、回遷房包括自住房。